公共收益

城市工蜂

小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，获得的租金收益应该归谁所有？（俗称：公共收益） 近日，法院针对一起业主委员会起诉物业公司要求支付电梯广告费的案件进行了公开判决业主委员会起诉物业公司要求返还电梯广告租赁费用2020年6月，某小区业主委员会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却未将电梯广告费用进行公示，也未向业主进行分配。业主委员会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向法院提起诉讼要求返还电梯广告租赁费用。庭审中，业主委员会向法院提供了物业公司于2020年初与某广告公司签订的《物业电梯广告合作协议书》一份，协议显示，电梯租赁费每部每年500元，共20部电梯，租赁期限两年，合计20000元。物业公司辩称，该部分款项已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，未提供其他证据。物业公司向业主返还电梯广告收益 法院审理法院经审理认为，根据《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区内电梯属于业主共有范围，物业公司将业主共有部分进行的经营与收益，应单独列账，并及时向业主公示，按照业主或业主委员会的意见进行分配。本案中，物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属业主共有，而物业公司并未对此收益进行部分单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益，应返还给业主。但物业公司与广告公司在履行合同过程中产生了一定的成本费用，该费用的产生是物业公司为业主利益所支出的合理费用，应从业主共有的广告收益中扣除。对于物业公司辩称部分费用用于部分业主欠缴的物业费，法院认为欠缴的物业费仅为部分业主，而共有部分产生的收益属于业主共有，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张未予支持。法院判决，物业公司在扣除合理成本后，向业主返还电梯广告收益。 法官说法日常生活中，开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的现象特别常见。对于这部分收益应归谁所有，根据《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。此规定一方面鼓励开发商、物业服务企业或者其他管理人通过自己的经营行为，让共有部分物的功能得以充分发挥，另一方面也可以有效化解业主与开发商、业主与物业公司、业主彼此之间因共有部分收益的归属问题产生的矛盾，有效平衡双方之间的关系。 问:小区各类广告、外来车交费、商户入场费等公共收益归业主、开发商还是物业公司？如何分配？答:归业主。按照约定或业主专有部分面积所占比例确定。相关法条:《民法典》第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《民法典》第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。 问:物业费应该公示吗？答:要公示。相关法条《民法典》第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。从上述案件上来看，物业和业主双方各自对公共收益这个一部分的理解各有偏差，业委会认为公共收益就应该全部给到业主，物业认为收取了公共收益用于经营成本可行，还能抵扣物业费。有证据证明经营支出却还是不足，最后被判扣除合理成本归还其余收益...也能看出目前部分物业服务人员对关于公共收益的法律法规理解不够全面，他们认为：物业费与公共收益挂钩，可直接用来填补。财务收入只要自己使用就好了不需要公示出来。于是，实践中经常出现以下情况：有些项目对于公共收益的支出不加以限制，以各种理由使用公共收益；有些业主未缴费将公共收益用于弥补亏损；从来没进行公示或者只选择性公示。这都是给企业带来无形的风险！