<p class="ql-block"> 在重庆市九龙坡区大堰社区的多个物业区域中，目前只有一个小区有<b>业主大会的执行机构组织</b>(通常简称业委会或管委会)，<span style="color:rgb(255, 138, 0);">周边小区的业主对龙城静园小区年年分红200-300元，产权人停车享受150元全月卡，大修基金近十年还处于饱和状态，对我们小区的业委会组织</span><b style="color:rgb(255, 138, 0);">羡慕不已。</b></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(255, 138, 0);"> </b>主任介绍，这些成绩是在各栋楼的业主代表(类似监委会)对小区业委会毎项工作认真监督下取得的，工作中常有代表与主任发生争议和讨论，这些都是监督业委会认真工作的动力，戴主任讲:争创全国幸福和谐的小区，光有一群热心人和一个业主组织是远远不够的，还要<b>申请街道</b>社区多多指导，形成业主组织和物企共同进行<b>多元化</b>共建共治，才能达到<b>共享</b>的效果，才能真正形成小区的和谐与长治久安！</p><p class="ql-block"><b>经验交流:</b></p><p class="ql-block"> 争创一个幸福和谐的小区，<b>业主机构</b>还要有敬畏精神，要敢于请各栋业主代表对<b>业主组织</b>进行监督，特别是公共<b>收支明细</b>应该实时公开，没有监督天长日久就容易产生腐败现象，缺少监督的业委会组织最好解散，同样对物企管理也是一样必然要有业主大会的执行机构监督，没有监督就很容易发生公共利益和大修基金受损，比如公区收入有些是隐性的可以转为物业管理费，很多不应该启动的维修项目可能被启动，如果没有业主组织，单个业主就是专家来了也无法有效维权，但由于<b>业委会</b>组织到期必须解散，很多小区再难及时成立新届业委会，从而自然形成了对物企的监督断点，这是目前重庆业委会组织最大痛点和要点。<span style="color:rgb(255, 138, 0);">《物业条例》没有解决这个断点缺陷</span>，法理上在新届业委会未产生前，业主大会没有表决解散的，业委会就应该继续工作至新届业委会产生止(类似前期物业合同到期，为了小区物业有序管理，合同继续在事实上有效是一个法理)，戴主任讲，要达到对物企无断点监督<b>，龙城静园业主大会的创新方式，是一个有法律效率的解决方案，解决了监督物企的断点问题，同时化解了部分大型小区成立业委会难的问题，还解决业委会到期自动解散的问题，更解决了成立新届业委会街道社区投入大量人力物力和精力的问题</b>(以街道主导成立业委会为例，因人力物力精力和自身工作位压力等原因，业主大会的投票时间可以限制在3天以内，而事实上任何一个小区吃瓜业主都占比很多(通常70%以上)，她们一般是顺道投票，很少专门请假票或办理委托手续来投票，等他们再顺道时投票已结束，热心人付出几个月的努力以失败告终，反复多次会严重影响他们的公益积极性，最终是物业最满足)，龙城静园小区业主大会的这个创新方式，法律程序要点必须在本届业委会届满前，业委会充分行使最后一次召开业主大会的<b>法定权利</b>，即由业主大会表决通过成立<b>业主管委会执行机构</b>至新届业委会产生止，从而保障了监督物企无断点的连续性，这也是重庆市九龙坡区首家具有特色和创新的业主机构，由于业主大会的执行机构具有诉讼主体资格，对监督物企起到了至关重要的过渡期作用，至今业主执行机构处于正常监督物企运行中。</p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(237, 35, 8);">说明:</b> 我们龙城静园业委会从2017年起，没有豪华的办公室和宣传场所，更没有专门的会议室，业委会将合同约定的100平方米的办公用房提供给物业，便于更好的服务小区业主，每次业主代表扩大会议，均在主任自家的活动室。</p><p class="ql-block"> 业主大会补贴给所有委员的辛苦费，委员全部贡献出来，与业主代表一起每月平均发放，戴主任讲大家都在实实在在的为小区创造美好的环境及邻居关系这是应该的，只有得到绝大多数业主的支持和守护，组织才能长久生存，(<b>当然任何小区都有个别不和谐声音，业主组织是为多数人利益服务的，个别人利益自然无法满足)</b>，<span style="color:rgb(255, 138, 0);">假设小区没有成立业委会，全体业主如果依靠物企是不可能完善小区</span><b style="color:rgb(255, 138, 0);">东南西北</b><span style="color:rgb(255, 138, 0);">红线边界的公益付出和投资改造的，也许现在周边红线区还保持的原型，可停车辆也只能在100 多个而已，业主与物业的矛盾无法想象。</span>在业委会和业主代表及热心人共同努力下将车位扩大到226个，基本解决了停车难问题，<b style="color:rgb(22, 126, 251);">戴主任讲: 在7年的时间里最值得骄傲的是除车场改造有投入外，小区周边其他所有改造成功，都业委会的"智慧"零元投资。</b></p><p class="ql-block"><b style="color:rgb(1, 1, 1);">请业委会同行或热心人请思考一个问题:</b><span style="color:rgb(255, 138, 0);">成立业委会的目的是什么？是要物企提高服务质量？