二十年深圳楼市亲历记

村之叔

　　我于上世纪九十年代初在内地一所高校留职停薪来深圳打拼，商海沉浮，收效甚微。1997年通过公开招考，入职深圳南山区一家事业单位。收心定性，九九归原，干回老本行。

二十多年前的深圳，处处比内地优越。我调过来不久，就在政府小区租得一套60平方米的两室一厅廉租房，外带两个阳台。这在内地原单位，想都不敢想。租金大约是400多元，相当于内地职员一个月工资。但其时深圳事业单位员工薪酬已有数千元之多，区区数百元尚不伤元气。刚从内地调进来的同事，单身的合住单身宿舍，带家口的稍作努力，也能租到60、70平方米不等的廉租房。当年深圳筑巢引凤，在巢上是下了一番功夫的。

刷刷墙，铺地板胶，买齐家具家电，总算在特区安了家，还是一个像样的家。至此心定神和，专心工作。

深圳有蓝色的海洋，清新的空气，温暖的冬阳，还有当时内地见不到的大型超市。全国各地美食遍布大街小巷。刚刚登录大陆的泰式洗头，韩式洗脚，中式按摩也被内地游客叹为奇观。好住好吃好玩，很适合养老。我于是打定主意，让父母在深圳安度晚年。买房之事提上了议事日程。

有段时间，我抽到区里，参加南山区规划展策展，有机会了解南山未来规划，对后来择房选址多少有些帮助。

一天，大学学长宁哥请我到蛇口“湘鄂情”吃饭，还屈尊开车过来接我。他调入深圳早，已是成功人士。因为彼此单身，过从甚密。经过后海时，他指着远处一片工地说：“看，那是我们公司开发的小区”！他当时在一家房地产公司做老总。我连忙夸他有眼光，因为这里是规划中的南山中心区。他半开玩笑地问我：要不要在这里买套房？可以打折呢。一句笑话，竟被我当真。吃罢晚饭，我请他带我参观工地。彼时，楼盘只是一个深坑。旁边有几栋不起眼的旧建筑和一些烂尾楼。不远处是寂静的深圳湾，阵阵海风，送来海水的腥臭味。月光下朦胧的工棚连着嶙峋的烂尾楼，仿佛是被遗弃的古战场。

之后的几个月，我四处筹钱，将多年打拼的结余及父母数十年积蓄倾囊而出，凑齐三成首付。学长慷慨的折扣也助了一臂之力。房子顺利购下。其时，正当新世纪来临，天下祥和，国运亨通。

这个滨海楼盘小高层带电梯，均价每平米3800元。即使顶层复式带花园，总价也不到百万（深圳住房，楼层越高越贵，与内地略有不同）。100平方米的三房一厅，30多万，首付十万。当时虽然工资水平不及今天，但人人炒股，谁没有在股市投个三万五万？不限购加之贷款利息政策宽松，但凡收入稳定的家庭，都有置产能力。且小户型70平米，全款付下仅相当于一辆本田雅阁车价格。当时的行情，真可谓车贵房贱。那时，深圳大街小巷私家车已是川流不息，一辆大奔，或许就是一栋滨海别墅。错过购房良机者，不是无钱，多是无心。

几年以后，父母迁居深圳。伫立窗前，望见深圳湾海景和香港元朗区楼影，欣喜之情，无以言表。我“昏定晨省”的心愿算是圆满达成。

正所谓好景不长在。入住不久，周边便响起阵阵桩声。填海造楼，只数年，小区便被层层高楼包围。窗前大海，被“楼之海洋”替代。有意思的是，这些花园小区，大多名中带“海”字：金海岸，蔚蓝海岸，西海湾，海印长城，天海花园，虽大海渐行渐远，“楼楼们”对大海仍是一往情深。售楼条幅从顶楼“飞流直下”，充满诱惑：“高层海景花园，3680元每平起”。过客来来往往，却仿佛熟视无睹。

