中山楼市研究

积善为宝

马鞍岛以前的面积小，自1996年之后开始填海变大，真正开发是2016年后，深中通道正式上马，这个岛的功能极速发展。中山马鞍岛，过去不过是伶仃洋众多海岛中的普通一员，主要是围养鱼虾，并不起眼的角色，北侧是南沙龙穴岛和万顷沙，南侧是珠海淇澳岛，都更有名，发展也更早。有了大湾区，确切的说是建设深中通道后，马鞍岛地位猛然陡升，一下成为大湾区的地理中心，似大洋中的遗珠，想像力巨大。马鞍岛功能定位：既要、又要、还要马鞍岛土地面积约35平方公里，这是个什么概念呢？前海最初的面积只有15平方公里，深圳福田中心区、宝安新中心区、光明中心区、龙华中心区等都只六七平方公里左右。可见35平方公里空间不算小，可以建设规模较大的新城，的确可以谋划很多功能。 现在来看，马鞍岛的优势，一目了然，除了大湾区地理位置的中心，还有近在咫尺的大机场和大港口。马鞍岛向西距离中山市区22km，向东距离深圳机场25km，都是一小时内的车程，竞争优势比坪山龙岗还要大。借力打力，周边有什么资源就用什么资源，这是马鞍岛务实之举，也是城市开发最具性价比的地方。 万万没想到，深中通道通车后，中山马鞍岛的房价反而降到9字头了！想当年可是逼近3w的……不知道有多少人掉进深坑里。如今，桥上忙忙碌碌，楼里冷冷清清，大多是借道的过客，不是归人。过度的炒作，最终是头破血流，一地鸡毛。 马鞍岛到底是不是坑？马鞍岛的建设始于2019年，靠着深中通道的概念，一时间成了资本眼里的香饽饽，前百强搞开发的都来了。2019-2021年这几年，这里的住宅几乎卖一个火一个，大量的外地炒房客来到这里，尤其是深圳人。 据统计，巅峰时期，马鞍岛部分一手楼，深圳客的比例达到49.67%。短短三年，从2W涨到3W，最高的时候接近5W。现在回过头来看，无一例外都站岗了，现在二手只能卖1万多（市场真实成交）也有放盘超过3万的，不过基本有价无市。 整个马鞍岛现在处于一个半开发的状态，产业占比远不如住宅，人口增长缓慢，入住率低的可怜。今天跟万科西湾汇楼下小卖店老板聊，他们的小区是最早一批入伙的，已有好几年，但现在入住率也就1/10。 这两年岛上好像也没有新增多少产业，能看到的基本都是国字头，还有就是搞开发的，招商引资最终落地的很少。前海发展了10年，至今也没有完全成熟，马鞍岛任重道远啊。中山客运口岸和客运港，近期将启用，这是马鞍岛未来功能发挥到极致的神来之笔。客运码头是小成本，大收益。水运可以是极具个性化、高端化的交通方式，做好了，完全可以成为大湾区新贵私人交通出行的首选，更多高端人群可以到岛上开展各种商务活动。项目拟建设于中山市最东侧横门周边海域。用海位于中山市横门岛以南，南接珠海淇澳岛，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港相望。用海现状为伶仃洋西滩的浅海滩涂，后方陆域为围垦用地及围塘养殖用地。规划建设区的用海方式为填海造地，拟规划总面积993.01公顷（近10平方公里，约占马鞍岛现有面积的三分之一），填海形成两个人工岛，其中北人工岛651.65公顷，南人工岛341.36公顷。新增围填海重大平台承载的使命为“打造成国际化现代化创新型滨海新城”。 对于如何开发好翠亨新区（南朗街道）的海岸线，中山作了系列布局。中山“十四五”规划提出，要挖掘翠亨新区、南朗滨海风景元素，建设串联魅力空间的滨海公路；在东部依托横门水道和南朗沿海地带等，建设环湾滨海碧道廊。围绕“海文章”，翠亨新区（南朗街道）在打造滨海游玩景观带方面作出了不少新探索，其中伶仃洋畔的崖口村是最有生动的案例。