物业公司是管理者还是服务者

小河

物业公司是管理者还是服务者，《民法典》是这样定位的。物业和业主之间本是雇佣关系，一个愿意花钱，一个愿意提供服务。然而多年来，在物业与业主的关系中，物业总是以“管理者”的身份自居，把业主当成物业管理的对象，仿佛业主就是低人一等。直到《民法典》首次把“物业服务合同”写进去，虽然“物业服务”与过去“物业管理”的表述，仅是两字之差，但是两者的含义却大不相同。

业主和物业公司签订的是“物业服务合同”，而合同的基本原则就是“平等”！也就是说《民法典》中，将物业公司与业主之间的关系定位为平等的合同关系（提供服务者与接受服务者之间的关系），而并非管理者与管理对象之间的关系。因此，通过《民法典》对二者的定位，才终于让大家明白，物业公司究竟是管理者还是服务者，实际上二者之间是平等关系。

此外，《民法典》对作为物业服务提供者的物业公司，包括接受服务的业主，还做了几个详细的规定：

第一，物业公司应履行哪些义务

根据《民法典》相关条例，物业公司在物业服务中，应尽以下义务：

1、保护业主的人身、财产安全。

保护业主的人身和财产安全，是物业服务最重要的内容。如果业主们聘请的物业无法做到这个基础服务，不能尽到基本安保义务来保障业主的人身和财产安全，那么物业公司就形同虚设，提供的物业服务也肯定是不达标的。具体来说，此项义务主要包括两个方面的内容：

①物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身及财产安全，消除安全隐患，预防损害的发生。比如，以醒目的方式告知业主24小时有保安在岗的值班室以及附近派出所的联系电话，在重要部位如地下停车场、单元楼门口等安装监控探头，按照约定和有关规定对电梯进行安全检修，等等。

②如果出现可能危害或者已经危害到业主人身、财产安全的情形时，物业服务人应当及时制止相关行为，并且视情况采取必要措施以尽量保障业主的人身、财产安全。例如，发现小区单元楼发生高空抛物的行为，或者有人划伤在小区内停放的车辆时，物业服务人应当及时制止；发现小区内窨井盖破损时，物业服务人应当及时维修、更换，以免业主掉落窨井，导致人身、财产受到损害。

2、维护小区内的基本秩序。

小区的基本秩序，是业主正常生活的重要保证。比如对小区内的扰民行为、对小区内乱停乱放行为、对乱倾倒垃圾的行为等进行制止或对其他违反治安对其他违反治安、环保、消防等法律法规的行为进行制止和向相关部门报告和协助处理。

3、对业主共有部分的管理和维护。

物业服务人的义务首先就是对物业服务区域内的建筑物及其附属设施等共有财产进行管理和维护，这是物业服务人最重要的合同义务之一，也是保障业主正常生活、改善业主生活品质的重要基础。值得注意的是，物业服务的此项义务主要是涉及对物的管理，即管理物业服务区域内的业主的共有财产，比如小区内日常卫生的打扫、蓄水池的清理、电梯的维护、绿化养护、公共电路电器设备的修缮等。

4、定期公开物业服务事项。

物业公司应定期向业主公开并向业主大会、业主委员会报告物业服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。如物业服务项目有哪些、电梯广告收入情况、车位出租收益情况等，都应该定期向业主公开。

第二， 业主享有哪些权利

业主作为物业服务合同的一方，享有相应的合同权利，《民法典》对业主在物业服务合同中享有的权利也作了规定，包括以下几个方面：

1、监督物业公司的权利。

业主作为物业服务费的支付主体，也作为接受物业服务的对象，有权对物业公司提供的物业服务事项，比如收费项目、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等进行监督，同时业主也可以就这些问题对物业公司进行询问，而物业公司应及时答复业主提出的询问。

2、解聘物业公司的权利。

如果业主认为物业公司服务不达标，可以依照法定程序解聘物业。按照现行的法规，只要业主大会超过占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，就可以解聘物业公司。

3、对共有部分收入分配的权利。

物业公司利用小区业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。比如电梯间里以及进出门道闸设置的广告，还有车位出租等经营产生的收入，扣除合理成本后所得的利润，属于业主共有，业主是有分配的权利。