超级干货！徐汇的未来在哪里？

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城市更新可以说是近年来最大的热点，从国家到上海都纷纷出台各种文件支持城市更新，上海市规划部门也不例外，专门制定了针对城市更新的工作方案。那么问题来了，城市更新为什么如此重要？城市更新对购房者来说又意味着什么？围绕这些问题，我们今天就为大家详细解读一下城市更新，并结合徐汇区最近力推的六大城市更新项目分析一下徐汇区未来的发展看点。

什么是城市更新？

一般大家在新闻里最常看到的城市更新项目就是老旧小区改造了，包括美丽家园粉刷墙面、加装电梯等。 但这只是城市更新项目中很小的一部分。实际上，城市更新泛指所有已经建成土地上的二次开发或改建项目，特别是成片区的整体拆除重建是政府最为重视的，因为整体重建很有可能改变一个区域的发展方向。 上海虹镇老街改造前——改造后变身瑞虹新城上海市就曾经划定了10个城市更新单元，包括外滩第二立面、老城厢地区、徐汇衡复地区、静安石门二路地区等，甚至得到了新华社的关注。 总而言之，城市更新不仅包括了新闻中常见的住宅修缮这种“小打小闹”，还包括了一些能够影响城市发展的“重大项目”。有的甚至能够决定一个地区的规划能否顺利落地，我们一定要重视起来。 买房看规划规划落地看城市更新细心的朋友不难发现，这些年规划落地的难度越来越大了。原因就在于，城市更新已经成为了中心城建设的唯一途径，新的规划想要落地，就必须把旧的建筑拆掉，土地收回，再做新的开发。然而，城市更新的成本也是越来越高的。特别是近年来，市中心的征收成本从最早的7-8万每平方米涨到了12万每平方米左右，开发商也好，政府也好，财力总归是有限的。拆迁的难度越来越大。而规划设想的的目标，只有在政府决定要实施更新项目区域才能够真正的落地。换句话说，判断一个规划能否落地，就需要看是否有实实在在的城市更新项目投入了。比方说真如副中心的规划是2000年左右确定的，但只有在2018年普陀区启动了红旗村城中村改造的项目之后，中海环宇城等项目才能够真正落地。

真如鸟瞰图，来源上海普陀

又比如说徐汇，早在徐汇区单元规划里就已经划定了5个重点功能区，但这些年只有徐汇滨江大放异彩，成为了全市最热门的板块之一。

而其他地区，虽然也有非常好的规划，比如华泾甚至有3条地铁交汇，但也都不温不火，热度不及徐汇滨江。原因就在于徐汇区上一轮的城市更新项目，几乎全部集中在徐汇滨江，其他地区并未投入大量的财力。可见，城市更新项目对于中心城区的规划落地来说是至关重要的。那么，我们接下来就聚焦徐汇区，详细解读一下徐汇区的城市更新项目和各个板块的规划，看看未来都有哪些看点。 徐汇区城市更新从徐汇区整体发展来看，根据《徐汇区单元规划》，徐汇区重点发展的主要有这么几个地区：一类是徐家汇中心、徐汇滨江中心、徐汇中城（上海南站附近）、南部地区（华泾附近），可以参考这张中心体系规划图。

二是衡复风貌区、枫林地区、徐汇滨江、徐家汇、漕河泾、华泾地区（北杨人工智能小镇、华之门、生命蓝湾），可以参考这张特定政策区规划图

在此基础上，徐汇区基本上已经明确了“大徐家汇、西岸滨江、漕开发拓展、徐汇中城、华泾门户”五大功能区。但是规划落地是有先后顺序的。根据规划，“十四五”期间城市更新分成了两个阶段，第一轮主要集中在徐汇滨江地区，以成片土地收储为主，预计年内将基本完成。1、徐汇区城市更新1.0（2021-2024）一直以来，徐汇区政府为了能在徐汇滨江进行大规模成片开发，经历了很长时间的动拆迁。徐汇滨江过去二十年的卫星影像图可以很直观地反映这一过程。1999年的时候，徐汇滨江还是一大片工业区，更早之前这里曾是“铁、煤、油、砂”为主导的工业区。 2020年，徐汇区启动第一轮城市更新计划的时候，徐汇滨江西岸地区开始了整体的拆除重建活动，土地陆陆续续地被政府收回。也正是在这一时期，徐汇区的区属国企开始了大力的拆迁和土地平整工作，区域内的土地储备面积达到了280公顷。 三年之后，徐汇滨江基本上就具备了成片开发的条件，为整体打造新的滨江金融城打下了良好的基础。 同时，在拆迁的基础上，规划部门也编制了徐汇滨江地区的控制性详细规划，用来支撑后续的开发。

