中海•琴台华府小区物业服务合同（草拟）

春光正好

甲方：（委托方）武汉市汉阳区中海•琴台华府小区业主委员会 代表人（姓名）：刘勇：（身份证号）： 联系电话： 邮编： 乙方：（受托方）中海物业管理有限公司武汉分公司；法定代表人： 住所地：武汉市汉阳区知音大道中海大厦；邮编： 资质等级： 证书编号： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对武汉市中海琴台华府住宅小区提供物业服务事宜，订立本合同。 物业基本情况物业名称：中海•琴台华府小区 物业类型：商住坐落位置：知音大道以南，月琴路以西，钢药厂路以东，琴声一街以北。 占地面积；建筑面积 125254.74平方米。住宅业主总户数：1072户 物业管理区域四至:东至：月琴路； 南至：琴声一街； 西至：钢药厂路； 北至：知音大道。 规划平面图见附件1，物业构成明细见附件2，参照武汉市住宅物业服务等级（四星级）物业工作细化部分内容见附件5。第一条：根据《武汉市住宅服务管理条例》本小区协商物业按第四等级服务条件收费并按照武汉市住宅服务等级标准（四星级）同等内容服务。住宅：收费标准按2.60元／平方米收取，商铺按原标准执行。附件是合同的一部分，本合同内附件与合同正文有同等的法律效率。第二条：物业人员配比：综合管理：项目经理1人，前台服务员2人/班，收费员1人，水费收费员1名。专职客户人员（管家）4人。绿化养户人员3人。楼层保洁员16人，外围、车库保洁员：___人。公共秩序维户：岗亭保安人员24人（2人/每岗/3班），巡逻保安6人（2人/班），消控室值班人员6人（2人/班《消防法》）。房屋设备设施：维修人员3人，设备运行人员9人（3人/班）。从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的资格证书，电工证，物业经理证，消防设施中级操作员证，电梯管理员证，保安证，管水员证等。项目负责人具有 3年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。物业从业人员必须统一着装，佩戴标牌，行为规范，用语文明，服务主动、热情。第三条物业服务用房属全体业主所有，乙方负责物业服务用房的维修、养护，不得买卖和抵押；未经业主大会同意，乙方不得改变物业服务用房的用途。物业服务用房建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为 ______ 平方米，位于 6 [号楼] 二层，______平方米，位于7号楼一层。 。 业主委员会议事活动用房建筑面积为_____平方米，位于 6号楼一层。 服务内容、标准及有关约定第四条乙方提供的物业服务内容包括： 包括：（一）综合管理服务；（二）物业共用部位与共用设施设备管理服务；（三）公共秩序维护服务；（四）保洁服务；（五）绿化养护服务。（六）消防设施的维护及使用。。（物业共用部位明细见附件3，物业共用设施设备明细见附件4。）　　第五条乙方提供的物业服务参照《武汉市住宅物业服务等级标准》的四星级物业服务标准执行，合同另有约定的按合同执行。第六条本物业服务合同期限为一年，自年月日起至年月日止。第七条物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取[装修保证金] 元、[装修垃圾清运费] 元，乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将装修保证金全额退还业主。第八条业主转让或出租其物业时，应当将本合同以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。小区住宅内严禁任何影响业主居住体验下降的仓储、商业等与居住无关的行为，物业有责任进行干预并取缔。第三章服务费用第九条本物业管理区域物业服务收费采取方式：包干制1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下 2、物业服务资金为交纳业主交纳的物业费由乙方管理，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务支出包括以下部分：（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域内清洁卫生费用；（4）物业管理区域内绿化养护费用；（5）物业管理区域内秩序维护（包括但不限于保安、消防等）费用；（6）乙方办公费用；（7）乙方企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）消防控制室设施及消防器材的维护及管理费用。（10）其他公益性费用和法律规定的义务。3、乙方采取按：（[每月] [每季] [每半年] [每年],从预收的物业服务资金中提取。4、物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余为乙方利润。5、乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[半年] 向全体业主公布物业服务资金的收支情况。第十条业主按[月] [季度] [半年] [年]交纳物业服务费 第十一条房屋交付后一年内未入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用；交付满一年后，业主按全额承担物业服务费用。