买菜是父亲的“日课”。每天回来，总会带回一些售楼广告。其中一张几乎天天有，是兜售“龙城花园”的。龙城花园早我们小区建成，社区大，管理规范，也许是不带电梯的缘故，一直未售罄。广告上赫然写着：“30万起，购120平方米成熟社区花园房”。我告诉父亲：这个小区不带电梯，上下不便。父亲回我：广告都是街上售楼人硬塞的，不接都不行啊。联想到近期不断接到中介推销和代销楼盘的电话，我预感：一个新兴的行业正在迅速崛起，势必对深圳楼市起到助推波助澜作用。

（资料显示，深圳房价第一次大涨是2005至2007年，由2005年的6952元/㎡涨到2006年的9230元/㎡，涨幅为32.8%；再从2006年的9230元/㎡，涨到了2007年的13370万元/平方米，房价涨幅44.9%；这两年的综合涨幅为92.3%。）

其时，事业单位在编员工还可以分到福利房，但这时的福利房，已称为“准成本微利房”。

分房那年，我已取得副高职称。以尊重知识尊重人才著称的深圳，副高分房参照正处级干部标准。填表申报，单位审核，房管局批复，公开选房，一套程序走完，120多平米的四室一厅便购入名下。每平方米均价1000多元。不得不佩服特区，办事公开透明，官员廉洁高效，整个分房过程，公开公正。内地朋友闻知我的幸运，感叹道：“干什么怎么干不重要，在哪里干才是最重要的”。我以为，此话并没说到点子上，在哪里生，哪里住才最最重要。看看深圳的原住民，一次旧城改造，催生一堆亿万富翁，这天上掉下的馅饼，祖孙三代都吃不完！

政府小区容积率不高。站在阳台，俯看大广场，有如登上天安门层楼，心情大好。可惜随后广场舞流行，为抢占场地，几套人马在广场中打对台，音响齐鸣，人头攒动，噪声鼎沸，居者不堪其扰。这也是我后来出售这套房子的原因之一。

（2008年发生世界性经济危机，全球货币超发，我国也增发四万亿人民币救市，受货币和楼市调控放松的影响，2009年至2010年深圳房价迎来第二波上涨高峰，直接突破2万，达到20205元/平方米，涨幅33.3%。）

客观地说，当时炒房并未形成风靡之势，深圳本地人对于房事的态度还算理智。我身边朋友多有闲钱，却少有加入外地炒房大军行列者。这几年，国泰民安，衣食丰足，无近虑，亦无远忧。家中闲钱多用来购置私车，出国旅游，享受生活。大部分深圳人对住房投机性没有过分关注。

（2012年至2013年，由于政策放松，深圳房价又有14.3%的小涨幅，被业界称为楼市第三波小高峰。）

2013年底，家中出现变故，母亲在毫无征兆的情况下突发重疾，抢救及后续治疗康复花去大笔资金。虽有公费医疗，但多种药物不在报销之列。我不过靠工资吃饭，又需偿还房贷，一时手头拮据。以往只听说农村人口因病致贫，不料我也会遇此窘境。于是便想到卖掉政府小区那套带噪音的住房。

因为位置不错，早被人觊觎上。一放盘，中介奔走相告，当年（2014年）便顺利出手。尝到住房救急的甜头，我卖房之后，马上用一大半房款，在原住址附近购得一处面积相当且价格相对低廉的住宅。算是差价置换。这套组合拳，得到精于投资的商界朋友一致称赞。我自认也是一次颇为成功的商业操作。腾出的资金，给高堂医病，并请阿姨贴身照料，病中老母在随后几年，也因此过得相对舒服些。

此次买卖房屋，都是通过中介。得以与盛名远播的深圳中介有零距离接触。照理，在房屋买卖这一商业行为中，买方与卖方为主体，中介不过是牵线搭桥罢了。但深圳中介发扬特区人敢作敢为精神，不忘初心，锐意进取，在提高质量，提升效益方面进行了有益尝试，涌现了不少可叹可笑的奇人奇事。这里插叙几段亲身经历。