最终，徐汇滨江西岸金融港地块成功出让，香港怡和集团附属香港置地联合体以310亿的价格落槌，成为了上海有史以来最大投资的房地产开发项目，也是当时的全国总价地王。未来，徐汇滨江将提供约123万方的总商办体量，将成为新的上海市金融城（想详细了解徐汇滨江西岸金融城的小伙伴也可以搜索小胖看房过去的文章，这里就不再展开了）。总而言之，在2020-2023这三年里，徐汇区集全区之力，成功完整收回了徐汇滨江地区。2023年之后，滨江地区将进入以开发商为主的建设阶段，不需要政府大量的财力投入，徐汇区也可以将财力投入到其他地区。那么未来三年，徐汇区城市更新的重点又将对准哪里呢？2、徐汇区城市更新2.0（2024-2027）日前，徐汇区召开城市更新项目推介大会，公布了未来城市更新的重点方向。在新的一轮城市更新中，徐汇区已经初步形成了更新项目108个，涉及土地334公顷。

会上，发布了6个城市更新重点项目：衡复更新单元项目、枫林更新单元项目、漕河泾更新单元项目、上海南站站城融合更新项目、公园城市示范区项目、生命蓝湾项目。也就是说，徐汇区新一轮的城市更新将不再围绕西岸滨江展开，而是从这6个项目开始推动。这6个项目大致可以分为三组，分别是：新产业：枫林更新单元项目、漕河泾更新单元项目、生命蓝湾项目新枢纽：上海南站站城融合更新项目新环境：衡复更新单元项目、公园城市示范区项目我们逐个展开：1、新产业生物医药产业一直是徐汇区的招牌产业。上世纪60年代，世界首次人工合成结晶牛胰岛素就在这里诞生。目前，生物医药已经成为徐汇区增长最快的产业，徐汇已集聚生命健康相关企业2700多家，包括默沙东、强生、艾昆纬等跨国公司地区总部11家，扬子江药业、复星医药、上海医药、石药集团等国内龙头企业8家。从未来的发展来看，徐汇区一直以来的目标都是打造以枫林地区为核心、漕河泾开发区和西岸生命蓝湾为支撑的“一核两基地”。

而这一轮的城市更新中3个重点项目，枫林更新单元项目、漕河泾更新单元项目、生命蓝湾项目，恰恰位于上述的三个重点地区。换句话说，徐汇区将投入大量的财力对这三个区域进行动拆迁，腾退出来的土地都将用于支持生物医药产业发展。枫林地区是徐汇区最靠近市中心的地区之一，位于衡复区和徐汇西岸滨江之间，但名气确远远不及上述两个地区。实际上，枫林地区的产业发展基础并不差，汇聚了中国科学院上海生命科学研究院等数十家国家级生命科学研究机构，上海交通大学、复旦大学医学院为代表的十余家顶尖学府，以及复旦大学附属中山医院等8家甲等医院。但是一直以来，这里都没有空间去建设，难以满足研发机构和企业的需求。 枫林地区已经基本建成这也正是这一轮城市更新想要解决的问题。比如这段时间非常火热的东安一村和东安二村的动拆迁屡次登上热搜。 东安一、二村片区旧城区改建项目，共涉及居住房屋6057证，在册户籍人员约15000人，可以说规模很大。同时单户成本也是非常高的，每平米的补偿大概率会超过10万元，粗略算下来征收的成本超过几十亿。徐汇区投入如此大的财力推动更新改造，还有一个重要的目的就是释放枫林地区的空间。根据徐汇区单元规划提供的相关信息，这里规划为公共服务和研发用途，支持生物医药产业的发展。

未来，枫林地区相关的城市更新项目会越来越多，生物医药企业也会更多在这里聚集，成为支撑当地经济的重要动力。漕河泾开发区是国家级开发区，有近40年发展历史。是最靠近中心城的产业园区，亩均产值位列全市前列。2023年，漕河泾开发区营业收入达到6500亿元，从业人员达到了30万人。坐过9号线的朋友们都知道，漕河泾已经成为了小半个松江区通勤人员的目的地了。但是，漕河泾开发区也面临增长空间不足的问题。因此徐汇正在开展园区二次更新，已经成功完成了华美达、申能等重点项目约48.6公顷的土地更新。同时，徐汇区还联动上师大、应技大、上海自仪院等高校和院所，试点“工业上楼”。这些举措都是为了支撑徐汇区新的产业落户，其中生物医药产业就是漕河泾开发区重点支持的产业。