第十二条乙方对业主专有部分提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业管理区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。第十三条物业不能在小区内任何区间任何时间内从事任何方式的商业行为。第十四条停车收费包含车位（库）租金和车辆停泊服务费，按以下方式和标准收取：（一）机动车车位（库）租金属于全体业主共有的车位（库）和占用业主共有的道路或其他场地设置的车位（库），租金由甲方委托乙方按元/个·月标准向车位（库）使用人收取，临时停车按时收取的按【】元／小时收取，扣除相关税费和相关约定管理成本【】元后的收益归全体业主所有。（二）车辆停泊服务费车位（库）使用人按____元／月收取。第十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第十六条乙方利用小区物业共用部位、共用设施设备及公共资源进行广告经营活动，应符合有关法律规定并征得小区三分之二以上业主及业主大会的同意，每季度向全体业主公布收益情况，接受甲方监督。第十七条乙方在小区经营的任何形式的广告，必须在签约广告商的20日内限期收到广告的全部广告款项，广告收入及其它公共资源的收入必须无条件在收到广告及其他公共资源收入的10天内在扣去税金后的收入无条件移交给甲方，物业对广告商的行为承担连带责任，广告及其它公共资源收入包括但不限于电梯广告、楼道广告、小区标牌广告、通信入场费、对外文字及视频形象宣传收入等，乙方必须完整的提供广告方的营业执照复印件及合同复印件给甲方备案。一切涉及小区的文字、视频及其它任何形式宣传的版权属全体业主共同所有。第十八条本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展维修资金申请使用工作，乙方不得单方面擅自使用。 第四章权利与义务第十九条甲方权利（一）对本物业管理区域内的物业服务事项有知情权和监督权。（二）审定和认可乙方制订的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划。（三）监督、检查乙方各项方案和计划的实施，并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行考核。（四）监督委托乙方实施的专项维修资金使用情况。（五）监督乙方对物业共用部位、共用设施设备的经营情况。（六）法律、法规规定的其他权利。第二十条乙方向甲方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　　2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　4、业主名册；　　5、物业管理必需的其他资料。乙方必须负责协调、处理、解决本合同生效前发生的与物业服务活动相关的遗留问题（包括但不限于：小溪河道硬化恢复原状、业主小花园拆除、楼栋消防通道私自加装的大门，枯死树木的补种等），最迟必须在本合同生效后的10日内处理完毕。（四）乙方做好物业管理区域内的物业服务工作，依本合同约定内容所进行所有的物业服务活动。业主应对乙方开展物业维修养护、清洁卫生等物业服务工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。（五）业主应按照本合同约定交纳物业服务费；对违反本合同约定、除乙方有严重过错外逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人，甲方应督促其交纳。（六）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与乙方签订装饰装修服务协议，并不得违反相关法律法规的规定和协议。（十）乙方必须遵守法律、法规规定的其他义务。第二十一条乙方权利（一）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，开展各项物业服务公益活动。（二）根据有关法律、法规的规定和甲方共同制定本物业管理区域内相关物业管理制度。（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费等相关费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题。（四）对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，可采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正。（五）可以选聘专业性服务企业承担本物业管理区域内的专项服务项目，最多仅限2项，但不得将本物业管理区域内的全部物业管理服务一并转包。（六）法律、法规规定的其他权利。第二十二条乙方义务（一）根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务内容和标准提供物业服务。