还是将物业的利润控制得越低越好？(如公共收益高分成回收)，公共收益是否分得越多越好业委会越有成绩？切记:公共收益主要用于公共区域和共有设施设备的维护，具有大修基金相同的性质(比如大修基金池低于30%时法规是禁止分配的)，委会会每年应该支付一定比例对公区进行改造美化小区环境。民法典规定公共收益属于全体业主所有(物企可以计提管理费)，而我们小区业主大会选择的前者，比如车场公共收益与物企进行五五分配包干结算(</span>大多数小区是三七分或二八分成<span style="color:rgb(255, 138, 0);">)物企收益提高了服务质量也要约定提高，当业主大会考核不达标的，可以重新选择物业公司。</span></p><p class="ql-block"><span style="color:rgb(255, 138, 0);"> 物企的服务质量与利润直接关联，</span><b style="color:rgb(1, 1, 1);">很多小区成立业委会后，签合同时首先是打压物业费(成功率100%)，事实上必然影响小区的服务质量</b><span style="color:rgb(255, 138, 0);">，我们认为最合理的是1~4级服务质量对应1~4级的物业费才是最科学最实用的价格体系(为重庆市政府指导文件点赞)，</span><b>以下图片和视频的分享，是我们小区业主组织在近七年期间的公益付出成绩单:</b></p> <p class="ql-block">小区大门改造前是<b style="color:rgb(255, 138, 0);">单行道</b>，这是扩大路面改造后的<b style="color:rgb(255, 138, 0);">双行道。</b></p> <p class="ql-block">小区<span style="color:rgb(255, 138, 0);">主通道东线</span><b style="color:rgb(255, 138, 0);">扩建前的视</b>图，是红线边界自然坡，只能停5辆车。</p> <p class="ql-block">这是扩建后的视图，可以停11辆车。</p> <p class="ql-block">北线A段车场<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前</b>(红线边界鸟视效果图)</p> <p class="ql-block">北线A段车场<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</b>(红线边界鸟视效果图)</p> <p class="ql-block">北线B段车场<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前</b>(红线边界鸟视效果图)</p> <p class="ql-block">北线B段车场<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</b>(红线边界鸟视效果图)</p> <p class="ql-block">车场<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前</b>(红线边界北区是违章建筑)</p> <p class="ql-block">车场<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</b>的柏油路(红线边界北区效果图)</p> <p class="ql-block">车场改造前(红线边界北区<span style="color:rgb(255, 138, 0);">是</span><b style="color:rgb(255, 138, 0);">菜园子</b>)</p> <p class="ql-block">车场<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</b>的柏油路(红线边界北区效果图)</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(255, 138, 0);">对垃圾场进行</b><span style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前图片</span>(红线边界北区鸟视效果图)</p> <p class="ql-block">垃圾场<b>绿化</b><b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</b><b style="color:rgb(1, 1, 1);">是一片森林</b><span style="color:rgb(1, 1, 1);">(联系政府部门购买树种造林，</span>二年后的鸟视效果图)</p> <p class="ql-block">小区B段改造后的<span style="color:rgb(255, 138, 0);">步行通道</span>(红线边界东区电动摩托车停放区域)</p> <p class="ql-block">小区建身步道B段<span style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前</span>(红线边界东区电动摩托车停放区域)</p> <p class="ql-block">小区B段改造后的步行通道(红线边界东区电动摩托车停放区域)</p> <p class="ql-block">小区B段<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</b>的步行通道(红线边界东区电动摩托车停放区域)</p> <p class="ql-block">小区内:绿化带护树+休闲座椅。