崖口东堤，是马鞍岛深中通道日出观赏点出现前中山最知名的海上日出打卡点。长约2公里的海堤长期被游客“占领”。2023年国庆节期间，单天最多超过5万人涌进崖口村，崖口东堤更是被堵得“水泄不通”。 早在2022年，《广东中山翠亨新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中就提及围填海相关内容。规划提出，翠亨新区将构建“一湾、两轴、两带、四区”城市发展格局。其中，“一湾”即“香山湾”。从规划图来看，“香山湾”即位于翠亨新区新增围填海重大平台建设的范围。翠亨新区新增围填海重大平台建设也与正在谋划建设的香港中山高质量发展合作区关联。在今年3月举行的2024年“投资中山”招商推介系列活动中，翠亨新区介绍了“港中科技创新合作区”的情况，合作区的部分功能片区就落在规划中的“香山湾”区域。近日，CCTV-13频道《新闻调查》栏目节目《深中通道通车之后》中提到，香港中山高质量发展合作区初步规划了50.9平方公里的范围，中山正力争将该合作区纳入到国家战略平台，实现更高的发展能级。 10月30日，广东省网上中介服务超市发布了关于为《推动马鞍岛南部围填海项目规划课题研究的预算编制项目》公开选取工程造价咨询机构的公告，旨在完成《推动马鞍岛南部围填海项目规划课题研究》的预算编制。公告指出，项目业主为中山翠亨新区产业发展局，服务时限为签订合同后20个工作日内完成。项目信息显示，中山拟在翠亨新区东部浅海海域（中山横门岛以南，中珠海域分界线以北，横门西水道以东，横门东水道以西海域）规划新增围填海面积约10平方公里，开展重大平台建设，估算总投资500亿元。 2019年买120平方，按照一平方10000元，利率6.88%三十年，本金利息就要256万。如果现在行情下跌了，按照一平方5000元计算。首付10万，利率3.15%计算30年，本金利息才88万元。256-88=168168/256=0.65625现在购房成本比以前减少了65% 中山宣布取消10.68万！中山怎就取消诸多限制了呢？替大家试过了，普通人也能落户中山了！有落户中山想法的朋友可以着手准备了！截至24年末，已有10.68万人落户中山，且本月人才引进落户人数首次超过稳定居住落户人数，差距还在逐渐拉大，中山的抢人计划成效显著。必看！中山落户入学政策重大调整。重磅消息！中山全面取消户籍限制，正式步入“零门槛”落户时代，户籍生入学政策也同步放宽。今年春、秋季户籍生入学，无社保、房产、居住证的外地子女，也可在中山23个镇区的公办幼儿园、小学、初中免费就读，且无需竞争入学。2025.2 　石岐，又称“铁城”，位于中山最具标志的人文景观烟墩山下，紧挨中山母亲河岐江，是中山市的中心城区之一。辖区面积22.72平方公里，常住人口25.6万人，户籍人口19.2万人。　　石岐是香山文化的重要发源地。石岐承载着中山市870多年的发展历史和文化精髓，保存大批文化遗址、文物古迹、景观街区，共有历史文物古迹43处，其中省级文物2处，市级文物11处，不可移动文物30处。石岐人文荟萃，诞生了各个领域的弄潮儿，明朝儒学集大成者黄佐、“中国现代音乐之父”萧友梅、“粤乐宗师”吕文成等就是其中的杰出代表。著名的“四大百货”也从石岐起步，继而名扬全国。 中山市2020人口大概441万人。其中石岐街道25万，东区街道21万，火炬高新区40万，西区街道13万，南区10万，超过百万人口。加上翠亨新区，南朗街道，中山市区格局扩大，人口增加到200万人口之多。 中山市的人口在近十年有了突飞猛进的增长，特别是在第七次全国人口普查中，更是突破了440万人，达到441.8万人！