（二）选聘专业性服务企业承担物业管理区域内的专项服务项目时，应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示并将受托企业的营业执照复印件交给甲方；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行严格监督，并对受托企业的服务行为承担全部责任。（三）妥善保管和正确使用物业档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。（四）及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。（五）不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，确需临时占用、挖掘道路、场地的，经甲方和有利害关系的业主同意后报有关部门批准方可实施。（六）采取合理措施，保障业主的人生安全和财产安全。（七）本合同依法解除、协商解除、单方解除、违约解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续，向甲方移交物业服务用房及保管的下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　　2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　4、业主名册；　　5、物业管理必需的其他资。（七）法律、法规规定的其他义务。 第五章合同终止第二十三条双方协商一致，可解除本合同，并在 10 个工作日内办理交接手续。第二十四条甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的，均应当在本合同期满40日前书面通知对方。第二十五条合同期限届满前，甲方经业主大会决定继续聘用乙方的，应当在本合同期满30日前书面通知乙方；乙方自接到续约通知7日内书面回复甲方。双方同意续签，应当在合同期限届满前 20日内签订新的物业服务合同。第二十六条合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方无权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。甲方同意乙方继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。第二十七条本合同终止后，甲、乙双方应当共同做好交接处理事宜，水电费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等；甲、乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。第六章违约责任第二十八条乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期10天内整改，甲方有权要求乙方赔付相应的违约罚款。逾期未整改的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，甲方解除本合同的，乙方预收的物业服务费用或物业服务资金应当全额返还给相应业主、物业使用人，并应当在甲方通知的合理时间内与甲方及其新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。第二十九条甲方、业主或物业使用人无故违反本合同的约定，致使乙方未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，乙方不承担违约责任，造成乙方损失的，甲方、业主或物业使用人应给予乙方经济赔偿，如双方不能就赔偿事项达成一致，乙方有权解除本合同。第三十条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人就擅自提高部分有权拒绝交纳；已经收取的，乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。第三十一条乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的, 甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，无故违约并中止合同的，乙方应按剩余时间总物业费的双倍的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿双倍的损失。乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按延长时间相对应总物业费3倍的违约金支付给甲方。前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。第三十二条业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，业主应足额缴纳费用，乙方无权收取罚款及滞纳金。业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。乙方有监督的责任和义务。第三十三条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。第三十四条乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：（一）由于甲方、业主或物业使用人无故导致乙方的服务无法达到合同要求的。