县域经济的新增长点在哪？房地产到底会变成什么样

王朋

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从县域经济20年演变格局看，中西部地区、城市群外和农产品主产区县对全国县域经济增长贡献不断增强，成为重要增长点。伴随着“四个下沉”趋势，重要增长点中将涌现一批工业大县、农业强县、旅游名县，成为新的增长点。建议强化分类指导，提升中西部县域生产和消费功能，推动城市群都市圈县域“内融外合”，改善县域发展软硬环境，加快培育各具特色的县域经济。

一、从过去二十年看：中西部地区、城市群外和农产品主产区县是全国县域经济的重要增长点

（一）区域层面：中西部地区县域经济增长贡献率增加，但东部和东北地区有所降低
中西部地区县域经济占比高，对全国经济增长贡献率增加。如，2021年新疆县域经济占全省GDP的71.5%，云南（63.7%）、贵州（63.4%）、河南（60.9%）、江西（55.6%）、湖南（54.8%）、内蒙古（54.0%）、山西（52.8%）均高于全国38.2%的平均水平。从2000—2010年、2010—2021年各地区县域GDP增量占全国县域经济增量的比重看，中部、西部地区提高5.8%和5.3%，东部、东北地区降低2.4%和8.6%。
（二）城市群层面：城市群都市圈内县域经济占比高，但对县域经济增长贡献率有所下降
从城市群看，前后十年相比，城市群内59.7%的县域、城市群外71.6%的县域经济增长贡献率提高。对全国县域经济增长贡献率方面，城市群内县域由78.2%降至73.8%，降低了4.4个百分点，城市群外县域由21.8%升至26.2%。从都市圈看，前后十年相比，都市圈内58.4%的县域、都市圈外69.2%的县域经济增长贡献率提高。对全国县域经济增长贡献率方面，都市圈内县域由59.5%降至56.0%，降低了3.5个百分点，都市圈外县域由40.5%升至44.0%。
（三）主体功能层面：农产品主产区县对全国县域经济增长贡献率增加，但城市化地区贡献率降低趋势凸显
城市化地区对全国县域经济增长贡献率较高但有降低趋势。二十年来，约55.2%的城市化地区对全国县域经济增长贡献率高于全国平均水平，前后十年对比看，城市化地区对全国县域经济增长贡献率降低1.8%。农产品主产区县对全国县域经济增长贡献率有所提高。与前十年相比，农产品主产区县对全国县域经济增长贡献率提高1.7%。重点生态功能区县对全国县域经济增长贡献相对平稳，前后十年仅提高0.1%。

二、从未来趋势看：“四个下沉”将成为培育县域经济新增长点的有生力量

（一）产业链、供应链、创新链下沉，夯实县域特色优势产业发展基础
随着交通物流、产业配套、市场体系等日益完善，县域综合竞争优势显现，逐步嵌入区域产业链、供应链、创新链体系。城市群都市圈内部分经济强县成为先进制造业集群的承载地，涌现出多个特色产业“冠军县”，如，湖南长沙县集聚了三一重工、中联重科等龙头企业，河南长垣市起重机国内市场占有率超过70%。县域内创新驱动作用不断增强，先后分两批建设144个国家创新型县（市），陆续确定26个国家知识产权强县建设示范县和124个试点县，大部分在城市群、都市圈范围内。
（二）消费和市场下沉，释放县域内需潜力
县域消费潜力大，吸引电商平台、物流骨干企业加快下沉，新茶饮、新型快餐、文娱、医美等知名品牌纷纷进驻县城，带动县域消费市场规模增长。美团研究院数据显示，2019—2023年，县域生活服务消费订单占全国比重从23.8%上升至30.6%，订单量五年复合增长率超40%，高于全国平均增速。中西部地区消费规模、人均消费增长尤为显著。高德导航大数据显示，2023年中西部县域的消费新位置快速增加。
（三）重大投资和重大项目下沉，汇聚县域实体经济金融活水
普惠小微贷款市场加速下沉，6家国有大型商业银行网点总量持续减少趋势下，县域网点不减反增，2019—2022年提高7.5个百分点。政府引导基金由国家级、省级为主向地市级、区县级为主转变，2019—2023年新设立的政府引导基金中，区县级基金数量占比逐年增加，分别为23.3%、36.9%、36.5%和46.7%，中西部地区数量规模明显增加。商业银行、创投机构、私募基金逐步下沉，带动更多社会资本和优质产业项目导入县域。如，河南巩义市引进华润中原超级总部基地、中电装区域总部和研发中心等一批重大项目落地，成为河南首个千亿县；湖北仙桃市引进容百科技、京科控股、华润电力等重点能源项目，跃升为湖北首个千亿县。
（四）基础设施和公共服务资源下沉，加速县域人力资本积累
随着县域基础设施跨越式发展、公共服务供给增量提质，县域对劳动力吸引力与日俱增。农业农村部数据显示，2012—2023年，返乡入乡创业人员累计达到1320万人。安徽、四川、湖北、陕西、江西等中西部劳务输出大省近五年人口回流趋势显著，存量人口“蓝领化”、增量人口“白领化”，人力资本优势逐步显现。如，安徽临泉县2023年返乡就业2万余人，新登记经营主体2万余户，形成“本地消费、本地产业、本地人才”的正向循环。

