<p class="ql-block">七月顶层经济工作会议之后，全国各地放松限购限贷救楼市的政策一浪高过一浪，已经有30多个核心城市限购政策被完全或大部分取消，包括南京，武汉，郑州，西安，合肥，沈阳等，楼市调控模范生长沙也取消首套房限购政策，不论本地户籍还是外地户籍居民均可购买。</p><p class="ql-block">一线城市深圳北京上海宣布“认房不认贷”后，广州于昨日宣布非核心区限购政策一律取消，非本市户籍居民购买住房的个税或社保证明要求，由五年降为两年。</p><p class="ql-block">广州突破限购政策之后，预计北京上海深圳的全面限购政策也坚持不了多久，非核心区可能也会率先取消限购政策。</p><p class="ql-block">认房不认贷，限购政策大幅放松后，的确释放了一部分之前不具备购房资格的刚需上车，很多地方售楼处出现了久违的热闹景象，房地产中介机构带客量明显增加，不过挂牌量增加更明显，借助政策利好出手的房源增加更多。即便包括北上深在内的全国所有城市都完全取消限购政策，楼市就真得能盘活，摆脱从2017年全国性楼市调控政策出台后的楼市下行趋势吗？</p><p class="ql-block">过去10几年楼市高歌猛进和宏观经济高速发展息息相关，经济高速发展推动楼市繁荣，经济下行外部摩擦增加楼市也随之滑落。恒大，碧桂园，融创，远洋等头部开发商陆续出现的美元债逾期事件，让国内外资本对楼市望而却步。这些动辄几千亿甚至一两万亿负债规模的房企爆雷事件短期内根本无法化解，由此导致不少已售的在建楼盘无法正常交付，烂尾楼严重影响着楼市的正常发展。</p><p class="ql-block">有规模的投资资本不参与，居民购房能力前些年也被提前透支。据有关部门统计，目前全国有6亿栋房子，有1.82亿套商品房，1亿多人名下有房贷，存量房贷总额为38万亿。</p><p class="ql-block">目前的房地产困局是一个整体经济结构和市场结构的问题，并不是单纯的房地产问题，它和出口、国际贸易关系、国际形势、国际投资方面相关。单纯的改变过去房地产市场的打压行为，只能在短时间内刺激反弹一下，并不能根本性改变下行颓势。</p><p class="ql-block">可以说居民的潜在购房能力被前些年的全民炒房潮收割殆尽。一亿房贷人，平均每个房贷人背负总额50万的贷款本金加利息。夫妻双方再加上双方父母，三代人六个钱包在供养房贷，三四亿人已经被深深套牢。这一套，就是二三十年，平均下来也要十几年。所以说，真正指望楼市的又一春，等这些房奴们基本解套再说吧。</p><p class="ql-block">限购政策取消后，的确能增加一部分购买力，但没有大量投资性资金进入，光靠部分新增刚需不但无法掀起一轮大的上涨行情，目前的高房价也难支撑。</p><p class="ql-block">加之近些年产业链转移，失业率上升，居民收入增速下滑，体制外各行业收入越来越难以保证，风险意识持续上升，即便房贷利率进一步下降，也不会刺激多少人铤而走险背负数十年高额房贷，毕竟近些年因还不起房贷而被法拍的房源大量增加，这是血淋淋的现实。</p><p class="ql-block">有不少人坚信房价会随着不断增发的货币而被推高，但是17年至今，货币增发一直在持续，近几年重新回到两位数增长，但是楼市却未见受益，反倒继续跌跌不休。新增货币只会流向国民经济关键领域和价格相对较低品种，并不会流向还在高位的楼市，近几年居民新增房贷逐年萎缩也证明了这一点。</p><p class="ql-block">高房价不但造成楼市繁荣难以维持，也抬高了整体经济运行成本，削弱了居民消费力，也是人口负增长的一个主因。本就收入不高的房贷人月收入大部分用来应付月供，不敢消费也不敢生娃。</p><p class="ql-block">空山认为目前的楼市调整远未结束，目前只是处在下跌的第一阶段尾声，政策全力救市后的触底反弹。在全面解除限购等政策出尽，没有大量新增投资资金入场，仅靠部分刚需难以维持高房价的情况下，真正的主跌段才会到来。</p><p class="ql-block">说到底，真正的救市大招其实只有一个，就是让它回归价值本身，跌出性价比来，人们才会愿意和有能力购买，楼市才能真正走出困境。</p>