（二）因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备必需且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。（三）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。（四）本物业管理区域内发生治安或刑事案件（包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），乙方未违反本合同义务而直接导致情况发生的。（五）因物业本身固有瑕疵所致的一切损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方未故意或违反本合同义务而直接导致的情况除外。第七章其他事项第三十五条合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地区房屋主管部门，行业协会，区、街道、以及社区人民调解组织申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下两种方式解决：（一）向武汉仲裁委员会申请仲裁；（二）向有管辖权的人民法院提起诉讼。第三十六条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管或水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，甲、乙双方可按有关规定处理。第三十七条本合同未尽事宜，甲、乙双方可以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本合同附件均为合同有效组成部分，附件与本合同具有同等法律效力。第三十八条本合同壹式伍份，经甲、乙双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。甲、乙双方各执贰份，由乙方报物业所在地区房屋主管部门存档壹份。甲方（签章）：乙方（签章）：授权代表：法定代表人： 年月日附件：1、规划平面图 2、物业构成明细 3：物业共用部位明细 4：物业共用设施设备明细5参照武汉市住宅物业服务等级（四星级）物业工作细化部分内容。 6：其他服务内容附件1：规划平面图 附件1：规划图。 附件2：物业构成明细 附件3：物业共用部位明细。附件4：物业共用设施设备明细 附件5：参照武汉市住宅物业服务等级（四星级）物业工作细化部分内容。综合管理1：设置物业客户服务中心，并配备前台接待人员及专职客服人员，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。2：客户接待时间每天不小于12个小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线电话。3：客户意见，应在十二个小时内回复，求助、投诉应在24小时内反馈，客户有效投诉回访率100%以上。4：重要物业服务事项，在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项一小时以内履行告知义务。5：建立物业服务信息化管理及电子化服务平台，为业主提供便民查询及便捷性服务。健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案，员工签到打卡记录，消控室值班记录，停车场机动车停放记录。6：建立日常档案的电子文档，并及时备份。7：住宅物业服务质量检查每季度组织一次8：业主及社区活动，每年至少组织6次，组织业主参观公共设施及设备机房，每年至少一次。每年向业主开放 1 次设备间、中控室、电梯机房，邀请并组织业主参观。9：开展经常性的业主拜访和互动，每年访问率不低于全体业主、物业使用人的95%，并公示整改情况。10：与业主委员会保持联系，渠道多样化，保证沟通顺畅，每季度至少联系业主委员会召开一次工作例会。11：引导业主遵守管理规约的约定，禁止饲养大型犬类，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝阻、报告，并配合有关部门进行处理。12：每年至少开展 2 次精神文明宣传教育工作，内容包括和谐社会价值观、安全常识、食品卫生、环保节能、法律法规等知识宣传。13：《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定：“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”。小区底商违规违法经营餐饮（包括但不限于烧烤等）油烟、噪音、污染等影响业主生活质量的，物业必须第一时间及时采取措施进行干预。在商家开业之初或者物业所有人与商户订立合同之初，物业必须严格审查合同经营范围，严禁烧烤等影响业主生活质量的油烟、噪音、污染等经营范围，必须在第一时间被阻止。绿化养护1浇灌与排水2制定浇灌计划，浇灌水下渗透充足均匀，采取节水浇灌设备和措施，及时排涝。3：根据天气情况，植物种类，生长情况和土壤状况合理安排浇灌。一般当年十月至次年四月可每月浇水一次，当年五月，九月各浇水两次，当年6月至8月，（早季）每天浇水一次。