卡城房地局对2024年卡尔加里住房市场的预测—迁移预计会放缓，但仍足够强劲，足以维持市场相对强劲的销售

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概述卡尔加里房地产市场预测在2024年里迁移会放缓，但仍足够强劲，足以维持市场相对强劲的销售 卡尔加里房地局 (CREB®) 很高兴地宣布发布备受期待的2024年卡尔加里预测和地区年度展望报告。 这份综合报告由 CREB® 首席经济学家 Ann-Marie Lurie 编写，详细分析了卡尔加里来年的经济和房地产市场趋势以及周边地区。 该报告深入探讨了贷款利率上升对房地产行业的影响，因为买家寻求更经济适用的住房选择，而一些潜在卖家则推迟上市以应对贷款利率上升带来的挑战。 首席经济学家 Ann-Marie Lurie 强调了这一动态，她表示：“尽管利率较高，但由于劳动力市场强劲和移民强劲，2023 年的销售相对强劲。面临的挑战是供应有限，尤其是对于拥有最强劲的低价房屋的供应而言。需求，这导致价格大幅上涨，其中价格最低的房屋涨幅最大。” 在报告展望 2024 年时，Lurie 预计又一个销售强劲的一年，她表示：“我们预计，由于供应选择有限而处于观望状态的潜在买家，随着贷款利率的放松和挂牌量的改善，将重新进入市场。与此同时，跨省移民和健康的劳动力市场应继续支持更强劲的销售活动。” 今年的供应仍然是一个问题，但新屋开工和新挂牌上市的增长预计将支撑一些温和的增长。 Lurie 表示：“预计情况不会像 2023 年那样紧张，但供应增长需要时间，卖家市场状况预计将持续整个春季，推动 2024 年价格进一步上涨。” 预计供应增长将主要由较高的价格范围推动，从而减缓高价房产的价格增长速度。与此同时，低价房产预计将面临持续的紧张状况，从而导致价格持续上涨。 卡尔加里房地产委员会仍然致力于为行业专业人士和公众提供宝贵的见解，在不断变化的房地产格局中促进明智的决策。 2024年卡城地产局预测卡尔加里年度展望报告 2024年预测总述住房概要 展望2024年，迁移预计会放缓，但仍足够强劲，足以维持我们市场相对强劲的销售。 贷款利率上升对房地产行业产生了显着影响，促使潜在买家寻找更实惠的住房选择。与此同时，一些潜在卖家没有挂牌出售自己的房屋，以避免利率上涨的后果。低价位新挂牌房源的减少可能会阻碍整体销售活动，特别是低价房产导致 2023 年销量下降。尽管销量较创纪录的高位有所放缓，但强劲的移民增长和强劲的劳动力市场保持了销售量远高于长期趋势。虽然国际移民影响了租赁市场，导致租金收益增加和投资者需求增加，但来自不列颠哥伦比亚省和安大略省较高价格市场的省际移民有助于支持我们市场较高价格范围的销售增长，即使面临更高的贷款利率。 进入 2024 年，我们预计，随着贷款利率下降和挂牌量改善，之前因供应选择有限而观望的潜在买家可能会重新进入市场。 与此同时，随着更多抵押贷款的续签，我们可能会看到转售房源的一些增长，因为之前犹豫是否要改变住房状况的现有房主可能会积极利用价格上涨和有利的卖方市场条件。预计上市量的增加和新房行业活动的增加将促进总体供应量的增长。然而，鉴于近期移民和健康就业市场推动的持续强劲需求，供应水平需要一段时间才能充分上升以恢复市场平衡。尽管预计情况不会像 2023 年那样紧张，但卖方市场预计将在整个春季市场持续存在，从而导致价格进一步上涨。然而，与 2023 年的水平相比，每种房产类型的增长率预计都会放缓。预计供应增长将主要由每种房产类型的价格上限推动，这可能会减缓高价房产的价格增长速度。与此同时，预计低价房产的状况将继续紧张，从而推动价格持续上涨。 经济概要 虽预计阿省的经济表现将优于大多数其他省份，这主要是由于其能源方面的弹性 加拿大经济受到利率上升和通胀压力的影响，导致2023年下半年消费者支出和商业活动放缓。预计这一趋势将持续到2024年。高贷款利率和通胀预计将影响在阿省消费者。然而，主要由于能源行业近期的增长和人口增长，预计经济增长将优于大多数其他省份。阿省相对强劲的增长也得到了其他行业收益的支持，包括技术、航空、氢能、碳捕获和储存以及可再生能源。 预测风险经济衰退 经济衰退风险及其对大宗商品价格的影响反映了我们当地经济和房地产市场活动最显着的下行趋势。消费者活动减弱是预料之中的，但如果下降幅度比预期更大，范围更广，可能会导致大宗商品价格下跌并影响市场信心。环境政策 从能源部门的排放上限到2030年实现净零电网等多项公告可能会对我们的经济产生重大影响。