一房一事之 外一篇：租界·上海

Chance.Z.

　　在写 外滩15号时，涉及到当时该地块的租地者拿到了租界的1号地契，他是最早在上海“黄浦滩”（中山东一路）一带租地的。从而不得不引出上海开埠、租界设立等等的故事。其实写这《一房一事》（ 点此处转跳）的故事大都集中在外滩这一地区，都和租界有关，包括后面要写的《英领馆的故事》（ 点此处转跳）。

为了讲清楚租界的来由，少不了许多文字。而作为美篇，篇幅太长也不妥当；加上去年（2023年11月14日）是当时上海道台告示上海开埠的180周年。所以就将讲述旧上海故事绕不开的“租界”一事专门写成了这个“外一篇”。

图1.03 1855年的外侨居留区地图

图1.04 开埠前的外滩

　　1843年底，一个曾在来过上海的英国植物学家福钧，相隔数年后重来上海时，写下了这样的观感:“……驶进上海时，我首先看到的是樯桅如林，不仅是前次来上海时引人注目的中国帆船，而且还有颇多的外国船只，……除了航运以外，更使我惊异的是江岸的外观。……我上次离开中国时，的确有一、两家洋行正在建筑（建设）。但是现在，在破烂的中国小屋地区，在棉田及坟地上，已经建立起一座规模巨大的新的城市了。” [1]

　　上海的开埠是因为是《南京条约》中将其列为的五个通商口岸之一。其实，在第一次鸦片战争之前，英国东印度公司就派员对中国沿海地形、港口和设施进行了解。

1832年6月20日，英国东印度公司两名人员上海县城东门宝带门外登岸，并向上海方面当局苏松太道道台递交禀帖，希望“能到中国北部港口进行直接贸易”。但由于清政府对沿海贸易有严格规定，故苏松太道道台拒绝了英方建议。
不过，英方人员也借此机会对这里进行了绘图、测量等事宜。在回去后的报告中指出了上海的地理位置的重要性：“上海事实上已成为长江的入海口和东亚主要的商业中心，它的国内贸易远在广州之上……这一地区在对外贸易方面所拥有的特殊优越性，过去竟然未曾引起相当的注意，是十分令人奇怪的”。而另一人则在其日志中根据上海港口当时日进出港400艘帆船推断出上海是中国最大的商业中心，“尤其是中国中部诸省的大门”。此报告后来也报给了政府。鉴于如此重要的地理位置和经济优势，英方就将上海列为了五个通商口岸之一。

《南京条约》以及《虎门条约》签订后，1844年11月英国首任驻沪领事巴富尔来到上海，与当时这里的最高官员：江南分巡苏松太兵备道三府道台宫慕久进行洽谈。
那个时候，清朝政府还没有完整的外交制度，也没有固定的外交机构。当时主谈《南京条约》的后续细则的钦差大臣耆英提出的应对洋人在五个开放城市的“永久相安”的办法是:“应由中华地方官会同该夷目，各就近地民情，议定在何地用何项房屋或基地，租给居住修造，华民不许勒索，该夷不许强租。”并在后来给道光的奏折中说“现已将止准在五口租房租地，并由地方官指定地段，准其行走贸易，不许逾越尺寸，列入善后条约，以杜衅端。”
而当巴富尔来谈判时，朝廷安排了四名官员来洽谈上海“夷务”。结果其他三人都借故推脱掉了，只剩下上海道台宫慕久一人。

1843年11月14日，上海道台贴出了官府布告，向上海市民宣告上海开埠。英国领事馆也贴出了通告，宣布英国领事馆正式开馆及馆舍地址。
　　同年11月17日，上海道台在洋泾浜江海关以北设立“西洋商船盘验所”，正式办理外国商船入关经商事宜，并由松江府海防同知沈炳垣负责通商事务，受理对外交涉事件。至此，上海开埠的过程基本完成。

　　1845年11月19日，正是上海开埠两年之际，宫慕久以上海道的名义发布了一项告示，告示首先引用了相关的上谕，然后宣布:“兹体察民情，斟酌上海地方情形，划定洋泾浜以北、李家庄以南之地，准租与英国商人，为建筑房舍及居住之用”，接着，便公布他与巴富尔商定的《土地章程》(Land Regulations)二十三款。此《章程》中的范围只有南、北。东面是江面而西面的界限没有界定（第二年才议定西界为今天的河南路）。

