守住红线内物权，经营红线内物权——在2023年年会上发言（摘要）

曾汉龙

各位同仁报道了很多振奋人心的喜讯，在此表示祝贺！

今天，我主要谈谈2024的工作思路，算抛砖引玉吧。

2024年工作思路的核心内容是红线内物权！用心经营红线内物权，全方位加强物权管理，我们过去把权利交给社区，业委会，把责任和义务留给自己的做法 ，是愚蠢的。

一、成立物权管理部，收回被侵物权，管好呆滞物权，盘活闲置物权。

1，对集团旗下的人、项目、机构做一个重新定位，对那些消耗大，成本高，造血功能差，的人、项目、机构，应该果断实行“壮士断腕”。

2，利用自身资源，向以物权管理为核心的朝阳产业和高端服务业转型升级，向健康、安全，养老，环境、维修服务等领域过渡；

3，是将金子当银子卖，把手中的闲置、呆滞资产、资源尽快变现，

4，将那些卖不出去的商铺，购物中心，三米以上的架空层改建为停车场，蔬菜大棚，苗圃，社区食堂。

二、加强合同管理，认真清理表外业务。

1，政务合作类：加强财源建设，放水养鱼，超额奖励返还，先交后返。政府最大限度的释放了支持民营企业发展的善意，企业拿到《合同》以后，放在档案室睡觉，没人去办，没人去落实。有的《合同》多年没有人去结算，清算。

2，人才培训类：工信部。民政部。人事部，教育部，等多部门，给了民营企业几百项优惠政策。企业培训施工员，安全员，消防员，材料员都有补贴。

3，就业类：企业安排四0，五0流动就业人员就业，残疾人就业，他们的养老保险，医疗保险都有先交后返的优惠政策。没有人去办，也没有人申请返还。

4，工程类：建设工程承包人在缺陷期内认真履行维修义务，等缺陷期一过，发包人应当返还建设工程质量保证金，缺陷期的期限一般是竣工后一年或者是两年。

5，劳保统筹返还：我们过去承接政府的业务很多。不按标准缴费，就不能开工。缴费了，开工了，就没人管了，这个数量很大。

三、红线物权的资产，资源与营运商合作的营运业务（略）

四、节能降耗：

住宅小区节能降耗是指通过采取一系列措施来减少小区内能源的消耗，提高能源利用效率。以下是一些住宅小区节能降耗的要点：

1. 建筑设计优化：在小区规划和建设初期，应考虑采取节能建筑设计，包括选用高效保温材料、合理设计建筑朝向和窗户位置，以最大程度减少能源的消耗。

2. 综合利用可再生能源：利用太阳能、风能等可再生能源进行供暖、照明或发电，减少对传统能源的依赖，并减少排放的温室气体。

3. 选择高效节能设备：在小区内使用高效节能设备，如LED照明、节水器具、高效空调和供暖系统等，以降低能源消耗和减少能源浪费。

4. 智能能源管理系统：采用智能家居技术，实现对能源的自动监控和控制，例如智能电表、智能温控系统等，帮助居民合理使用能源，并提高能源利用效率。

5. 绿化环境与节水管理：在小区内增加绿化面积，植树造林能有效降低温度、节约空调能耗，同时采用节水设备和措施，如雨水收集利用、喷灌设备等来降低用水量。

6. 居民节能意识提升：通过开展能源节约宣传教育活动，提高居民的节能意识，引导他们采取合理的用电、用水和用气习惯，减少浪费行为。

7. 定期维护和管理：对小区内的能源设备进行定期检查、维护和更新，确保其正常运行，避免能源浪费和不必要的能耗。

这些是实现住宅小区节能降耗的关键要点，通过综合应用这些方法，可以有效降低小区的能源消耗，实现可持续发展。

五、作为民营企业实控人，掌握的数据应该包括以下几个方面：

1. 经营数据：实控人应该了解企业的经营状况，包括销售额、利润、市场份额等关键指标。这些数据可以帮助实控人评估企业的盈利能力和市场竞争优势，做出战略决策。

2. 财务数据：实控人需要关注企业的财务状况，包括资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表。通过仔细分析这些数据，实控人可以了解企业的资金状况、偿债能力以及盈利能力，从而采取适当的财务管理措施。

3. 市场数据：实控人应该密切关注所在行业的市场动态，包括市场规模、竞争对手、消费者需求等。通过掌握市场数据，实控人可以预测市场趋势，调整企业的经营策略，以适应市场变化。

4. 统计数据：实控人还应该了解企业的人力资源情况，包括员工数量、员工培训与发展情况、员工福利待遇等。这些数据可以帮助实控人评估企业的人力资源状况，合理配置员工资源，提高企业的竞争力。

5. 法律数据：实控人需要了解与企业经营相关的法律法规和政策，包括劳动法、税法、环保法等。通过了解法律数据，实控人可以确保企业的经营活动符合法律要求，避免法律风险。