从单元规划提供的信息来看，漕河泾地区重点更新的区域还将是徐汇区与闵行区交界的区域。更新的区域目前均是相对闲置的厂房或者其她公共空间。未来有在徐汇区中环附近置业想法的可以更多关注一下。另外，漕河泾生物医药企业的聚集对整个9号线、12号线沿线都是有好处的，特别是12号线西延伸段，都将带来一定的购房需求。生命蓝湾项目实际上是整个徐汇滨江西岸科创产业的重点板块，占地面积大约55公顷，未来将打造的建筑面积达到了135万平方米，主要希望依托基础研究和临床医疗资源，构建生物医药产业创新高地。日前，徐汇区已经和国药集团开展了对接，未来在央企的支持下产业发展还是值得期待的。从单元规划提供的信息来看，生命蓝湾项目整体上开发建设的空间要更大，除了城市更新的项目以外，还将受到整个华泾地区开发建设的影响，特别是未来机场联络线、19号线、23号线建成之后，这里的交通条件将有更进一步的提升，整体的发展也是非常值得看好的。2、新枢纽新枢纽指的是上海南站站城融合更新项目。这一次徐汇区城市更新对上海南站的重视程度进一步提升，这意味着上海南站到了释放潜力的临界点。在上世纪90年代，上海南站并不像现在这样没有存在感，而是上海市最重要的车站之一。上海市最早建设的1号线、3号线都是以南站作为起点的（1号线后续延伸到了莘庄），足可以体现当时上海市对南站的重视。而随着高铁时代的来临，只有普速铁路的上海南站地位迅速下降，目前仅安排了7班动车和16班城际短途动车，没有一班高铁进站，大部分都是普速火车。 特别是虹桥火车站的建设，直接分流了南站的主要需求，导致南站的客流量迅速减少，目前支撑南站的主要来源就是金山铁路了。而南站发展的变局来自于一个叫做“沪杭客专上海南联络线”的项目，所谓沪杭客专指的是上海到杭州的高铁客运专线，本身这条线路的终点站设在松江，在2025年之前，这条线路将接入上海南站，上海南站目前的普速铁路将转移到松江。

随着这段“联络线”的建设，上海南站将转型成为真正意义上的“高铁站”，班次和频率也将有大幅提升，这为后续周边的开发建设打下了良好的基础。2024年7月1日起，上海南站设施更新改造工程将正式启动。根据徐汇区单元规划提供的信息，周边还有若干幅商办用地的规划，建成后将大幅改善南站周边的城市界面，也将带来一定的就业人口。

当然，徐汇区提出站城融合更新项目不仅仅局限在上海南站周边，此前的鑫耀中城项目也是广义上支持上海南站和徐汇中城地区发展的重点项目。后续，随着南站能级的提升，类似于鑫耀中城的项目也将越来越多。3、新环境这次的徐汇区城市更新项目首次提出了两个风貌环境提升导向的项目，衡复更新单元项目和公园城市示范区项目。其中，衡复区一直是徐汇区重要的文化品牌。推动衡复更新单元项目也是上海市的10大重点更新单元之一，此次被列为重点更新项目也不意外。公园城市示范区项目此前只在徐汇区的绿化市容发展“十四五”规划中公开提出过，目的是聚焦整个徐汇滨江南段地区进行综合环境整治和提升。这次作为六大更新项目提出来可以看出，徐汇区已经把滨江环境建设由中环以内的区域逐步在向中环外拓展了，整个长桥、华泾都将从中受益。

小结买房一定要看规划，规划的重点在于落地，而落地的关键在于城市更新。徐汇区的城市更新可以分为两个阶段，第一阶段集中在徐汇滨江，目前已经进入了建设阶段。第二阶段从产业、枢纽、景观全方位展开，在枫林地区、漕河泾开发区、西岸生命蓝湾发展生物医药支柱产业，在上海南站周边推动站城融合城市更新，在衡复历史文化风貌区、徐汇滨江南延伸全面提升景观环境品质。