卡尔加里（Calgary）买房流程

Hannah房产新视界

大家好，我是加拿大Calgary的地产经纪人Hannah Wang（1-4036133568），如果您到这个加拿大的第四大城市买房，请参照下面的流程，希望为您提供帮助！ 一，银行贷款预估 当您确定买房，手头没有足够的现金（当然不建议用现金买房，要利用银行杠杆买到更多的资产），您就需要找银行贷款。您的第一步就是联系银行的贷款专家，了解贷款的要求和能够贷到的额度。有了预估的贷款额度，再加上手头的现金数量，您就大概知道自己能买到什么价位的房子了。 一般来说，新移民买房需要首付35%可以在大多数银行（BMO,CIBC,RBC,ATB,TD,等等）。对于非居民和工签等，各个银行的政策会有不同。 在利率上涨的时候，提前咨询贷款事宜，还可以提前锁定一个低的利率（一般可以锁定90-120天）。而且您可以根据自己工作收入和风险偏好等，提前考虑是使用固定利率或是浮动利率等。 总之，提前咨询贷款事宜，让你提前做好准备！有益无害！ 二，选择经纪人，开始看房 多联系几个地产经纪人（可以在RECA网站上查到整个Alberta省的licensed地产经纪人，他们的业务范围以及所属公司），跟他们沟通，从这些专业人士，获取更多的地产信息。一个好的地产经纪人必须具备良好的职业道德和专业知识，诚实可靠，关注您的需求，在整个买房流程中提供建设性意见。在与地产经纪人沟通后，选择喜欢的经纪人。 经纪人会根据您的需求挑选出可看的房源。建议和同一个经纪人持续看房，至少20个房子，先横向比较，即不同区域的房子比较，选择喜欢的社区，再纵向比较，即同一个区域的相同房型的房子比较。 三，下offer，谈价格、交房期等 在经过仔细比较后，如果有喜欢的房子，可以跟经纪人讨论下offer（offer实际上是 Residential purchase contract，是一个行业协会指定的标准合同。）。 经纪人知道您心仪的房子后，会选出这个房子周边最近3-6个月已售房屋的成交价，然后选出跟这个房屋面积相似、房屋结构类似的房子，做一个CMA，对心意的房屋进行更准确的估值。在这个估值基础上，经纪人会分析该房子价格是否合适、offer中的购买价、谈判策略等等。 在offer中经纪人一般会加上两个购买条件：贷款和验房。这两个条款用来保护买家。合同中还用一个合同有效时间，也就是买卖双方必须在这个时间之前达成一致并签字。 offer准备好后，由买方经纪人送给卖方经纪人，对方收到后一般会给一个回价（counter offer），这样来回好多次，最终达成一致或者谈崩。这个过程持续几小时或一整天。整个过程就是一个技巧和心理的较量。 Offer谈好后，按照合同约定支付押金（deposit），这笔钱会转到卖方经纪人的trust account。当合同中的贷款和验房条件移除，合同正式生效，押金将作为房款的一部分。当买家贷款出现问题或者对验房不满意，可以选择不移除condition，这时购买合同失效，押金退回给买家。 四、贷款 当买家按规定的时间交了押金后，买房就可以将双方签字的购买合同（offer）和房屋的feature sheet等资料发给银行，请贷款专家对贷款做正式审核。 五、验房 当贷款审批大概没有问题的时候，再联系验房师验房（否则如果贷款批不下来，验房费就浪费了）。一定要聘请有license和insurance的专业验房师验房。验房时买家经纪人一定要在场。验房结束后，验房师会出一个验房报告。 验房报告中指出房屋里的一些问题，比如房屋结构、屋顶、石棉，发霉，上下水，电等。如果是大问题（如房屋结构，石棉），您可以选择放弃购买（就是不remove condition）。如果是可以接受小问题，则跟卖家协商，由卖家维修或减价。如果双方不能达成一致意见，可能会导致合同作废。 六，Condo文件review 如果买的是有管理费的condo apartment和townhouse，那么就需要找卖方提供物业管理的相关文件（condo documents）。这些文件里包括：fianancial reports，reserve fund，board meeting minutes等。买家需要请专业人士来阅读并评估这个房子所在物业的管理状况。 七，合同正式成立 当合同中约定的条件（conditions）都满足了，买家经纪人就要给卖方发waiver（免除条件通知），房屋买卖合同就正式成立。否则合同作废，押金退还给买家。 八、买保险 对于独立屋，贷款机构都会要求买房购买房屋保险，并在交房那天（possession day）生效。所以在决定要买这个房子的时候，联络保险公司，得到保险号，通知律师和贷款机构。没有保险无法贷款。 九、到律师处签字 Remove conditions 后，买房经纪公司会将文件交给律师，律师会与买家联系，包括签字文件、具体交接金额等。 十、搬家准备 当确定合同生效后，可以通知水电气公司在交房日开通水电气、网络等。联系搬家公司，确定搬家日期。 十一、交房前检查（walk-through） 在offer里，一般会加上一条要求，就是在交房前1-2日做一次交房检查，保证房子交接时跟看房时基本一样。如果签订有合同补充条款，要求卖家在交房日前维修好房子里的东西时，一定要在交房前做一次检查。 十二、交房（possession day） 交房日，双方的律师会交接好房款，并在房管局网络上办理过户手续。当这些办妥后，买家就可以拿到房门钥匙了。 十三、更换新地址 搬进新家了，将银行、驾照、CRA等中的旧地址更换成新地址。 到此为止，房子就是您的啦！在新房里享受幸福新生活吧!!!