《负动产时代》：日本房地产泡沫及启示

观照

本文所说“负动产”，是指成为负资产的不动产，这些资产对持有人不能带来收益，反而是一种负债，一个负担。

日常所见不动产，主要有房产和土地。按照我们理解，它们都是炙手可热的东西，怎么会成为负资产呢？

今天推荐《负动产时代》，日本最大新闻媒体之一《朝日新闻》采访组，对日本负动产现象展开调查，并作持续报道，本书是这次系列报道汇总。

日本近些年除东京大坂和名古屋三大都市圈，依然维持较高不动产价格，其他地区已经步入负动产时代。

日本实行土地私有制，购买土地和房产永久持有。全国土地三分之二为私人所有，剩下为国家或公共机构所有。

持有人可以自由买卖土地，或者指定继承人继承，土地所有人需缴纳固定资产税和遗产税。

日本继承遗产需缴纳55%遗产税，是世界最高遗产税国家之一。也就是说，你要继承父辈房产，缴税超过房产价值一半。

日本持有房产每年还需缴纳固定资产税，其税费以房屋评估价1.4%征收，一套房产一千万，需缴纳14万资产税，此税是地方政府主要税源之一。

日本存在大量所有人不明土地和房产，这些不动产卖不出价格，又难以开发使用，实际收益很少，即为负动产。

继承需要支付固定资产税和遗产税，持有土地还需要维护成本，很多人选择放弃继承。

举个例子，某人1991年在日本著名温泉度假胜地伊豆半岛，用1300万日元购买300平方米别墅用地，2017年却以10万日元抛售，折人民币5000元。

扣除付给中介费和广告费21万日元，实际上卖这块土地倒贴11万日元，他还庆幸不用再为这块土地花钱。

汤泽町是日本度假胜地，日本诺贝尔文学奖获得者川端康成作品《雪国》故事就发生在这里。

当时这里开发很多房地产项目大受欢迎，每套公寓销售价格高达几千万日元。

随着滑雪热退潮，游客开始减少，当年热卖的度假公寓成为烫手山芋。留在手上每年需要支付不少税费，抛售房产又没人接盘。

有些房产因为欠费被法院拍卖，拍卖底价仅有一万日元，折合人民币500元。

有房产中介看中这个生意，由业主将房产无偿过户给中介，同时还要给中介支付120万日元费用（折算人民币6万元），即业主付钱帮助卖房子。

这家中介公司以这种方式收购大约一千多套房子，然后以每套10万元（折人民币5000元）对外兜售房子盈利。

不过这样做面临风险，万一不能短时间脱手，中介就要面临亏损，它要承担每年固定发生各种税费。

有人会想等法院拍卖算了，至少不用贴钱找人卖房。不过等法院拍卖，当拍卖价格无法抵消所欠税费，个人信用将留下不良记录，这在日本是非常危险事。

日本经济在上世纪八九十年代达到高点，土地和房产达到天价。1989年日本土地资产总额是同期美国四倍，当时有个说法，卖掉东京就可以买下整个美国。

1991年日本爆发金融危机，土地房产股票暴跌，经济泡沫破灭。

自此以后三十年，日本经济一路下滑，土地房产市场更是一蹶不振，土地房产持有人要承受资产贬值同时，还要支付高昂税费。

日本人口老龄化和人口负增长是产生负动产另一大原因。2012年开始人口负增长，每年差不多减少50万，到去年人口只有1.24亿，这十年日本人口少了500万人口。

日本去年房屋空置率达到14%，有研究机构预测，再过十年空置率达到30%，在房多人少大环境下，房产贬值趋势会一直持续。

土地房产高昂持有成本是导致价值不断贬值另一诱因。

日本土地房产涉及税费有固定资产税，遗产税，交易税，所得税，物业费，维修费，保险等，房子留在手上是一笔不小开支。

日本土地房产泡沫形成直至市场疯狂，又反转到负动产时代，经历时间不过五十年间，我国房地产市场发展轨迹有很多惊人相似之处。

