益兴名流小区管理工作的三点建议

汪火节

我们益兴名流小区开始入住的时候，是潜山市最高档的小区，绿化最好，位置最佳，车库和地面车位最多。但入住后，由于小区管理混乱，矛盾频发，问题多多……1、由于管理不善，车俩乱停乱放，成为全市小区内交通管理最差的的小区之一，特别是夜间开车进小区后，堵车严重，怨声载道。万一有火灾救援，就将贻误救援工作；2、小区绿化萎缩问题严重，档次下降，有目共睹，成为业主们的心病，成为经常谈论的话题；3、业主与物业之间没有沟通渠道，业主在微信群里有合理诉求，物业相关人员不能像其它小区一样，不能及时回复并解决。导致业主对物业公司的不满意度很高，间接导致业主也不信任业主委员会。 就这些问题，作为一个益兴名流小区业主，看在眼里，急在心里。所以，我最近反复看了2018年修订颁发的《物业管理条例》和《民法典》的第三编物权篇。结合我们小区的问题，出于关心小区居住环境着想，斗胆向业主委员会、业主邻居们以及下一届签约的物业公司善意提几点建议，也算是抛砖引玉，从而让小区许多懂政策、懂管理的业主都进言献策。体现民主参与，民主决策，让小区管理有所提高，让小区环境有所改善。(说明:我的建议，是对2025年以后小区管理工作的建议，不涉及这次是否更换物业公司问题，是否更换物业公司是元月20号业主大会讨论和决定的问题，我在这里不做评论……)。 　　一、关于小区内车辆停放与交通拥堵问题——要进行综合治理(一)、小区内车辆过多的危害与烦恼1、小区内车辆过多造成管理难，有许多车辆不在划定的地面车位上停放，乱停乱放，经常发生交通拥堵，引起纠纷，造成业主之间，业主与业委会、业主与物业之间的矛盾；2、小区内车辆过多，乱停乱放。万一发生火灾，消防车和救援登高车进不来，会造成火灾事故扩大化。火灾救援，那可是人命关天的大事，谁都担不起责任，谁都不能保证不发生火灾。不怕一万，就怕万一；3、小区车辆过多，路面停满车，人行道口停车，严重挤压人的活动空间，使人有一种压抑感。小区内走路让车都是提心吊胆，特别是对老人、小孩行路很不安全；4、小区内车辆过多，小区成了停车场。乱停乱放更影响小区整体形象。亲戚朋友来了，有的可能说物业公司不管事，有的可能说业主委员会不作为，有的可能说小区业主们素质低…… 下面是2024年12月23日18.30分，益兴名流业主群里一位业主现场发的我们小区车辆拥堵的视频。这样的乱停车谁都会生气，这哪里是小区，分明是混乱的野外停车场!在这个时间点上，也是容易突发火灾的时间段，这样混乱的小区交通，万一有火灾，消防车、救援登高车怎么能进来? (二)、小区的车辆进出识别系统要重新进行登记 针对现在的小区车辆过多问题，要综合治理，我提出以下建议:1、益兴名流小区车辆进出识别系统要重新登记。每户只容许一部车辆进入车辆识别系统登记(这样也公平合理)；2、没有入车辆识别系统登记的车辆和非小区住户的车辆一律不得进入小区地面车位停放。(本小区住户有两部以上车辆未入车辆识别系统登记的车辆，可以购、租地下车库车位停放或者小区外车位停放；3、救护车、消防车、小区施工等车辆可以进入小区。搬家、住户装修运材料的车辆进入要进行登记临时限时停放，也可以尝试从东门进出地下车库临时限时停放；4、物业公司要指定安保人员巡视小区路面停车，发现不在划线车位停车的，立即通知车主移车并贴条告知其车辆已经进入车辆识别系统黑名单，以后该车不得进入小区地面车位停放。