<p class="ql-block">拒付百万元租金被起诉，承租人抗辩对方根本违约反诉解除合同赔偿损失</p><p class="ql-block">法院：出租人虽有交付标的瑕疵，但未构成根本违约，合同应当履行，标的瑕疵本着公平原则，酌减租金</p> <p class="ql-block"> 砂石经营人通过竞标承租一砂站，却因拒付百万余元租金而被出租人起诉，遂以对方迟延交付标的、标的面积与竞租文件不一致等为由，抗辩对方存在根本违约，反诉解除租赁合同赔偿损失。日前，无为市法院审结这起租赁合同纠纷案，判决支持出租人诉求中合理部分，驳回承租人的反诉请求。</p><p class="ql-block"> 2020年9月，A公司就其一砂石经营点场地的经营权公开挂网竞租。竞租文件注明10年期租金底价5026500元，沙站用地面积9617平方米，当地多部门联合发布《砂石经营站点规范整治方案》，载明“各镇会同县相关部门对拍租砂石经营点外的其他经营点依法取缔”。2020年11月18日，张某竞租成功与A公司签订租赁合同，不久张某成立B公司，与A公司补签合同约定B公司加入作为承租人，与张某共同承担合同责任。2020年11月18日至2021年7月间，A、B公司按约各自完成砂场基础建设。B公司向A公司缴纳了2020年11月18日至2021年11月17日的租金。2023年3月，B公司委托专业机构测量砂站实际用地面积，发现仅为6254.16平方米，与竞租文件有较大差距。双方遂发生争议，A公司诉至法院要求B公司及张某支付2021年11月18日至2023年11月17日的租金1005300元，并支付违约金、律师费。B公司提出前述抗辩，并称A公司未履行取缔非法砂站的承诺，导致存在大量非法砂站影响B公司业务，A公司因此构成根本违约致合同目的无法实现，故提出反诉要求返还迟延交付砂站期间租金、赔偿律师费。</p><p class="ql-block"> 法院经审理认为，A公司对砂站经营权公开竞租，张某竞拍成功双方签订租赁合同，后B公司加入三方补签合同，均是当事人真实意思表示，依法应受保护，各方应按合同履行义务：A公司应交付符合约定的出租标的，B公司及张某应连带支付相应租金。关于诉争合同是否有根本违约应当解除问题。首先，案涉标的物砂站面积并不是确定本案租金的直接与核心因素，且竟租文件已告知双方事先应对现场进行查勘知悉面积；其次，合同及竞租文件并未约定A公司负有取缔砂石经营点外的其他经营点义务，公司亦不具有行政执法权；再次，现有证据无法评估其他经营点对砂站造成的不利影响程度。加之近年来房地产业发展放缓，市场行情变化及承租人自身营销策略影响，也会对砂站经营造成影响，此属于承租人对商业风险评估范畴。故张某及B公司反诉解除租赁合同并要求A公司赔偿损失，理由不能成立，不予支持。关于租金问题。根据合同约定，B公司及张某当前应支付A公司2020年11月18日至 2023年11月17日的租金。对于已缴纳的租金,B公司以A公司直至2021年3月才将标的物砂站交付为由反诉请求退还至交付日的租金，本院认为，B公司无证据与理由证明A公司存在恶意拖延交付事实，故对退还租金的反诉请求，不予支持。对于A公司诉请2021年11月18日至2023年11月17日共24个月租金。首先，2021年至2023年初受疫情影响，客观上对砂站运营存在不利影响，按照当时政府关于做好免收中小微企业和个体工商户房租工作的相关文件要求，可酌定免除6个月租金。其次，根据合同约定，A公司负有交付砂站及经营权的义务，虽砂站面积不是确定租金直接因素，但实际测量面积与文件载明相差较大，A公司不能免除交付标的瑕疵之责。再次，当时虽经取缔确仍有多家违规经营站点，客观上对承租砂站的销量与租金有不利影响。综上，A公司虽有交付标的瑕疵等情况，但并不构成根本违约而致不能实现合同目的，故双方之间的合同应保障履行。对存在的瑕疵因素，可从民事公平原则及平衡各方利益角度酌予考虑，</p><p class="ql-block"> 一审法院最后判决：对剩余18个月租金酌减15%，对A公司主张违约金不予支持。B公司及张某应向A公司连带支付租金640878.75元(502650元/年÷12月×18个月×85%）。另基于双方均有一定过错，对双方主张的律师费损失均不予支持。一审宣判后，双方提出上诉，二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。（张俊杰 盛俊）</p>