《万大叔的故事——兼谈房地产企业不良资产形成原因及化解思路》之一

江中流

万大叔的故事

兼谈房地产企业不良资产形成原因及化解思路

93年参加工作，在一家商业银行的支行，行长和信贷主任行伍出身，自然而然地发展了很多基建工程兵系统的客户，建设集团、建设投资控股、振业、天地、长城、天健（市政）等等。常和主任前去拜访，进了门就立正、敬礼，高喊一声“报告”！公司的高管大部分是部队团营级领导转业，办事爽快得很。那时基建工程兵公司为政府搭桥修路，政府置换了大量的土地，成本低，基建队伍又有战斗力，房地产开发的利润挺高，所以大部分时间在银行的存款比贷款还多，银行前去拜访无非是想增加点存贷款的额度。

虽然主要客户是房地产，但对这个行业是如何运作的，我却是一窍不通。记得98年底，让一个信贷员带去鹏城房地产公司看看项目，到了工地门口，看到大大的牌子上写着施工单位、承建单位、设计单位、监理单位和开发商等等五花八门，我就好奇地问“这个项目是谁的呀，是不是施工单位某某某”？信贷员说，开发商才是业主。那时候我是信贷主任，但这么无知顿时无地自容。

回来决定恶补，四处打听之下，有人推荐了梁兴安总。记忆中梁总刚刚从万大叔那边辞职创业，开了一家很小很小的公司，98年底到99年，我们请梁总上了三次大课，分别在八卦三路的青年培训中心、上步北路的平安中心和大梅沙。梁总讲了房地产的前世今生、建设流程、成本构成、税负种类、价值评估、行业前景等等。我们算是梁总的第一批Fans，也是甲方之一。后来世联成为了世联行，梁兄却于2021年5月到大凉山支教途中不慎堕崖；梁兄假若在世，想必对目前行业困境有一番见解。

我们惊讶于梁总的博学多闻之时，对能培养出这样人才的万大叔有点好奇心。正好万大叔也是我们的主要客户，于是让信贷员杨姐带我去拜访，杨姐的先生是万大叔的创始人之一。当时万大叔办公在红荔西路“有名”的“深圳石化”大厦，我们一去就被拦住在一楼，参观万大叔的文化中心，所有的事情均由秘书传达代办。

当时深圳被称为“文化沙漠”，万大叔所倡导的企业文化，成为沙漠中一朵娇艳的玫瑰花。客人拜访之后，每月份都收到一份万大叔的杂志。有一位美丽多才的女同学，当过校刊主编，也多次收到万大叔的热烈邀请。在产品设计的过程中，万大叔把这种文化的追求融入其中，典型的有香梅路的城市花园，布局精美的小高层、开盘时候的萨克斯风，令人仿佛置身欧陆小镇；稍后香蜜湖路的温馨家园也曾以格局精致风动一时；直至第五园中式别院的逸雅古朴，将文化元素融入住宅建设的观念发挥到了极点。

从另外一个角度看，万大叔也是不得已而为之。商贸公司出身的想与建筑公司出身的在房地产行业竞争，只能另辟蹊径；在行业的探索中，万大叔往往是出奇而制胜。

万佳商超在万大叔发展历程中看似是一个闲子。九十年代的华强北冷冷清清，晚上整条街就一家书店门口有一盏弱小的电灯。万大叔偏偏选了书店的位置搞起一家超市。在此之前，姚老板在彩田南开过一家净菜店，再往前潮州大佬兵总在华强南开了一家大超市；万佳同时的竞争对手还有上步路的千百意和红岭路的岁宝。最后万佳胜出，包括总店华强北和二分店翠竹北路成为福田和罗湖人气最鼎盛的街道。人们的逻辑中，并不太看重内部的管理，而将胜负的因素大多归结为位置和运气。第一代商超的成功，让人们对于万大叔的选址能力一集封神。万大叔选在哪里，那里就会成为旺区，已经成为一个常识。

万大叔的优势，不仅仅在选址、设计，推行环保预制板、精装修交楼也是行业领先。万大叔的物业管理也是个品牌，是好多人选择万大叔的重要原因。一句话，万大叔进入了“只有被模仿，从未被超越的高速发展道路”。曾经目睹身价数十亿的房地产老板，在万大叔一个年轻的区域项目经理面前唯唯诺诺，彼时能够与万大叔合作，是江湖地位的标志，也是财富的标志。