如果物业路面巡视人员徇私舞弊包庇，有业主举报到业主委员会，业主委员会核实无误立即电话警告物业公司并做好登记，如果物业公司一个月连续收到业委会三次电话警告，年终业主满意度考核将一票否决，合同终止，将更换物业公司；5、物业路面巡视人员发现小区地面车位已经停满，指示三个门门卫，所有车辆不得进入。进入小区的车辆发现没有地面车位停放，必须自觉驶出小区，不得停放在没有划定车位的空地，否则，将会进入小区车辆识别系统黑名单，以后进不了小区；6、所有在地下车库已经购、租车位的车辆，一律从东门进入地下车库，出车库可以分别从三个出口驶出，实行地面与车库车辆分流。这样防止有地下车库车位的车辆为省事也去占地面车位(因为东边车库进出口是独立的)。7、以上6点规定，业主委员会认为可行，可以对规定进行修改，然后提交元月20日业主大会进行讨论并进行表决，超过到会半数以上业主同意后形成业主大会的决定，可以在4月20号开始实施。中间两个月，一是做好实施前向业主宣传工作(各电梯口贴提示单、业主群发通知、在小区道路旁立不准乱停车提示牌)；二是进行车辆系统从新登记等方面准备工作。 (三)、车辆分流与小区车位扩容1、业主委员会配合下一届签约的物业公司与地下车库所有权单位进行沟通，可以建议以团购和团租形式，力争适当下调购买车位款和出租车位款，提高业主购、租积极性，为车辆分流打下基础。这样是多赢:a、车库所有权单位增加了业主购、租聘车位收益，新增购、租款远远大于下调部分；b、物业公司也增加了管理费，更减轻以后地面车辆管理压力；c、业主也因为购、租款下调，购、租积极性高了，有了自己的车位以后停车更方便；d、业主委员会的工作让业主受益，在业主中的威信更高，更有成就感；2、东边2号楼前面围栏外面有50个车位，要与有关单位沟通，把围栏移到东边最前面，就增加了50个车位。如果因规划问题有关单位不同意，也可以不移围栏，只要在现在围栏处开一个人能进出的刷脸门，傍边再安装监控。车子停在那东边外50个车位，人就可以在那新开刷脸门进出。工程小，未改变规划，也等于扩容了50个车位，方便驾车人员进出，也顾及了方方面面。 　　二、关于绿化越来越差问题 我们小区在潜山市林业局工作的业主，咨询益兴名流绿化问题，市林业局林业方面专家王站长对这位业主说:“益兴名流绿化越来越差是由于管理技术不行，乱修乱剪，施肥不当、补水不足等多种原因造成的”。我们益兴名流小区开始交房入住时候的绿化好，许多业主(包括我)，都是看这里绿化好，环境佳，上档次，才到这小区购房的。 当初小区的绿化环境，就好比一个浓妆淡抹总相宜的靓女，婚后十年本应该更展现其成熟美，但家人没善待“她”却面黄肌瘦的早衰…… 亡羊补牢，为时不晚。所以，建议业主委员会与将签约物业公司，在签物业合同时，要求物业公司邀请潜山市林业局林业方面的专家到小区给业主委员会人员、物业公司负责人、物业经理以及物业负责绿化的人员进行绿化管理技术培训，就修剪、修复、施肥、浇水等方面进行现场指导。有专家培训指导，事半功倍，专业的人做专业的事，有利于小区绿化档次的提高!有利于“她”返老还童！ 这是我们8栋与12栋之间的东边5棵风景树，物业人员在商家要求下就把5棵树头砍头了，而且砍的很不专业。。砍之前也没有与业主委员会主任请示也没有报备。如果小区都这样，小区还能剩几颗风景树? 三、为了提高物业公司的服务态度和服务意识，对物业公司每年年终进行业主满意度考核。一、业主委员会在与下一届物业公司签订合同时，不能签订五年长期合同。可以比照阳光城小区那样，与物业公司签订三年期合同。和阳光城小区合同一样规定:第一年为试用期，第二年为考察期，第三年为正式期。