上海社会科学院特聘研究员卢汉超在1986年《史林》的一篇文章中写道： 一八四五年的《土地章程》以及由此产生的上海租界，当时还只是官方指定的通商外人聚居地，处于一种纯粹的居留地的地位。《土地章程》不仅明确规定中国保有居留地的领土主权，而且表明中国仍保留居留地的土地管辖权(第一条)、司法权(第十二条)、行政权(第十三条)乃至对居留地外人的决议有最后的审核权(第二十二条)。

　　这个《土地章程》先是确定了“洋人”的居住、活动范围；其次是确定了土地的“永租”制。即一旦获租就有了“永远”租赁的权利，出租者不得再行收回。中国原业主"不得任意停止出租"。不过这种做法,在一八四五年以前租地时已采用过，只是《土地章程》开始制度化了。此外居留地内的中国业主不得将土地租给中国人,亦不得建造房屋租给中国商人。这就是所谓"华洋分居"制的具体规定。[2]

上海开埠初期的城市化演变是从农村土地所有制形式迅速向城市商业化土地所有制形式转化起步的。这一转化过程的重要内涵之一在于它味着上海从江南传统的乡村社会中逐渐剥离。

　　《章程》的本意是想圈定洋人：在“划定界址，不准逾越”的基础上，进一步明确了英国人只能“在上海港口所定英人租地造屋居住界内”即只能在租界范围以内租赁土地。但是，《章程》刚刚公布英国人就已经无视这一原则而擅自越出了当时划定的英租界范围，在它的北侧界外一一苏州河南岸至今北京东路北侧之间一向当地乡民租赁土地了（最早应该是在1847年），从而开了越界租地之先例。

　　巴富尔选择的英国侨民居留地（即最早的英租界）是英国全权代表璞鼎查在1842年《南京条约》签订后，途径上海时看中的。这块之所以从一开始就引起了英国人的极大兴趣，主要是由于黄浦滩所处的地理位置具有极高的战略价值。

　　另一个原因，是这里是英国军舰炮火可以掩护的范围，予外国侨民安全的保障。巴富尔还认为，不论是同中国商人交易或是同英国商船联系，都很便利。此外，此处距离上海县城并不遥远，外侨的一些生活用品可以步行到县城里购买。

　　从今天的眼光来看，黄浦滩好像是特意留出来的。而上海县城的位置为什么不在黄浦江和吴淞江的交汇处？一般来讲，城市的形成往往是在河流的交汇处。

　　也就是说，在黄浦江和吴淞江河流口形成之前上海镇就已存在了。而上海城北黄浦江插入原吴淞江入海段的两江合拢处形成了海上进入上海的第二个关隘（第一个是吴淞口），在那里清廷还设置了军营、炮台。而军营以南的这段滩地恰好成了英国到上海择地的最佳位置。

1847年，美国代理领事向苏松太道麟桂要求划虹口一带为美国租界。次年，美国圣公会主教文惠廉与代理上海道吴健彰口头协定，以苏州河北岸虹口地段为美租界。
1848年法国在沪上建立领事馆，1849年4月6日麟桂与敏体尼正式签字换文，上海法租界建立。

1848年11月27日，英国新任领事利用“青浦教案”向上海道台施压，将英租界的西界扩大到了至泥城浜（现西藏中路）。至此，英租界的面积已经扩大至2800亩。

上海开埠以后，来沪虽然洋人不断增多。但到了1851年也只有265人。
在租地方面，截止1851年，约定的租界中，只剩下今天的广东路到延安东路（洋泾浜）间的土地上还留有昔日的乡村景象。
　　而在被租出去的地方出现了一幢幢的“洋房”:“这些洋房大体上都坐西朝东，面对黄浦江而建，房舍前后左右都留有宽敞的空地，屋前大都建有花园，里面种植着原本上海很少见到的奇花异卉，甚至还豢养着一些动物供人观赏……在一组洋行建筑的后侧总还建有仓栈，它们是体量巨大的两层楼四坡顶的房屋，为了储运方便，一般都建有外置楼梯直通二楼平台，平时铁门、铁皮窗紧闭;而临黄浦一线则几乎排满了私家码头，它们通常都用一道道篱笆围护着，并有长长的跳板越过浅滩远远地插入到江心。”[3]、[4]
英国传教士麦都思于1844年9月就在盘验所地基西侧至桥街(今四川中路)东西两侧之间租赁了约11亩土地，后又将该土地交换到了位于今江西中路、山东路交界处的土地，随即在那里大兴木，不仅建造了近代上海最早的外侨公墓和外侨礼拜堂，还建成了上海最早的近代印刷出版机构“墨海书馆”。渐渐地周围相继开办了报馆、书院、教堂、小学、医院等形成了上海出版、文化聚集地的“麦加圈”。是清末华人了解西学的xx地。