虽然许多细节仍然需要并且应该在今年发布，但它确实在能源行业内造成了一些近期的不确定性，可能会影响投资活动。住房供应和移民 进入该省的移民数量导致卡尔加里转售房屋供应量下降。尽管预测者预计省际移民将放缓，但如果这些水平继续超出预期，供应改善推动价格强劲增长可能需要比预期更长的时间。新房市场已经对近期移民数量的增加做出了反应，但最终，在我们看到供应大幅调整之前，建筑水平必须与移民数据更加一致。尽管有可用土地可供开发，但市政要求可能会影响向市场带来额外供应所需的时间。最大风险： 新房市场已经对近期移民数量的增加做出了反应，但最终，在我们看到供应大幅调整之前，建设水平必须与移民数据更加一致。 四个影响房价的关键经济指标 贷款利率和通货膨胀 到2023年底，高利率成功地将通货膨胀率降低至 3%。 持续的通胀促使加拿大央行在2023年下半年实施进一步加息，将隔夜目标利率提高至5%。这导致年底债券收益率和五年期利率大幅上升，影响了更广泛的经济活动和房地产市场。到 2023 年底，高利率成功地将通胀率降低至 3%。尽管通胀率仍高于目标水平，但许多分析师和预测人士认为，目前的利率限制过于严格。因此，人们预计加拿大央行可能会在今年下半年开始降低贷款利率。虽然预计到 2024 年底这一比率将下降至4%，但仍将大大高于大流行前的水平。 人口 最近国际和省际移民的变化是过去几年房地产市场紧缩的主要驱动力。连续五个季度，每季度移民人数超过30,000人，2023年第三季度报告称，移民人数达到56,306人，创下历史新高。尽管艾伯塔省从未经历过如此大规模的国际移民，但我们也看到了省际移民的激增。2023年第一季度至第三季度，艾伯塔省迎来了45,194 名跨省移民，略低于2006年创纪录的 46,239 人。 虽然到2024年省际移民预计将放缓，但2022年至2023年期间省际移民和国际移民的增长预计将继续支持到2024年更高的住房需求水平。按年计算，该省的人口增长率预计2024年将保持和2023年接近的4%人口增长。 加拿大统计局最近的估计显示，卡尔加里占全省人口增长的近一半，并且其人口增长速度快于全省总人口增长。预测者预计，2023年，卡尔加里的人口将增长近5%，到2024年，增长率将放缓至4%。尽管预计增长放缓，但人口增长仍然很高，应该会在2024年继续推动强劲的住房需求。 就业更新就业部门的持续增长预计将在2024年继续支持住房活动 卡尔加里在过去几年中受益于强劲的就业增长，其中专业、科学和技术服务部门将成为2023年的主要贡献者。就业部门的持续增长预计将继续支持住房活动直至 2024年。 2023年增长放缓，预计2024年将进一步放缓，预计失业率或失业人数不会大幅增加。这一前景支持了2024年房地产活动持续稳定的预期。2024年卡尔加里就业和失业预测就业增长：1.7% 失业率：6.2% 房屋供应新建房和租赁市场的影响 预计到 2024 年，租赁需求将持续强劲，因为到达城市的移民需要住房。 国际移民的突然急剧增加在推高租赁房产需求方面发挥了重要作用。自2022年以来，租赁需求的激增导致供应减少和租金大幅上涨。租金上涨也刺激了转售市场的需求，因为租户和投资者都在积极寻求可用的转售房产。转售和租赁市场有限的供应选择支持了2023年房屋开工活动的强劲。在卡尔加里人口普查大都市区，2023 年房屋开工量有望创下历史新高。大多数开工项目都集中在公寓领域，其中一半以上的单位面向专门建造的租赁。 新房开工的租金和所有权的增加将有助于为市场提供更多选择，帮助转售市场摆脱我们在过去一年所面临的极端卖方市场状况。然而，供应增长需要时间，并取决于流入城市的人口流动和开发进程。 转售市场情况2023年卡城房地产市场摘要 虽然年底新挂牌上市量出现改善迹象，但实现时间晚于预期。这种延迟导致全年卖方市场状况持续存在，导致价格增长高于预期。 卡尔加里市2023年全年，住房供应方面的挑战依然存在。新挂牌数量在整个较低价格范围内下降，导致销量下滑。较高的贷款利率推动了对经济适用房的更多需求，同时也阻止了一些房主改变现有的住房状况。这导致库存进一步下降、卖方市场状况持续恶化以及价格增长高于预期。新上市房屋数量有所改善的唯一市场是高端市场，这可能有助于售价超过$70万的房屋销量增长。 注释—- 关于销量结构的变动 虽然基准价格反映了典型的房屋，但构成的变化影响了住宅总价格的增长。 每种房产类型的价格增长都超过了该市住宅总价格的增长，因为低价公寓销售在住宅总价格中所占的份额更大。进入2024年，我们预计该市每种房产的价格增长都会放缓。