深圳中介服务到位，到房管所办、取房产证，都派车接送。送我回家的中介，据说是个小头目，开辆崭新的白色凯迪拉克，春风得意。车行途中，我们聊到房价。他夸奖我房子买得好，但对我卖掉那套政府小区房不以为然。追问为何，他用肯定的口吻说“明年你那套房会大涨”。我随口问他涨多少，他平静回答：“一倍”。令我愕然。中介当然是惟愿涨价的，我以为这只是他的一厢情愿，且价格翻番，多少有点耸人听闻。便报之一笑，没放到心上。

（资料显示，深圳房价第四次大涨，正是中介预言后的第二年——2015年。由于货币放水、调控政策放松、棚改等综合利好，涨幅达到59.9%；2015年3月30日出台的3.30新政更是直接影响因素。如果从2015年3月份之前算起，这一波涨幅恐怖地实现了翻倍，正应了中介的预测！）

我以后通过其他中介问起这位神人，希望知其行踪，他们只是神秘地相视一笑，仿佛在说：只在此山中，云深不知处。

深圳中介，除了神预言外，更有神操作。好友看中了罗湖区一处小户型房，跟全国连锁的著名房地产中介公司谈定价格后，准备现场看房。好友因初次购房，缺少经验，便把我叫上。我们如约来到楼下，只见一众中介早已在此等候，个个西装革履（深圳街头穿西装的大概只剩三种人：银行职员，房屋中介和美发师）。将要上楼，被中介叫住，让我们在楼下门口等着，说楼上正有人看房。站了十来分钟，一对中年夫妇故意从我们面前走过，与中介打招呼。随后，我们被允许上楼。入得房来，见那对夫妇正认真看房产证，并与房东商谈什么。我们整个看房过程，都有男女中介一左一右随护。

下楼后中介问我们是否满意，好友点头。中介道：经理下来就可以签合同了，他正同那个客户在谈价，让我们等他。等了大约半个钟，迟迟不见经理下来，我心中便有了谱，提出告辞。中介极力挽留，并马上给经理电话。收线后，中介有些为难地说：经理跟那个客户谈妥了，价格比我们高10万，正在签合同。因我们先来，如能按那个价格成交，可先跟我们签。我告诉中介：这么好的房子，就让他们买去吧。转身便走了。

好友应该是十分看好这套房的，回到车上跟我说，加10万也能接受。我告之：“这不过是个圈套。我料定，车没到家，你就会接到经理电话”。话刚落音，电话响起，正是经理打来的。果然是道歉，并再三请我们回去，加价的事可以谈。我让好友把手机开免提，大声告诉经理：“你这套把戏早就过时，不就是请两个托么？”

我的判断，源于另一位朋友的亲身遭遇。那位朋友是个聪明人，已有多次买卖房屋的经验。因为行情较好，打算出手一套投资房。便在中介公司挂盘。不久便接到公司电话，说已找到买家，到店里约谈。面谈时，中介在座，帮买家砍价，还让朋友支付中介费用。朋友趁中介起身倒水时，将一个纸条塞到买家手上，起身告辞，纸条上写着联系电话。后来朋友和买家私下达成共识，将房子卖给了买家夫妇。自认为省了中介费，朋友对这番操作颇为得意。不料数月后沮丧地跟我说，还是被忽悠了。日前经过中介公司门面，发现那位买家正在电脑前发布广告——其实他根本不是什么买家，不过是中介扮演的托而已，那个自称他老婆的女人，才是真正的买家！买家和中介联手唱了一曲“三打哈”好戏。

这回果然是故伎重演。在演砸了以后，经理又把售价调回原来的价位，并让好友签约。签约那天，我也应邀同往。经理坐我对面，脸上全无愧色。我们相视点头，互报一笑。

如果把深圳房价暴涨的责任推给中介，显然片面。政策层面的因素不可忽略。前面提到的3.30新政有必要做一番补叙。

2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%（原为50%）。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