开埠后一年上海的英、美洋行已有11家。到1847年,“上海租界内已经开设起24家进出口洋行(包括3家美国洋行)”，到1852年，上海的洋行增加到41家，到1859年，上海的洋行家数激增至75家之多。
其中绝大多数的知名洋行都集中在外滩。这些洋行“从北至南依次坐落于黄浦江边，外滩渐渐成为了对华贸易的最大洋行的集中之地。”

在道路方面。界内原有各乡民自发修筑的（包括“打绳路”即今天的九江路），自西向东通往黄浦江边的6条“公路”和3条滩路，以及南北向的沿黄浦江纤道和位于其西侧的桥街（即今四川中路）也改成了“公路”。对这些乡村留下的道路，外国人立即着手在此基础上进行拓宽、改建，迅速地为租界营建了新型的交通框架。
1846 年9月英租界辟筑了界路(今河南路),其为英租界的第一条近代道路。
1848年修筑了滩路(今中山东-路),是鹅卵石煤屑路面。
上海对外直接通商的第一年（1844）进出口额为475万元；不到十年（1851）就上升到1470万元。

虽然开埠后的十年的时间里。黄浦滩同原来的乡村相比有了很大的变化。但是由于当朝“华洋分居”政策，直到1853年前租界内的华人只有500人左右。[5]

在开埠后的最初十年里，由于人烟稀少，租界的“社区功能极为单调”，“没有商店、酒店、酒吧、戏园或其它活生生的街道生活，职员们没什么乐趣。”租界里主要是洋行从事一些贸易和简单的商业活动，租界的市政发展缓慢,“没有一条象样的路”，生活设施也是非常得糟糕，服务、消费、娱乐等功能极度缺乏,因而“这是一个单调的社区。“ [6]
1853年，小刀会攻入上海县城。导致大批百姓逃入租界，据蒯世勋《上海公共租界史》（上海人民出版社1980年版）称，从1853年到1854年租界人口从800人猛增到２万人。
1860年太平军占领苏州、1861年占领杭州。为躲避战火、掠杀的大量华民逃进上海租界。“……老百姓从各个方向到达河的这一边，以致租界附近界内的道路与空地上都挤满了一批批男女老幼,他们还牵着水牛与黄牛。……致使租界成为……巨大的避难所”。 [7]

同年上海英、美、法三个租界内的华民猛增到30万，到了1862年增加到了50万。[8]

当太平军准备进攻上海之时，英、法两国公使在上海联合发出公告，表示决心以武力保卫整个上海（包括上海县城）。洋人出人、出武器，上海官绅出钱。联合成立中外会防局，正式结成联盟，共同对付太平军。英法等国驻沪领事、驻沪军队司令，上海道台、著名绅商等均参与其事。出现了当地政府与租界洋人协同保护的现象。

这种现象还出现在1900的义和团运动时期。当清政府发出向各国宣战后的数日，两江总督刘坤一、湖广总督张之洞等与英美法驻上海领事商定《东南保护约款》 ，其中谈到“上海租界公同保护章程已另立条款。”

而对于大量华民涌入租界一事，,英国领事、租界当局起初都持反对态度，因为这样既不符合有关章程规定，也给租界管理带来极大的不便。但是，外国商人却欢迎这样的局面。因为这么一来，商业繁荣，房地产生意也大有可为了。几个月时间里,租界里便已造成华人居住的房屋800所。“[9]

上海的石库门建筑也在这个阶段应运而生了。

图1.07 上海开埠初期租界人口统计
（其中1853年或有小刀会引起民众涌入因素）

　　当租界人口猛然大增时，尤其是大量流入的是难民时，不可避免道带来了麻烦。费正清在《剑桥中国晚清史》中所写道:“由于大量难民流入城镇，给市政管理带来了危机。随着中国贫富不等的人的住宅大量兴建，所有城市的弊病以及海员港口所特有的罪恶活动也变本加厉起来。防火防病和维持市民秩序等，没有一样不变成了迫切的任务。”