曾几何时，这样一个集万千宠爱的优等生，市场上传出一些消息，公司也多次的辟谣。行业中的一些公司日子更加困难。究竟其中发生了什么样的变化呢？

愚以为房地产行业中最重要的事件，是2001年深水沟市政府发布《土地交易市场管理规定》，明确“凡经营性、盈利性项目用地一律以招拍挂方式在土地交易市场公开出让”，这是继首次有偿转让土地使用权制度上的“第二次革命”，当时的报纸预言“将有90%”的房地产公司被淘汰”，主要是指一些靠关系协议转让取得土地的皮包公司可能无法继续其生存模式。随后的土地出让金政策改变也逐渐印证了这一点，2008年深水沟市《土地使用权出让条例》修订明确规定招拍挂土地出让合同签订后五日内交齐全部出让金。土地取得模式的转变，一方面规范了市场，二是作为调控措施让市场减温，另一方面，也开启了房地产行业金融化的过程。土地竞争激烈地价上涨，其他因素不变的情况下，单一项目利润空间下降，房地产公司为了生存发展，必然抢夺越来越多的项目，资金占用越来越多，更加依赖金融机构的融资；随后一段时间，出现了很多“明股实债”的项目；在加杠杆的情况下，房地产企业更加争分夺秒，出现了付土地款到开工限期七天的模式，通过高周转来提高资金流动性。同时，房地产的商品化也一定程度加速了房价上涨，为开发商的高速扩张火上添油。

五年前，微信小群里有个小伙伴家里有一块地，想自己开发房地产，被我苦苦劝住。记得当时预测说几年后许多房企会陷入债务危机，房子可能卖不出去了。因为任何行业如果加了金融属性，就会产生金融周期，那么低潮或者危机只不过是伴生物，房企的外债就常常成为危机的导火索。

另外，在当时房地产行业的并购潮中已经隐隐约约潜伏着一定的风险。之前我经历过江浙制造业联保债务危机的处置以及上海钢贸不良的处置，当时还“发明”了一个方法叫“傍大款”，鼓励寻找行业内的大佬来兼并收购一部分问题资产，实现债务重组；这种方式一般对龙头企业来说也意味着信贷的扩张，虽然表面上看低价收购是一笔好买卖，但是如果资产的适配度不高，或者法律关系过于复杂，消化的时间稍微拉长，也会影响龙头企业的资金周转效率。如果收购资产的规模过大、杠杆过高，遇到大的经济周期有可能把龙头企业也拉下水。所以看到万大叔们频频充担白马骑士的时候，非常担心熟悉的一幕又要出现了。

事后来看，这种加杠杆也有主动与被动之分，在增长模式重新定义的时候，一开始的主动加杠杆挤占市场份额，到为维持市场份额的被动加杠杆，中间的变化阶段确实模糊难以界定。七年前曾经短暂地代理过某商业银行监控部的负责人，一上来就碰到要下达一个大型房企的内部监管函，“只收不贷”；思考了两天后，还是带着压力签上名字，首先是尊重预警同事的专业判断；其次当时“某大”已经出现一些风险的信号，出现了从主动的加杠杆变成被动的多方位的信用（债务）扩张迹象。如今，看到很多银行动辄数百亿的贷款陷在其中，而老东家榜上无名，又平添许多感慨。

也有些人把房地产行业的债务危机归咎于房价的下跌。想起了二十多年前的一段往事，当时深圳房价刷刷地涨，有一位亲戚在澄海老家做房地产的，我问：您建的房子为什么不搞个售楼中心推销涨价呢？他说：我们做的是街坊生意，大家都买的起，我们才能够生存；搞销售中心增加成本，羊毛出在羊身上；我们是老业主和朋友帮忙推销，打个电话我们打个折头，大家都高兴。又问：为什么不多建一些房子呢？他说：一个是我们有多少钱做多少生意，多搞项目就要借钱我们不干这个事。另外，一个县城就那么大的消费力，你建一个，我建一个，这样我们这些搞建筑搞工程的都有饭吃，你一下子搞三个，把别人挤倒了，工人到你这里找工作，你还是要收要养。这些话好多年我都是半懂不懂，但是这么多年来县城的房价确实没有暴涨也没有暴跌；其中有几年几家外地来的房企高价拍得土地，最后因为房子性价比远不如当地的房企，也只能当是一锤子买卖了。

所以，房地产企业的成败，不仅与地域、位置有关，更与经营者的发展观念和经营模式有关，甚至还与地方管理者的想法有关。前些年有名的“千亿哥”，所到之处都说要投资一千亿，当地一些人也是趋之若鹜。他们没想到现在想投的地方还是一个坑；更没有想到，如果真建起来也得有那么多人买得起；即使建起来卖得掉，也会挤垮不少当地的房地产企业。招商引资四十多年的历史了，改革开放初期是引进华人华侨国外资金为主，漂泊奋斗半生把相当部分积蓄投资（捐献）家乡，一方面是光宗耀祖，另外也是看好国家发展前景，“家国情怀”兼而有之；加入WTO以后是承接世界制造业转移，廉价劳动力和吃苦耐劳的特质成为制造业大国的底层资产；西部大开发、中西部崛起后，更多的是腾笼换鸟，产业迭代的新旧布局。招商引资已经从最初的引入资金，变成引入资本，慢慢变成引入技术和订单，因此名称建议改为“招商引技”或“招商引机”更加合适，反正广东人这几个字的读法都差不多。在后续城乡融合发展，推进新型城镇化的过程中，如果不注意这个变化，立足本地原有产业基础做大做强，以完善产业链上下游、提升创新能力、“引技”“引机”为主，那么，盲目的老一套“引资”，将可能为下一波危机埋下伏笔。