4：暴雨后一天内树木周围仍有积水，应当及时排水。5：科学施肥，无肥害。6：乔、灌木每年施肥两次，草坪每年施肥三次，色块每年施肥两次。7：病虫及灾害防治8：及时掌握病虫害的发生情况，发现病虫害时及时采取有效措施防治。9：定期喷洒药物，喷药前应先行小量喷药试验后，再大量施用。10：适时进行防冻保暖，冬至至少对树木涂白防冻1次，消灭过冬害虫。11：对根系不稳及易倾倒的乔、灌木采取防护措施。12：整形修剪13：根据树木的习性及长势进行修剪，同时考虑裁植地组景的需要。14乔、灌木每年夏季、冬季各修剪一次，绿篱和色块每年至少修剪六次，草坪3月至10月，每月至少修剪两次。15：树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行。16：草坪应修剪整齐，高度在五cm。草坪涨到7到8公分时以下，种植稠密，无大面积枯死。草坪长到5cm至8cm时，应及时修剪。草地基本保持平整，无坑洼、下陷。17：地被植物应修剪整齐，无枯枝枯叶，无大面积虫斑。18：每年全面除草四次，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，不出现20cm以上的杂草。19：植物生长旺季，树丛、绿化带及草坪每月除杂草一次，花坛、盆栽每月除杂草一次。20：乔木、灌木，草坪绿篱及色块出现死亡和缺株时及时补植。21：根据《中华人民共和国森林法》和《城市园林绿化条例》，国家对森林资源实行保护和管理，任何单位和个人都不得非法砍伐、毁坏森林资源。按照法规，小区树木修剪直径超过5公分的必须申报园林部门，物业不得随意砍伐、移栽小区树木，物业如果随意砍伐小区树木，构成违约，处赔一罚三的违约金，违约金额必须10内支付给甲方。其他养护内容开展绿化宣传，古树名木保护措施到位，稀有树木进行挂牌标识，注明名称，科属产地，生长习性等信息。检查和记录1：编制年度绿化养护工作方案，制定每月工作计划。2：绿化养护作业应及时做好记录并存档。3：3月至10月，绿化工作每周至少检查一次，其他月份每月检查一次，并做好检查记录。保洁服务1：楼内保洁2：楼层电梯厅、过道，楼梯台阶每日清洁一次，地面每周全面湿拖两次。3：楼梯扶手每日清洁一次，栏杆、窗台、防火门、消防栓门、指示牌等每周清洁两次。4：大堂地面每日清洁不少于四次，大堂墙面砖两米以下部位，每周清洁一次，两米以上部位，每季度清洁一次。大堂玻璃和每周清洁一次。5：天花板，公共灯具，楼道墙面及踢脚线每季度清洁一次。6：其他共用部位门窗玻璃每月清洁一次。7：电梯轿厢地面、四壁循环保洁，灯饰及轿厢顶部每月清洁一次，电梯层门每周清洁三次，电梯门壁、层门每季度打蜡上光一次。楼外保洁1道路每日清扫两次，主干道每季度至少清洗一次。2：绿化带每周清洁一次，秋冬季节和落叶季节增加清洁次数。3水景每日清洁一次，无漂浮物，定期对水体做投放消毒药剂。4：休闲娱乐、健身设施每周清洁并消毒一次。5：两米以下庭院灯，草坪灯、标志、宣传牌、信报箱每周清洁一次，两米以上庭院灯、景观小品每月清洁一次。6：天台、明沟每月清洁一次，上人屋面每周清洁一次。7：公共卫生间循环保洁，每日消杀一次。8：雨后应及时清扫主干路，干路积水。主干道有积雪时应及时清扫，主要人行出入口铺设防滑垫。车库、车棚1：地面每日清洁一次，每季度冲洗一次。2：天花板、墙面每季度清洁一次。3：门窗，消防箱，防火门，箱柜，指示牌灯等公共设施每月清洁一次。垃圾收集与处理1：垃圾实行可回收和不可回收分类管理，垃圾分类标志设置合理。2：垃圾桶布局合理，每单元设置垃圾收集点垃点，垃圾收集点周围地面无污迹。3：垃圾日产日清，生活垃圾每日至少清理两次，垃圾转运点周围地面无散落垃圾，无垃圾外溢、无污水、无异味。4：建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。5：垃圾桶，果皮箱，每日清洁一次，定期消毒。四害消杀1：消杀工作有明确详实的计划通知、过程记录。2：蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀两次。3：老鼠每季度消杀一次，投放药物应预先告知，投药位置设置明显标志。检查和记录1：编制年度保洁服务工作方案，制定每月工作计划。2：保洁服务应及时做到记录并存档。公共秩序维护人员要求：1：公共持续维护人员以中青年为主，50周岁以下占人员总数不低于70%，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训，保安人员必须要有国家发给的正规的保安员证，持证上岗，必须在市公安局备案，不得冒名顶替。2：能正确使用各类消防、安防器材和设备。3：消防控制室值班人员，应持有国家颁发的消防员操作许可证持证上岗，不得冒名顶替。消控室应设置 24 小时双人值守，并依法保留录像资料。4：建立健全门岗制度。5：各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，主出入口，每日七点到九点，17点到19点设立岗。6：对访客车辆出入，物品搬运等进行登记，记录规范、详实。劝阻外来人员推销，发放广告等行为。7：对装修及其他临时施工人员实行出入证管理。8：出入口环境整洁有序，道路通畅。巡逻1：制定详细的巡逻方案，白天巡逻的次数不少于六次，夜间巡逻次数不少于八次，公共秩序维护人员按照指定的时间和路线进行巡逻，重点部位增加巡逻频次，并做好记录。