三年期每年年终业委会都组织业主对物业公司进行满意度考核。不满意度超过50%的，立即终止合同，物业公司走人。满意度达到50%，合同继续有效。第三年考核满意度达到50%，继续签订下一届合同(这符合《物业管理条例》和《民法典》关于物业方面的规定)。这样才能充分调动物业公司为业主服务的积极性，这样才能体现业主委员会是一个尊重主业要求当家做主愿望的好班子；二、考核时间为每年的腊月二十左右。方法是召开业主大会，根据《物业管理条例》第十一、十二条以及《民法典》第二百七十八条的规定进行；也可以参照其它小区(代表会议)和我们小区两次的业主委员会选举类似方法进行；《物业管理条例》有规定，有业主确实没有时间参加，可以委托其它人员参加业主大会(如果有参会业主再接受另外一户或者二户业主委托参加满意度考核投票，该业主可以在登记签名时要注明自家和受委托人的楼栋单元和房号，保留委托证据)。满意度考核结果在现场公布；三、在满意度表决前，物业公司负责人对一年来物业公司管理工作进行述职，业主委员会人员做总结性发言，现场也可以进行提问和沟通，然后再进行满意度考核；四、通过业主对物业公司的民意满意度考核，这样对三方都有利:1、业主能当家做主，心顺气和，交物业费也会积极。相信大多数业主是正能量的，是正直的，眼睛是雪亮的，好的物业公司会保留，谁也不想年年换物业，服务品质差的物业公司肯定走人；2、业主委员会充分发扬了民主，业主的信任度高了，威信高了，猜疑少了，说话管用了；3、物业公司服务好了，考核满意度高，收物业费就理直气壮，对少数故意拖欠物业费的业主就有了压力…… 毛主席说:“政策和策略是党的生命”。小区管理也一样，要依法制定政策，要因地制宜讲究策略，要有规章制度，要有监督机制，要有落实的决心。否则，一年换一个物业公司还是枉然，还是聋子换哑巴，还是怨声载道…… 没有监督和制约的权力，不是懈怠就是腐败…… 没有落后的群众，只有落后的干部。群众是需要干部组织和动员，干部是决定的因素…… 有了毛泽东，有了共产党，中国人民才站了起来…… 我们期盼在新一届业主委员会领导下，在全体业主努力配合下，小区管理越来越好！民主监督越来越强！小区环境越来美！邻居关系越来越和谐！！ 以上我的三点建议，是我个人根据我们益兴名流小区的实际情况的初步建议，仅供业主委员会和邻居们参考。我水平有限，说的有不妥的地方，请海涵。谢谢！ 益兴名流小区业主:汪火节 二零二五年元月四日 　　2024年12月24日7点半左右，7栋1201的业主在群里发帖和视频，说他多次向物业反映保洁员总是把保洁桶、拖把、扫把这些东西放在单元门口，影响观瞻，看了不舒服。本来事情不大，物业公司管理人员只要与保洁员说一下，把这些东西放到楼梯下面暗室就行了，但反映多次就是无效。 7栋1201业主在群里发视频发牢骚，也没有物业公司人员回复。群里万颖同志(业委会成员)热心回复:“已经向物业反映了”…… 7栋1201业主当时说:反映无数次管用吗？要落实！后来还真是与他说的一样，不管用。 　　到了2024年12月30日7点多，7栋1201业主又在群里发视频说:上次反映后，结果物业公司保洁员只是把拖把、扫把这些保洁用具从门口一边移到另边。 这个事情说明: 业主反映问题不管用，连业主委员会人员反映问题物业公司也不买账。所以，合同只能签三年短期的必要性！合同规定每年年终进行业主满意度考核的必要性！ 村两委也是每年年终都在镇主持下进行党员、村民代表满意度考核。