业委会任期届满应继续履责至新届业委会产生止(司法案例)

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二审法院裁定认为：根据物业管理方面的法律、法规和规章规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会；业主委员会选举产生后应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案；业主委员会执行业主大会的决议事项。由此可知，业主委员会经业主选举产生并经备案，即告成立，作为业主大会的常设执行机构，具有对我代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能。本案中，保利高尔夫花园首届业委会经该小区业主选举产生并已履行备案手续。因此，在未经法定程序撤销的情况下，保利高尔夫花园首届业主委员会作为业主自治组织，其民事主体资格一直存在，具备相应的诉讼权利能力和行为能力。业主委员会的换届选举及备案，应属于业主委员会内部组成人员的变动或组织变更，并不影响和改变已依法成立的业主委员会的民事主体资格。保利高尔夫花园首届业主委员会虽然任期届满，但逾期未换届，在新的业主委员会没有成立之前，仍可继续履行业委会职责。在本案审理过程中，保利高尔夫花园首届业委会提供了《征集业主诉讼授权紧急公告》、《关于召开紧急临时业主大会会议的公告》、业主大会会议决定、表决意见统计表等诸多书面证据，表明其就本次诉讼授权事宜已经小区业主投票表决通过。以下为二审法院裁定全文： 政府部门的指导文件并不具强制性:小区业委会在履职、换届过程中，经常会遇到政府部门如住建局或街道乡镇以指导意见书等形式对相关工作做出指导，比如要求整改甚至要求业委会解散移交，其中原因较为复杂。以南昌市保利国际高尔夫花园业委会诉红谷滩区住建局案为例：红谷滩区住建局曾发出《指导意见》称，该小区业委会成员任职期限届满，需由碟子湖社区接管业委会并接收全部文件、档案、公章。该业委会认为此《指导意见》直接违法处分和侵害了小区业主自治权利，将红谷滩区住建局诉至法院。二审法院终审判决认为：红谷滩区住建局的这种指导不具有强制力，仅为告知和说明性行为（详见判决书）。所以对于这种指导要求，业委会和业主应认真对待、理性分析，如认为该指导要求中的相关内容与事实不符，且不利于维护业主的共同利益，应予以反驳，指出问题、陈述事实、表明态度，以维护小区业主的共同利益。 附一：关于要求撤销红谷滩区住建局指导意见书行政诉讼结果的通知各位业主：2021年10月22日一审法院判决认为“行政指导行为的显著特征是非强制性，违反行政指导行为不会行政管理相对人带来不利的法律后果。本案中红谷滩区住建局作出的指导意见书不具有强制性。”2022年 4月25日，南昌铁路中级法院的二审判决结果：业主大会是由全体业主组成的自我管理机构，是业主行使自治权利的载体。法律及行政法规定政府及其部门对成立业主大会给予指导，其立法本旨是相关行政机关应采取指导、建议等非强制性方式对业主大会进行指导.....该行政指导行为不具有强制力，仅为告知和说明性行为。“依据一、二审法院的判决，诉讼结果为业委会胜诉，且此前业委会已复函批驳区住建局的指导意见书，所以本届业委会将依法继续履职，维护全体业主的共同利益，直至新一届业委会合法产生。南昌保利国际高尔夫花园业委会2022年7月5日裁判书原文（见附图二）： 以下案例是重庆主城区九龙坡某小区在业委会解散后，业主大会充分行使小区最高权利选举成立过渡管委会执行机构，监督物业执行合同的案例，虽然辖区街道出具了移交业委会公章和档案的通知（政府部门程序免责）街道还可以依物业条例要求派出所协助执行公章移交，但法律授权街道社区的权利是指导性质，只要告知政府机关以上法庭（一审二审）的司法案例，政府执法部门则有免责依据，如执法部门强制移交公章等档案，则将承担法律后果，因此、业主大会授权管委会行使业委会的全部权利，在程序上完善了法律法规手续，政府物业专项维修资金管理中心代管业主大会的大修基金，则必须依业主大会授权管委会的公章作为依据执行审核，否则将承担赔偿业主大会的损失责任。 以下是案例一审全文： 开发商找的自媒体诋毁业委会名誉权案，今日判决：律师费，文章公证费，诉讼费均为被告承担。书面道歉，在市里以上的报刊。这是我们第一个得到支持律师费的案子。2023.03.15