2：楼梯间等室内公共区域每日定时巡查一次，及时处置乱堆乱放等问题。3：巡逻中发生异常情况，应立即通知有关部门并现场采取相应措施，必要时启动应急预案。4：按照有关规定定期检查消防设施设备，疏通消防通道。交通持续维护1：按车辆行驶要求设立标志牌和标线，划定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，车位标识规范。2按照物业服务合同约定，对车辆进行管理，车辆有序停放，消防车道，救援操作场地不得停放车辆及杂物，及时劝阻，纠正，不按规定停车的行为及杂物清理。3：停车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范详实。4：应划定电瓶车，非机动车专用停放区域，配备消防器材并引导有序停放，每天多次定时巡查，根据现场条件合理设置雨棚。5：张贴共享单车禁入标志，劝阻、制止共享单车进入物业区域。房屋及设施设备管理1：房屋结构，梁、板、柱等结构构件每年巡查一次，外观出现变形，开裂等现象时，应告知相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。2：建筑部件，楼梯、扶手，公共门窗、坡道等共有部分每月检查一次，保证牢固，使用安全。3：室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等每月检查一次。4：外墙面砖或涂料抹灰、屋檐、阳台、雨罩、门窗玻璃等每季度检查一次，发现房屋外墙面砖涂料抹灰层等材料脱落及时做好安全防护措施，并上报开发商或业主委员会。5：每年汛前和强降雨后检查屋面防水和落水管等建筑部件。附属建筑1：住宅物业、楼栋、单元门、户门栋号标志明显。2：道路、场地、阶梯及扶手侧石、管井、沟渠、雨污水井等，每月巡查一次。每年雨季前对公共雨、污水管道全面疏通 1 次，下雨天及时疏通，确保排水通畅。对化粪池每月检查 1 次，每年清掏 2 次。3：大门、围墙、护栏每月检查一次，发现锈蚀、变形、破损，及时处理。4：休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每月巡查一次，发现变形破损及时处理。5：游乐及康乐设施每月检查一次，发现异常及时处理。6：小区景观喷泉必须周未及节假日开放，小溪流必须每天巡查一次。7：水箱每年必须清洗2次以上，清洗工作人员必须要有市卫健委颁发的管水员证和从业人员健康证等专业资质的专业人员清洗，经市水务局水质化验达标后方可使用，必须要有市水务局颁发的二次供水许可证，存档二次供水蓄水池清洗记录和送检记录。8：危险部位设置安全防范警示标志，每月检查一次。防雷装置1：防雷装置每年检查一次，发现锈蚀、变形、断裂等异常情况及时处理。2：房屋防雷装置每两年检测一次，保证其性能符合GB/T23431的要求。公共照明1：楼内照明、楼外照明、应急照明，每月集中检查一次，一般故障两日内修复，复杂故障一周内修复。2：路灯、楼道灯完好率不应低不低于95%3：根据季节变化及天气情况，适时调整开启时间。装饰要求1：受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，告知业主、物业使用人和装饰装修企业装修须知和注意事项。2：装饰装修期间，每日至少巡查现场一次，对违反规划，乱搭乱建，影响房屋外观，危及房屋结构安全。圈占共用部位以及拆改共用管线，消防设施等违法违章行为，应及时劝阻，制止，制止无效时，应及时向有关部门报告。3：临街商业网点立面装饰、招聘灯箱设置应按照《武汉市户外广告设置管理办法》，《武汉市户外广告设置指引》的要求实施。4：装饰装修管理制度健全，装饰装修档案管理规范。5：委托清运装修垃圾的，应实行装袋在临时垃圾池堆放，在三日内清运，自行清运装修垃圾的，应采取装袋运输和密闭运输的方式，即清即运。日常维修1：24小时现场受理业主和使用人报修。夜间有专人值守，处理紧急报修。2：水电等应急应在15分钟内到现场处理，一般故障一日内修复，复杂故障，一周内修复。3：维修回访率80%以上。4：需要动用专项维修基金的，按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》，《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》的规定实施。5：小区商铺后门一律不得对小区内开放，后门必须锁着，只有当发生火灾及其他危及人身安全的行为时，作为逃生通道使用。违约处罚规则1：对于物业人员配比不足的：业主委员会及业主检查第一次出现上述情况的，乙方必须支付1万元违约金给甲方，违约金限期在10日内支付，并限10日内补足人员； 检查第二次出现上述情况的，乙方必须支付2万元违约金给甲方，违约金限期10日内支付，并限10日内补足人员；检查第三次出现上述情况的，乙方必须支付3万元违约金给甲方，违约金限10日内支付，乙方视作违约，退出小区管理。2：消控室值班人员不足或者无证上岗或者脱岗或者冒名顶替者，检查第一次有上述情况的，乙方必须支付甲方违约金1万元，检查第二次有上述情况的，乙方必须支付甲方违约金2万元，检查第三次有上述情况的，乙方必须支付3万元违约金给甲方，每次乙方的违约金都必须限期10日内支付给甲方，前述行为除限期立即改正外，第三次检查出现上述情况的，乙方视作违约，自动退出小区管理。3：4：5：6：双方盖章