选举时候，得不到村民认可的就会走人淘汰…… 镇上也是每年在市里主持下，镇干、村书记主任和镇站所人员参加，对镇班子和领导们进行满意度测评，这些考核作为评优、提拔的依据之一…… 物业公司是业主们掏钱聘请为业主服务的，业主有权利对物业公司的服务作出是否满意评价；有权对其去留做出决定…… 我对新一届业主委员会有肯定、有希望、有期待…… 　　这是《物业管理条例》十一、十二条截屏。(《民法典》第二百七十八条基本一样。) 第十一条的第(五)、(六)项因为关系到业主的最重大切身利益，要求高一些，到会人数和同意比例是67%(2/3)； 但(一)制定修改议事规则、(二)制定管理规约、(三)选举和更换业主委员会人员、(四)选聘和解聘物业公司、(七)其它事重大项，这五项参会人员和同意比例都是50%(1/2)。 　　孩子在观湖印买房，他们工作忙，为了方便以后交房、装修事情，把我也拉进了那里业主群。观湖印小区A区和B区交房时候由于开发商与和物业公司有许多缺失，业主们意见很大，群情激奋而惊动市领导。后市领导要求住建局牵头，房管、公安、消防、物价等十四家单位参加，要求开发商、物业公司参与，业主微信群选派五位代表(我是代表之一)进行座谈对话。群里业主的诉求是我区分合理和不合理进行删减，再发群里征求大家意见后，再在座谈对话会上提出:1、取消车库内规划外影响安全不合理车位(进入口和单元电梯进入口都划了车位)；2、地下车库要提前预留安装新能源汽车带电表箱充电接头，方便以后所有地下车位能就近安装充电桩；3、地下车库管理费一年600元要调整与书香里周边小区一样；4、物业管理费要从1.2元/平方米，下降到0.96元/平方米；5、交房物业管理费从一年交调整为半年交和一年交由业主自己决定；6、没有地下电瓶车库的楼栋地面安装电瓶充电桩；7、A、B区实行人车分流，地面车位不允许停放车辆；8、地下电瓶车库进入坡道要尽快改进；9、开发商与物业公司要端正态度，开发商要组织人手及时处理交房后业主提出的合理问题。物业公司要改变先交钱后看房的不合理规定。等等…… 各部门各单位责成开发商与物业公司去落实，后业主们的合理诉求基本都落实了。 下图是当初开发商在车库进出口划的车位，后来取消了。 下图当初开发商在车库到各单元电梯进入口划的车位也取消了。 地下车库各处都安装了这样的新能源电动汽车带电表的充电接头，以后业主买了新能源电动汽车，厂家有保修人员给安装充电桩。业主不用出钱了，也非常方便。 装修车辆临时停放地下车库。 A区和B区的地面车位没有停一辆小汽车，小区内空地更不可能，实行人车分流。 观湖印过去的电瓶车地下车库坡道和益兴名流一样有台阶，这是物业重新整改的坡道。 小区保洁员及时清理打扫卫生。在这落叶季节路面、游乐场看不到落叶。 观湖印小区有专业人员管理绿化带，规范专业。 这是一棵绿化风景树枯死了，及时补栽了。 虽然观湖印小区物业公司过去态度比较差，业主意见很大，通过交房发生那个事情以后，他们有很大改变。虽然不尽善尽美，不可能人人都有满意，但得到了大多数业主认可，几个业主群里指责物业公司服务态度差的言语很少，说不交物业费的声音几乎没有。 　　观湖印小区ABCD四个区，楼管分几个总楼管，一个楼管管理8至9栋楼，每个总楼管都把他管辖楼栋业主拉进她建的群，业主的合理诉求她们的及时回复并解决。自己不能解决向物业公司负责人汇报，解决后再在群里回复。 有一个保洁员把电梯内外间的垃圾往电梯门的间隙里扫，被一个业主拍视频发在群里，总楼管向物业公司汇报后，那个保洁员被批评还罚款50元。 严格管理出成果，严格管理出效益，严格管理就出业主高满意度。