6，应收尽收：民营企业。与社会合作伙伴，政府各部门。业务上的朋友有千丝万缕的联系。过去为了解决一些与钱有关的问题，签订了很多合作合同。但是往往合作合同签订以后，就没人去打理。造成收费权无法追溯。

7，不要安排“杀不死猪的人当屠夫”！很多老板为了自己过的舒适。专门选用那些I“听话”的人来当“将军”。他们在上级面前点头哈腰。在下级面前，飞扬跋扈。在同级面前，笑里藏刀。

总而言之，实控人应该掌握与企业经营密切相关的各项数据，以便做出准确的决策、制定有效的战略方针，确保企业的可持续发展。

六、对于住宅小区的节能降耗要点：

1. 建筑设计：在住宅小区规划和建设之初，应注重合理的建筑设计。采用高效节能的建筑材料，优化建筑朝向和布局，提高保温隔热性能，减少能源消耗。同时，确保良好的采光和通风设计，减少对人工照明和空调的依赖。

2. 供暖系统：采用高效节能的供暖系统对于住宅小区节能非常重要。可以考虑集中供热或地源热泵等技术，提高供热效率，降低燃料消耗。另外，合理设置温控设备和节能阀门，根据实际需求调整供暖温度，避免能源浪费。

3. 照明系统：在住宅小区的公共区域和室内空间中使用高效节能的照明系统。应选择LED等节能灯具，并配备自动感应、时间控制等智能照明控制系统，以便在没有人活动时自动关闭或调低照明亮度。

4. 水资源管理：合理利用水资源也是节能降耗的重要方面。在住宅小区中，可以推广低流量水龙头、节水洁具等设备，减少用水量。建立雨水收集系统，利用雨水浇灌绿化和冲洗公共区域。

5. 太阳能利用：考虑在住宅小区中安装太阳能光伏发电系统，利用太阳能发电为小区的公共区域或户外照明供电。此外，还可以利用太阳能热水器为居民供应热水，减少对传统能源的依赖。

6. 居民节能意识：提高居民的节能意识也是住宅小区节能降耗的关键。通过开展节能教育宣传活动，提供节能技术指导，激励居民采取节能措施，如定期清洁空调、合理使用家电等，共同促进能源的节约和环保。

7. 管理与监测：建立小区的能源管理体系，对能源使用情况进行监测和分析，及时发现问题并采取相应的调整措施。例如，建立小区能耗计量系统，监控各个建筑单位的能源消耗情况，鼓励居民和物业公司节能行动。

8，营运商耗能管理：住宅小区营运商分十多个系列，耗电量类最大的电信运营商，四S店，洗头洗澡场所，麻将馆，游戏厅。我们可以试想一下，一个有十台空调的麻将馆，游戏厅。就凭你那个十平方的导线。能够承受得了三十千瓦。五十千瓦的电量导入吗？

七、通过智能管理获得力调电费补贴的步骤：

1. 了解政策：详细了解国家和地方的力调电费补贴政策，包括补贴对象、补贴标准、申请要求等。可以查阅相关 政府 部门、能源管理机构的官方网站或咨询当地电力部门。

2. 安装智能管理系统：安装适用于力调电费补贴的智能管理系统。该系统可以监测和记录电力使用情况、清洁能源发电量等数据，并生成相应的报表和证明材料。

3. 数据收集和管理：确保智能管理系统可以准确收集和管理相关数据，包括用电量、清洁能源发电量、用电时段等信息。

4. 报表生成和申请：根据补贴政策的要求，使用智能管理系统生成所需的报表和申请材料。例如，可能需要提供用电量、清洁能源发电量等统计数据，并填写相关表格或申请表。

5. 材料提交和审批：将生成的报表和申请材料提交给相关部门或机构进行审批。审批过程可能需要提供其他附加材料或进行现场核查。

6. 补贴发放：一旦申请获得批准，根据政策规定，补贴金额将会发放到相应的账户中。

7，及时清算：电力调度中心一般在6月30日，12月30日清算。

需要注意的是，具体的操作流程和要求可能因地区和政策而异。为了确保申请成功和获得补贴，建议联系当地的电力部门或咨询专业机构，以获取更详细的指导和支持。

八、力调电费计算方法

首先 应收电费=电度电费+基本电费+利率调整电费

电度电费=有功电量*电价=2650*0.5344=1416.16元

基本电费=变压器容量*基本电价=400*26=10400元

利率调整电费的计算方法：

首先确定利率标准;

力调电费是根据《功率因数调整电费办法》进行收取

功率因数标准0.90，适用于160千伏安以上的高压供电工业用户（包括社队工业用户）、装有带负荷调整电压装置的高压供电电力用户和3200千伏安及以上的高压供电电力排灌站；

功率因数标准0.85，适用于100千伏安（千瓦）及以上的其他工业用户（包括社队工业用户），100千伏安（千瓦）及以上的非工业用户和100千伏安（千瓦）及以上的电力排灌站；

功率因数标准0.80，适用于100千伏安（千瓦）及以上的农业用户和趸售用户，但大工业用户未划由电业直接管理的趸售用户，功率因数标准应为0.85。