</p> <p class="ql-block">小区内:绿化带护树+休闲座椅。</p> <p class="ql-block">小区内:绿化带树下<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前是鸡场</b>。</p> <p class="ql-block">小区内:绿化带树下改造中</p> <p class="ql-block">小区内:绿化带树下改造中</p> <p class="ql-block">小区内:绿化带树下<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</b>的休闲步道</p> <p class="ql-block">外墙<b style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前</b>:每天外出提心吊胆不夸张</p> <p class="ql-block">外墙改造前:每天外出提心吊胆不夸张</p> <p class="ql-block">外墙<span style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前</span>:每天外出提心吊胆不夸张</p> <p class="ql-block">外墙<span style="color:rgb(255, 138, 0);">改造前:</span>每天外出提心吊胆不夸张</p> <p class="ql-block">外墙改造前:墙壁石块效果图. <span style="color:rgb(255, 138, 0);">不夸张</span></p> <p class="ql-block">外墙改造前:墙壁石块效果图. 不夸张</p> <p class="ql-block">外墙改造前:墙壁石块效果图. <span style="color:rgb(255, 138, 0);">不夸张</span></p> <p class="ql-block">外墙整体改造更新施工...</p> <p class="ql-block">外墙整体改造更新施工...</p> <p class="ql-block">外墙<span style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</span>:一号楼平整如初</p> <p class="ql-block">外墙<span style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</span>:二号楼平整如初</p> <p class="ql-block">外墙<span style="color:rgb(255, 138, 0);">改造后</span>:三号楼平整如初</p> <p class="ql-block">管委会2024年05月安排调取的各栋楼大修基金余额显示，<span style="color:rgb(255, 138, 0);">近十年来在业主大会的执行机构监督下，全体业主的大修基金处于持续的饱和状态</span>，也就是说消防改造支出的是利息部分本金，戴主任介绍小区的大修基金今后主要用于电梯更新，所以保护大修基金的合理使用是管委会的基本职责(有些小区业委会与物业把控不严的根源是业委会缺少业主代表的有效监督)。</p> <p class="ql-block">基层治理创新</p><p class="ql-block"> 龙城静园小区位于重庆市九龙坡区堰六村63号，小区建筑总面积71556.38平方米，总户数 883 套，小区在共建共治之前，由前期物业管理单独管理，2017年成立业委会后(继续选择前期物业签合同)，在近七年中，业委会对小区红线边界的东南西北，进行了所有业主看的见的改造(附图)，对小区内的绿化及休闲区进行了补充和美化，<span style="color:rgb(255, 138, 0);">特别是停车位的巨大变化，由共治前的88个车位扩大为225个，解决了业主停车的巨大难题和矛盾。</span></p> <p class="ql-block">首届业委会和业主代表团队</p> <p class="ql-block">首届业委会和业主代表团队</p> <p class="ql-block">首届业委会和业主代表团队</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(255, 138, 0);">春秋季</b>小区的宜人美景</p> <p class="ql-block"><b style="color:rgb(255, 138, 0);">春秋季</b>小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季节留下的龙城静园小区绿化相片</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p> <p class="ql-block">春秋季小区的宜人美景</p>