《民法典》·租赁合同·第712条·租赁物之维修义务理解适用

释照雪

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《民法典》·租赁合同·第712条·租赁物之维修义务理解适用

《民法典》第三编合同第二分编典型合同第十四章租赁合同第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

该条规定从立法上明确了租赁物的维修义务的原则与例外。

一、租赁物的维修义务的原则——由出租人维修。

这是为什么？

《民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

继而，第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

由此看出，出租人最主要的义务是将适合使用的租赁物交给承租人使用，并保证租赁期限内租赁物符合租赁用途，方有权利向承租人收取租金。

换言之：

（一）要确保租赁物适用使用就包含有维修义务；

（二）收取的租金是包括维修费用在内的对价；

（三）维修亦可理解为出租人的权利，使出租物更持久使用，从而获得更多租金收益；

（四）这也是符合各国立法惯例。

二、租赁物的维修义务的例外。

既然有租赁物维修义务由出租人履行的原则规定，当然亦有例外。租赁物的维修义务的例外，主要有以下几种情形：

（一）约定例外。

本第七百一十二条规定的当事人另有约定的除外，即可以约定由承租人维修。因为这是一种民事权利，出租人、承租人可以通过意思自治来进行处理。

但是，如果未约定或者约定不明时，则仍由出租人承担维修义务。

（二）法定例外。

比如，《海商法》第一百四十七条规定，在光船租赁期间，承租人负责船舶的保养、维修。

又如，在融资租赁合同中，《民法典》第七百五十条二款规定，承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

（三）依当地生活习惯或者商业习惯例外。

比如，一些地方民间房屋租赁实行“大修为主，小修为客”的习俗。

又如，汽车租赁行业的维修一般由承租人承担。

（四）承租人过错例外。

因为，第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物。

第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物。

否则，根据第七百一十三条二款规定，因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

三、出租人承担维修义务的条件。

（一）租赁物有维修的必要情形。这一般通过合同约定来明确。如果没有约定，则根据标的的性质、目的、交易观念等来确定。

（二)租赁物有维修的可能。即是说，租赁物本身物理上与经济上进行判断。

（三）不能有归结于承租人的原因。

（四)承租人要配合。包括通知、提供便利等。这也是承租人的义务，防止损失进一步扩大。

（五）出租人在合理期限内履行。这个合理期限，一般在合同中进行约定。如果没有约定或者约定不明，应根据损坏程度、紧急程度、维修能力、距离远近等因素综合考虑。

四、出租人违反维修义务的法律后果。

《民法典》第七百一十三条一款规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

上述规定，只规定了两个方面：

一是承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；

二是因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

但是，租赁合同有个特点是确保租赁物的正常使用是出租人的主要义务。如果出租人不履行这个义务，造成承租人租赁合同目的无法实现，属于根本性违约。那么，承租人是可以根据《民法典》下列规定行使权利。

（一）同时履行抗辩权。

《民法典》第五百二十五条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。

（二）合同解除权。

《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

（三）赔偿权。

《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。