为了适应租界新的变化，1854年订立了新的《土地章程》，其中第9款规定:“禁止华人用蓬、竹、木及一切易燃之物起造房屋，并不许存储硝磺、火药、私货、易于着火之物,”“起造房屋，札立木架及砖瓦、木料货物，皆不得阻碍道路，并不准房檐过伸各项，妨碍行人。”“禁止堆积秽物，任沟洫满流，放枪炮，放辔骑马赶车，并往来遛马，肆意喧嚷、滋闹,”第10款又规定:“起造、修整道路、码头、沟渠、桥梁，随时扫洗净洁，并点路灯，设派更夫各费，每年初间，三国领事官传集各租主会商，或按地输税，或由码头纳饷，选派三名或多名经收，即用为以上各项支销。”这些具体的管理规定无疑会对租界的市政建设等方面起着有效的法律维护作用。

当时的公共租界和法租界用了两类方式管理。英租界划出后不久，1846年就成立了租地人大会，负责听取道路码头委员会对于过去一年租界经费收支和市政建设的报告，同时推举了三人的道路码头委员会处理和讨论与居留地建设等相关的事务。

1869年，新修订的《土地章程》规定，会议的选举人不再局限于原有的租地人范围。但凡在公共租界租赁房屋并且每年缴纳相应标准捐税的纳税人，均拥有选举工部局董事会董事的资格。由此，租地人会扩大为纳税人会议。租界也形成了一种议会式的管理，而不是总领事专权的管理模式。

起初，英国领事作为英国政府的代表，处理与清朝政府以及在上海的其他国家的事务。领事还有管理、监督英国租界内侨民的作用。1863年公共租界成立，1865年建立了“英国在中国和日本高等法院”。同年9月24日，由英国女王任命的法官、助理法官和法律秘书在上海正式宣誓就职。1871年“领事公堂”正式成立[10]。

网上有篇熊月之的文章《上海租界历经百年，不是殖民地却好似殖民地》，文中是这样讲述租界的管理的：

在租地方式和管理方式上，法租界也与英美租界不同。法租界采用的是“官租”，即中国政府将租界内所有土地租与外国政府，再由外国政府将该地段分租给该国侨商；英美租界则实行“民租”，让外商跟老百姓自己去谈，谈定以后，双方签约到政府机关盖章成效。在法租界，法国领事是法租界的最高长官，决定租界内大事；英美租界则是有选举、投票机制，管理方式也比法租界民主。

法租界的特点之一是“整体性”，在考虑整体市政设施的同时也体现了共和的特色。在外滩，你可以看到道路弯弯曲曲，但在法租界，道路被规划得很好，包括区域内不同类型的建筑，例如工厂、住宅等，也都错落有致。

　　开埠后的上海有了人口，街道，公共场地，城市便发展起来了。

先是道路方面接着是公共场地。

1865年1月，工部局董事会决定在外滩架设路灯。还认为很有必要修建一条适当的人行道和铺设路面石，“以便防止灯杆妨碍公共交通"。随后，工部局要求与外滩接界的地产所有人同意支付铺设各自地段前人行道、路面的费用。到了1860年代中期，英租界一般设道路宽22英尺。而外滩滨江大道沿建筑一边铺设8英尺的人行道，外则另有宽30英尺（约9米）的车道，是当时上海最宽敞的道路。1865年，工部局在外滩滨江大道种植了第一批行道树。

1868年先是在黄浦江、吴淞江交汇处（英领馆的对面）建起了外滩公园。与此同时，外滩又承担了外侨休闲消遣的功能。是早期外侨最重要的公共活动场所。

由于鸦片战争的失败，清政府不得不做出赔偿，并勉强答应，除广州外的其他五个城市也可以开辟为贸易地。
为了让洋人进入新开埠的五个城市进行贸易，又不想让洋人搅入华民的社会（那时的当政者是忌惮洋人的），从而引出了“租界”这种方法。企图把洋人“圈”起来（开始的租界是规定洋人可以离开租界的，距离以一天来回为限）。当然洋人也并不那么遵照执行。
后来太平天国“风起云涌”，大量华民逃入租界。起初上海道台还要求英领馆对进入的华民进行登记，后来就无法控制了，便形成了华洋混居的局面。
　　相对其它中国城市，上海的这个贸易场所并不那么反感洋人。“上海的生活条件比广州要令人满意得多”[9]。或许是因为早在400多年前，上海的徐光启就接触西学，翻译西方科学，成为了拥抱的第一人。而他所在的上海这块地方的人们也不反感接触西方吧。从而使得租界不断扩大，现代城市化的进程也不断加快。

