<p class="ql-block">自住房转作出租房，是房子的用途发生了改变(change in use)，税务上视同在此时以市价售出，英文表述为 deemed disposition at fair market value，”视同售出”和”实际售出”的税务效果是一样的。</p><p class="ql-block">举个例子</p><p class="ql-block">大卫在2010年以50万购入一房，自住到2017年5月，市场价涨到100万时搬出，回到父母家住，房子改作出租；</p><p class="ql-block">在改变用途的这一年(2017)，房子被视同以此时市价100万售出，再立即以100万买入成为出租房；</p><p class="ql-block">这导致了在2017年大卫有50万的增值，好在从2010年到2017年这期间房子符合大卫的 principal residence, 利用 principal residence exemption 大卫不交增值税；转变用途后房子成为出租房，成本为100万，四年后涨到 140万时正式挂牌出售，这40万的增值按投资房处理，其中20万计入个人收入。若大卫这一年边界税率为50%，则为此要交10万的税。</p><p class="ql-block">45(2) Election</p><p class="ql-block">如果大卫在房子改变用途的这一年(2017)报税同时提交了一份45(2) election, 可避免“视同售出”, 他还可继续指定这套房为 principal residence 最多4年。</p><p class="ql-block">从2010到 2021一共经历 11 个日历年，这是实际自住的年数(ordinarily occupied); 从 2010 到 2017 共7个日历年，这是通过45(2) 硬性指定为自住的年数；总结自住年数为 7+4 = 11年；而这套房子总持有年数为12个日历年。利用 principal residence exemption 90万增值收入全部免税。</p><p class="ql-block">Capital gains = 140万-50万= 90万，根据自住房的 plus one rule , 免税的增值 = 总增值 ×（自住年数+1）/持有年数 = 90万 × (11+1)/ 12 = 90万</p> <p class="ql-block">45(2)的使用条件</p><p class="ql-block">1. Election的有效期间，房主必须为加拿大税务居民;</p><p class="ql-block">2. 必须发生用途转变，目前只适用于全盘的 change in use ; 若用途单一，从未发生过改变，或只有一部分发生改变, 按目前的政策是不能做 45(2) election 的；</p><p class="ql-block">3. 出租期间租金收入正常报，但一定不能提房子的折旧；</p><p class="ql-block">4. 通常，45(2) 覆盖4年，这意味着尽管大卫不居住，他可通过45(2)硬性指认这套房为他的 principal residence 最多4年；但要注意的是，一个家庭每年只能指定一处 principal residence， 既然利用45(2) 指定了这套房从2011到2014为小家庭的 principal residence，就不能在这个期间内再指认另一套房，时间不能重合；</p><p class="ql-block">5. 如果是由于工作原因的，比如，本人或配偶被雇主派到外地工作，而暂时居所要比这套房子距离新工作地点近40公里以上，项目完成后大卫依旧回到这套房子继续居住，雇主还是同一个雇主，满足这种情况的可向CRA提出延长45(2)的四年覆盖期；</p><p class="ql-block">45(2) election是一份报备给CRA的独立文件，截止日和当年的个人税表是同一天。当年没做的可以补，但要认缴每月$100的 late-filing penalty，最高罚$8,000封顶。比如，2010年5月自住变出租，大卫应在报2010年个人税的时候附上一份45(2)election, 但他直到2013年2月5日才想起来做。2010年大卫的个人税截止日为2011年4月30日，从2011年5月开始算直到2013年2月，一共为21个整月，罚金为 $100*21 = $2,100。大卫认缴了罚金，CRA接受他的 late-filed election.</p> <p class="ql-block">45(2)文件的CRA链接：</p><p class="ql-block">https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/personal-income/line-12700-capital-gains/principal-residence-other-real-estate/changes-use/changing-your-principal-residence-a-rental-business-property.html</p> <p class="ql-block"><span style="font-size: 15px;">转自三木地产</span></p>