然而，由于预计2024年市场结构变化的影响较小，住宅总价格预计将以与去年类似的速度增长。 卡尔加里和埃德蒙顿比较 尽管由于国际和省际移民，艾伯塔省的人口大幅增长，但该省两个最大城市的住房动态却有所不同。人们认为卡尔加里吸引了更多的跨省移民，支持了高价市场部分的部分销售增长，同时对供应造成压力。卡尔加里的供应相对于需求有限，导致年度基准价格上涨近 6%。然而，预计今年埃德蒙顿的房价将会上涨，因为考虑到就业和移民的预期增长，最近市场条件趋紧的情况将持续下去。 相比之下，埃德蒙顿今年年初的供应水平较高，并且整个春季市场持续存在，阻碍了房价反弹。按年度计算，埃德蒙顿的基准价格在2023年下降了近5%。 随着进入2024年，与埃德蒙顿相比，卡尔加里的情况仍然更加紧张。尽管埃德蒙顿市场最近发生了变化，但预计2024年卡尔加里的价格增长仍将超过埃德蒙顿。 相对承受能力 全国各地的房地产市场状况各不相同。最近的报告突显了多伦多和温哥华等市场价格下降的趋势，表明市场转向有利于买家。相反，在卡尔加里，由于条件持续有利于卖家，房价一直在上涨。尽管最近取得了这些进展，但与该国两个最大的市场相比，我们的市场仍然相对便宜。 卡城房地产市场情况独立屋 　　尽管价格超过$70万的房屋销量有所增长，但2023年整体独立屋市场的销量却出现了19%的放缓。这种下降主要是由于较低价格范围的回调造成的，其中有限的库存限制了强劲的销售活动。按年度计算，库存水平平均为1,474套，这是有史以来的最低水平，比长期趋势低近48%。库存的大幅下降超过了销售的回落，全年市场牢牢地维持在卖方的领土上。持续紧张的情况导致所有地区的价格上涨，其中最显着的涨幅出现在东北和东部地区最便宜的地区。卡尔加里的年度独立屋基准价格飙升近8%，达到675,783加元，创下新高。 进入2024年，供应量的预期改善预计将有助于销售活动的小幅回升。但由于起点较低，实现充足的供给增长需要时间来恢复平衡状态。预计大部分供应增长将出现在较高的价格范围内，从而减缓高价房屋的价格增长速度。与此同时，较低价格范围内的持续紧张状况可能会继续推动价格进一步上涨。总体而言，价格预计将上涨4%，突破$70万。 半独立屋 　　对实惠型住宅的需求增加促使许多消费者寻找半独立式住宅。然而，价格低于 $50万的房产供应有限，阻碍了2023年更强劲的销售活动，最终导致年度销售额下降 10%。虽然高价位房产的销售确实有所改善，但不足以抵消较低价位房产的销量下降。供应量与销售量相比的回落导致全年市场状况异常紧张，平均供应量只有一个多月，销售与新挂牌房屋的比率为82%。紧张的市场环境导致基准价格年涨幅达 7%。该市每个地区的房价均有所上涨，其中涨幅最大的是东部和东北部最便宜的地区。 2023 年半独立式住宅的新屋开工量有所上升，这应有助于支持2024年的部分供应增长。然而，由于需求预期，供应水平需要一段时间才能恢复到更符合长期趋势的水平保持相对强势。由于销量和新挂牌量预计将有所改善，我们预计市场要到 2024 年晚些时候才会恢复到更加平衡的状态，从而推动价格进一步上涨。 排屋/联排别墅 　　新挂牌房源数量的减少和相对强劲的需求使得2023年联排房产的状况异常紧张。相对的承受能力吸引了买家的需求，但有限的供应选择阻碍了销售的强劲增长。2023年，排屋的平均供应月数为一个月，而销售与新挂牌房屋的比率为88%，反映出情况比去年要紧得多。异常紧张的环境导致价格连续第二年增长14%左右。 2023 年新屋开工量激增应有助于支持该类型房产在2024年的供应增长。然而，相对承受能力将继续支持强劲的需求，延长该市场恢复到更加平衡状态所需的时间，并支撑进一步的价格2024年将实现增长，但速度会放缓。 公寓 　　由于对负担得起的所有权选择和供应选择的需求增加，促使消费者涌入该房型市场，2023年公寓销量激增。销售活动增长近 27%，而新挂牌量增长近18%。新挂牌房源的增长确实有助于支撑更强劲的销售，但该市场的情况也趋紧，供应月份比上一年减少，2023 年平均为一个半月。大流行，但需求激增改变了这些条件，支撑了价格上涨。2023年，价格最终回升，并升至2014 年高点之上，年涨幅超过13%。 周边城市 总结 摘译自CREB 2024 Forecast Calgary & Region Yearly Outlook Report。 倪静文，爱家(Homecare)注册地产经纪，同济测量建筑双学位，卡城社区土地开发经验，专业分析，竭诚服务，买卖问题，欢迎交流，请电(403)805-0289，微信号lannie71或扫描以下二维码，加好友探讨房子交易事宜，谢谢！