●1846年，建立了上海最早的一所现代化旅馆礼查饭店（在英租界与上海县城之间），1857年移址现在的位置，建成了中国第一家现化意义上的酒店；
●1850年出现了最早的外国商行办的英文周刊《北华捷报》和《航务商业日报》(后改名《字林西报》)；
●1864年，工部局在南京路虹庙后建起市区内第一座（据说就是现在盆汤弄69号公厕的位置）。
1886年，公董局在沟渠码头建首批2座。
●1865年，成立了“大英自来火房”设立了煤气路灯。
是中国的第一家公用事业单位，
●1871年，设立了中国首条电报线路
同年6月3日起开始收发电报；
●1872年，创办中国最早的中文日报《申报》；
●1876年6月30日，中国正式运营的第一条铁路吴淞铁路竣工通车。因民众惊恐、官绅惧怕，于1877年12月18日拆除。
●1881年上海英商在黄浦江边建造了自来水厂。
1883年6月29开闸放水；
●1882年成立中国第一家发电厂—乍浦电厂；
2个月后中国第一批路灯（十五盏）点亮；
●1882年，中国第一个经营性的电话交换所，架设电线杆， 并装有一部公用电话。
●1908年在上海虹口开设了中国第一家正式的电影院和上海的第一辆有轨电车（公共交通）
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在这里洋人们用自己的方式管理、经营着这块地方，并不断把新的发明、技术带到这里。虽然进入租界的华民必须遵守这里的规则，但许多时候他们也无奈地妥协着当地的风俗。
而一开始只有0.55平方公里（830亩）在70年中长到了32.4平方公里，并成为上海的主城区。以至于后来的国民政府想另外造一个城市中心（大上海计划）。

这种相对以往不同的规则、技术和处事方式使得在此生活的华人渐渐地形成了一种独特的，有别于其他地区的性格、脾气和处事哲学。
他们易于接受新事物，易于接受不同的文化。

这些性格、处事方式也造就了一些文化现象：

从一个由传教士的孤儿院起始、被徐悲鸿誉为“中国西洋画之摇篮”的土山湾到上海美专，以及海上画派；

从京班进沪到被市场逼迫而成为独树一帜的海派京剧（在后续的《从中国大戏院看上海戏曲舞台的进化》暂名，会有较详细的描述）。

百度百科对“海派文化”的解释是：
上海的文化被称为“海派文化”。海派文化是在中国江南传统文化（吴越文化）的基础上，融合开埠后传入的对上海影响深远的源于欧美的近现代工业文明而逐步形成的上海特有的文化现象……
“海纳百川，兼容并蓄”的海派文化，体现上海社会的方方面面。海派文化就是尊重多元化与个性、兼顾个人和社会利益、以契约精神为主导、理性的、随和的、较成熟的商业文化……

余秋雨在一篇文章中说：“他们有许多心照不宣的生活秩序和内心规范，形成了一整套心理文化方式，说得响亮一点，可以称之为‘上海文明’”。[11]

　　因洋商为“聚敛更多的金钱”使得上海开埠；清政府因惧怕洋人圈了个租界；洋商们想“破圈“，战争帮到了他们；华洋融合整出了一个“上海”……

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引用资料：

[1] 王铁崖. 中外旧约章汇编.第一册[M]. 上海财经大学出版社, 2019 :31.

[2] 卢汉超.开埠初期的上海[J].史林,1986(01):129.
[3] （清）徐润. 徐愚斋自叙年谱[M]. 江西人民出版社, 2012 :.
[4] 郝延平.十九世纪中国的买办：东西方之间的桥梁[M].上海社会科学院出版社,1988:
[5] 《费唐法官研究上海公共租界情形报告书》第1卷，工部局华文处1931年译述，第56页
[6] 李天纲. 从“华洋分居"到“华洋杂居"[C]. //上海研究论丛（四）, 上海社会科学院出版社, 1989.
[7] 上海社会科学院历史研究所.太平军在上海[C].上海人民出版社, 1983
[8] 赵胜. 上海外滩城区探究（1843-1937）[D].上海师范大学,2009

[9] 熊月之.从华洋分处到华洋共处[J].社会观察,2005(08):44.

[10] 王芳.“外滩源”研究——上海英领馆街区及其建筑的时空变迁（1843—1947）［M］. 南京：东南大学出版社，2011

[11] 余秋雨. 上海人一直是中国一个非常特殊的群落[EB/OL]. 2022.05.14[2024.6.12.]. https://www.163.com/dy/article/H7ABODN605439A3X.html.