一向对国家政策敏感的深圳，在这一轮楼市上涨狂飙中扮演了领头羊角色。

（自4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，开发商纷纷入市，购房者争先出手，楼市量价齐升，涨幅最高的深圳市南山区5月房价同比上涨了85%。需求旺盛、价格猛增，也引发了二手房业主频繁违约，毁约情况不断增加，甚至引发诉讼纠纷。一份数据显示，自2015年3月份开始，深圳一手房价格连续三个月领涨。尤其是5月，深圳一手房价格指数环比上涨2.21%，二手房价格指数环比上涨0.53%。二手房市场共成交13378套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰。事实上，自2014年楼市“9•30”政策开始，深圳房价已经连涨8个月。使得深圳楼市在短期内陷入疯狂，一时间“房价暴涨、业主提价、日光盘再现”等新闻屡见报端。

“3•30”新政策出台不到3个月，深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。）

2020年，受新冠肺炎疫情的影响，全球货币大放水，中国政府为了帮助企业尽快恢复生产也出台了一系列货币宽松政策，导致资金违规流入楼市，深圳房价第五次大涨，涨幅为36.4%。

一张过去十年中国城市深圳二手房均价变迁图显示，深圳房价已从十年前的从第六位跃升至第一位， 其上涨速度惊人。

过去十年中国城市深圳二手房均价变迁图

　　行文至此，也该言归正传，揭密深圳现时房价了。二手房素来价格不一，同一小区面积不同，楼层不同，价格差距不小。为了平抑房价，2021年，深圳市住房和建设局出台了一份二手房指导价。对深圳3595个住宅小区二手房进行限价。这套官方定价依据什么，尚不得而知。有段子说，按政府指导价买一套600万的房子，须捆绑购进一幅业主收藏的“古画”《萧何月下追韩信》，画中萧何骑共享单车在月下狂奔，价值300万。言下之意，买这套房需实际支付900万，韩信骑车图不过是由头而已。虽是笑话，也说明政府定价与实际成交价存在相当大的差距。

尽管只是指导价，还是让人瞠目结舌。看看曾经提到的那些“海”字花园吧（每平方米均价）：

海印长城95000，

金海岸90400，

蔚蓝海岸110600，

西海湾100500，

天海花园108900。

曾经散发传单，30万一套的“龙城花园”，指导价已涨到77000元每平方！

更有价值数千万，上亿元的滨海豪宅不便示价，二手房网统一标为“暂无数据”。

回看二十年来深圳楼市近三十倍的火箭式上升，怎不让投机者怦然心动！

由于指导价出台，深圳人的财富，便有了一个官方说法。在城区热闹地段，凡坐拥100平方米以上住房的业主，都自动生成了一个让普通人“高山仰止”的荣誉称号：千万富翁。楼上楼下邻居，见者有份。这也预示着未来计划在深圳特区安家的人们，难度越来越大，希望越来越渺茫。

而那些“千万富翁”们，仍在延续着普通人的生活。由于开销成本陡增，日子不见得比从前过得轻松。他们还需在蜗居中努力腾出空位，为长大的二胎塞一张书桌；还需放低身段在楼下小超市购买廉价的蔬菜；还需把私家车停在地库，用公交卡出行。

当然，也可以把房卖掉，兑现这个称号。但对于大多数住家客来说，兑现称号之日，便是流浪深圳街头之时（当然也可以离开深圳，到内地置产）。毕竟，手握几套房的炒房客，终归是凤毛麟角。普通深圳人，还需一日三餐，脚踏实地生活下去，房价涨到多少，他们似乎并不关心。

因高企的房价而拉高的生活成本，正一点点剥蚀普通深圳人曾经拥有的快乐。什么时候房价能回归正常，或许才是他们关心的问题。

（文中数据来自互联网，不确之处，欢迎指讹）