我国从上世纪八十年代初改革开放，特别是2001年加入WTO，中国经济迎来快速增加期，几十年国民财富积累完成发达国家上百年走过的路。

我国民间投资渠道相对较少，房地产市场成为大量财富蓄水池功能。房产除了居住功能外，还成为民众资产保值增值最好投资渠道。

在这种双重功能作用下，我国房地产迎来黄金发展期，房价水涨船高。很多人尝到投资房地产甜头，特别是在一二线城市，回报相当惊人。

本文三年前在群里有过推荐，当时大家对我国房地产还比较乐观，不过这两年全国房地产市场普跌，让大家感到阵阵凉意。

对比中日两国房地产市场从过热到泡沫破灭，经济发展放缓和人口出生率下降上有共同点。

从经济大环境看，我国以出口拉动经济发展模式迎来挑战，外贸对GDP贡献度下降。

近几年美国不断出台政策限制我国出口，导致对美出口大幅减少，目前中国对美国出口国别排名从第一掉到第四位。

我国人口结构出现老龄化和低出生率现象。上世纪六十年代新生儿超过3000万，七八十年代实行计划生育，新生儿还超过2000万。

进入新千年，新生儿基本维持在2000万以下，从2021年开始，甚至不足1000万，去年只有900万，历年最低，这种下滑趋势未来不会改变。

经济发展速度下降，大家预期收入减少，对购买房产欲望会大幅减少。特别是人口出生率大幅下降，对房产需求更会减少。

跟日本不同，我国目前没有开征固定资产税，房产持有成本相对比较低。

目前我国很多地方基本是土地财政，靠卖地卖房产生收入和税收维持政府开支。如果人们不再争相购买房产，政府少掉这块税源，也许会开征收房产税来弥补。

未来某一天我国开征房产税，税率参考国外标准以房产价值1%计，上海房价千万元，每年缴税计十万，持有成本会大幅增加，那时房多就不再是好事。

看待一个地区房产是否有虚高和泡沫，国外有个“租售比”可参考。一般房产年租金回报不低于5%，高的甚至可以达到10%，这样价格就是合理的。

像目前上海很多房子租金回报只有百分之一二，一套千万房子年租金不到20万，说明房价虚高泡沫成份比较大。

目前我国一二线城市房产价格估计还能维持，因为每年经济发展仍不算差，还有新增人口。

其他地区就不好说，一方面经济面临很大困难，没有新增人口，甚至面临人口净流出压力，房价下跌趋势不可逆转。

前些年上海出台限购政策，很多人纷纷投资环上海周边楼市，上海周边楼盘非常火爆。

现在这些楼盘纷纷出现腰斩现象，像启东恒大威尼斯，前些年曾经卖到一万几一平方，现在四五千无人接盘。

一些经济发展缓慢地区，房产甚至出现白菜价，像“双鹤”（鹤岗，鹤壁）几万元一套现象会逐渐增多。

通过投资房地产实现资产保值增值途径将一去不复返，这点是确定无疑的。

日本今天负动产时代的到来，可能就是我国未来二三十年房地产市场的预演，避免负动产陷阱发生，要借鉴日本经验教训，未雨绸缪，早做规划。

上面讨论中日两国房地产发展一些共同点，其实中日国情不同，不能简单类比，否则会出现偏差及误导。中日两国房地产市场几个不同之处：

第一，土地性质不同，我国土地属于国有，日本是私有，由此带来房地产市场制度和实践操作有本质差别。

第二，中日两国在国土面积和人口规模上差异悬殊，国家现代化过程与房地产相关历史和文化有巨大差别。

第三，中日两国在经济结构尤其产业结构不同，城镇化发展模式也不同。

本文推荐《负动产时代》不是专业学术研究，仅为日本新闻媒体报道汇总，所写推荐书评也非严肃学术研究，只是个人看法而已。

如果有人据此作为房地产投资的操作依据，由此产生后果责任自担。

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