全国有1472个县城和394个县级市，共计容纳了2.5亿常住人口，人看起来也不算少。
而且其中有117个县城房价破万，有8个县城房价破2万。像江苏昆山，新房普遍2万以上，都赶得上一些二线城市了。
那这种价格可以涨到2万单价的，是不是说明当地楼市很有潜力，可以买呢？
可惜不是，如果只是从房价及单价来判断一个地方的房地未来走向，是最不靠谱的方式。
我们要理解县城楼市为什么能上涨的原因。
比起经济，县城楼市能上涨更息息相关的实际原因，是县城的财政情况。
就像2015年那一次县城的全面大涨，是因为一次从上而下的棚改，让县城的财政实现了一次大丰盈。

当时实行的补偿措施是棚改货币化安置，直接通过县城的大规模拆迁，让数不清的拆迁户一夜暴富。
这些拆迁户拿了钱，就需要去买房，于是这次大规模拆迁，让县城城市房价直接暴涨，房价涨到天上，也一点都不缺购房者。
地方提前吸纳，一方面靠着大量卖地增加了地方财政收入，一方面通过土地增值抵押获得贷款，赚的盆满钵满。
但当潮水退去之后，全成了泡沫。棚改货币化那一次，其实已经透支掉绝大部分县城的未来财政空间了。
2014年之后的县城城镇化近乎陷入停滞，并且之后的城镇人口总数整体是基本不变，平均增速仅为 0.02%，到今天，可以说增长是0。
为什么会这样呢？
因为一个县城的房价，最多只与当地收入前20%的人的收入有关。
但是县城前20%的人，是官二代，是家里有生意产业的子弟，是体制内的公务员，是老师，医生，还有电网，烟草，铁路等优质国企。
这些人本来就有房，再加上其它运气好的拆迁户，买完了那一波以后，除了还有少量包租爱好者以外，就不再在县城买了。
那剩下的当地其他人基本上没有房地产支撑能力，都是活在平均线的水平，在当地很难说有机会改变家族的命运。
加上当地没有赚钱的企业，就业岗位很少，很多年轻人想躺平，可是面对同样上涨的物价也在县城留不下，大量的人选择逃离县城，结果县城剩下的主要是已有利益群体和走不动的人。
再加上人口增长的县城，越来越少，出生率在下降，老龄化在加速，未来没有了接盘侠，没有了流动性，就更谈不上升值了。
现在非常现实的问题是大部分县域经济呈现空心状态，普遍人口收缩和房价塌陷，只能靠转移支付和卖地，来实现当地的公共开支和借债投资。
至于这些年靠搞工业园和开发旅游项目的产业，成不成基本上看运气。
于是当上游金融机构收紧融资政策之后，房地产开发商的高周转模式造成现金流压力，就让县城房市的下滑更加明显了。
需求已经锐减，住房空置率高得吓人，然后楼价开始跳水，新房价格显著下跌，楼市项目陷入困境。
毕竟经济真正靠产业的县城，比例太低，没有好好搞产业来支撑，只知道转移支付和卖地，房价只会血崩。
具体看看当地县城的工业园区是什么情况就知道了，所以绝大多数县城房地产实际上已经失去了投资价值，典型的垃圾房地产，陷入烂尾和流动性丧失。

对于购房者而言，如果关注房价未来涨幅当然要首选净流入人口为正的地方。至于县城，对于当地政府而言，第一要务还是要发展经济，招商引资，让更多的企业和产业扎根，才能带动人口流入，房价的稳定。房价之所以高，是因为土地，土地之所以有价值，在于上面的建设机制能够带来生产要素的聚集，推动地区经济的快速发展，产生正向反馈。资本的流动，指引着人的流动，人的流动，又带来资本的流动。资本最终看的是投资产出比和风险控制，房地产是重大资产投资产品，跟国家土地政策和未来规划密切关联。只有国家房地产市场政策保持住信用和权威，房产投资流程畅通，投资风险和投资利益才能保障，那么市场上的资本及消费力才能做长远规划。让房价真正支撑的核心，是来自于大家对地方未来发展向好的信心。但是也有个别地区的个别企业，充分利用自身优势，走出了逆势突围的道路，成为新时期房企活下去活的好的标杆。

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