2022楼市走向

v &狼探险

过往楼市，不受高层拿捏。自打中国有商品房开始，每场高层会议只要提到房地产，就会说到一句话——保持房地产健康平稳发展。“平稳健康”喊了近二十年，但房地产几乎没有一天“平稳健康”。怎么不“平稳健康”？一调控就要死要活，一放松就暴击升天。调控半年跌一年，放松半年涨上天。不是躺在ICU里等待急救，就是跑向会所抢定嫩模。要么是要死，要么是作死，反正一天安生日子也不能过。房价曲线，就像个心电图，一顿上蹿下跳。这健康平稳么？健康个屁，心电图恐怕都比它平稳。为什么？为什么房价总是控不住？为什么楼市始终无法“健康平稳发展”？因为有博弈！过往的楼市调控中，充满博弈。比如，高层喊出来一个“要调控，要限购”。地方城市，先憋个一年不供地。把供应牢牢压缩一两年，把开发商足足饿上一两年，把需求足足憋上一两年。一年之后，先搞个“抢人大战”，再搞个“挤牙膏式土拍”。快来落户吧，落户就能买房啦。此时会发生什么？抢地！抢房！饿疯了的开发商，在比赛抢地！饿疯了的老土著和刚挤进来的新市民，在比赛抢房。西安、杭州、南京……全是这么干的。一水的老端水大师，托的一手好楼市，控的一手好地价。再比如，高层喊出来一个“要限贷，要严控房地产信贷规模”。表面上，大家满口答应。但是，几乎所有的银行都把房贷业务作为核心业务。最高峰时期，涉房贷款比例能占总贷款规模的一半以上。甚至，去年还挪用了经营贷规模，违规填入房贷的坑里。不仅把表内杠杆加足了，还恶狠狠的加了一波表外杠杆。通过以上的博弈，我们很容易发现一个问题——最想控房价的高层，能动的只有需求端。只能控制限购，不让你买。只能控制限售，不让你卖。只能控制半限贷，不让一部分人贷款。为什么是半限贷？过去的经营贷，能变相流入楼市。供应端，全在地方和银行手里。地方，拿着土地的供应。拿着土地的供应，就相当于拿着未来新建商品房的供应。银行，拿着涉房贷款的供应。拿着涉房贷款的供应，就相当于拿着房企进场土拍的钱，拿着购房者进场抢房的钱。房企不缺钱，自然敢抬地价。购房者不缺钱，自然敢抬房价。影响商品价格的核心因素有两个：需求和供应。高层只拿捏了需求，却拿捏不了供应。你限购限贷，好不容易控制了需求，刚把房价压住。地方捂地惜售，牢牢压制着供应。需求的确少了，但供应更少。银行还敲着钢印，放着经营贷。房贷的确少了，但流入楼市的钱一点没少。后期，稍稍一个限购松绑——压抑的需求，叠加上宽松的信贷，房价立即被怼上了天。一控就横盘，一放就猛涨。只拿捏了调控的高层，却拿捏不住房价。 今年，情况不同了。回顾今年的楼市，不知大家是否发现一个特殊情况——楼市跌下来的贼快，堪称史上最快下坠。上半年还是“土拍出地王，到处在抢房”，下半年就变成“房企在暴雷，买房是傻B”。短短60天，形式急转直下。为什么？发生了什么？高层双向拿捏了，既拿捏了需求，也拿捏了供应。——中国房地产历史上，第一次。需求的拿捏，其实很简单，与过去一样：限购和限贷。不让你买，不让你贷，强行压制需求。接下来，精彩的来了！——供应的拿捏来了！楼市的供应，核心就三个——土地的供应，二手房的供应，货币和信贷的供应。那么，问题来了——高层是如何分别拿捏土地、二手房、货币和信贷供应的？第一，土地出让两集中，拿捏土地供应。前文提到，过去的土地供应，掌握在地方手里。以前是想拍多少地，想怎么拍，地方说了算。你限购压需求，我捂地控供应。今年2月26日，国土资源部发布了土地出让“两集中”政策——全国22个重点城市，将“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动”，且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。想拍多少地，想怎么拍，我说了算。怎么说了算？过去地方城市如果想抬地价，要么就是捂地不出，要么就是挤着牙膏出，反正就是不按用地计划出。半年憋出三块地，一堆憨批房企，抢着拍。现在？憋个锤子！全年就给你三次土拍机会。集中公告，集中拍卖，列了计划就要严格执行。更狠的是，部分城市的土地集中出让公告中，还直接限定死了以下内容——土拍楼面价、土拍溢价率、住宅销售均价、住宅销售最高价、住宅销售最低价、施工工艺、精装品质、物业服务……一年拍多少地，高层说了算；土地拍多少钱，高层说了算；未来卖多少钱，高层说了算；最高能卖多少钱，还是高层说了算；精装多少钱、物业多少钱，通通都是高层说了算……一个土地出让集中管理，高层不仅拿捏了土地供应，还拿捏了土地地价权。第二，涉房贷款两道红线，拿捏信贷供应。前文提到，过去的土地供应，掌握在银行手里。想贷多少，能贷多少，银行说了算。你限贷压需求，我经营贷敞开。你控制地价，我开发贷敞开，钱嗷嗷叫往开发商手里灌，开发商拿着钱嗷嗷拍地。去年8月8日和12月31日，央行和银保监会先后发布了“房企融资三道红线”和“涉房贷款两道红线”政策——严控房企融资规模，严控银行涉房贷款规模。严格规定各类房企融资负债上线，严格规定各类银行涉房贷款上限！房企想借多少钱，银行能放多少钱，全部我说了算。怎么说了算？土拍热度过高了，高层就把融资额度红线压一压。楼市热度过高了，高层就把房贷额度红线压一压。今年的第二轮和第三轮土拍，为什么没人抢地了，为什么溢价率腰斩了？为什么没有地王了？房企没钱，穷，活着就行，抢个屁的地。信贷融资管住了，房企就穷了，抢地的房企就少了，土地价格就下来了。一个土地出让集中管理，高层不仅拿捏了信贷供应，还拿捏了土地供应的地价。第三，二手房指导价，拿捏二手房供应价格。过去的二手房供应，掌握在房东手里。房东想卖多少钱，只要买家愿意接受，那就能卖多少钱。你新房限价，我二手房敞开。一二手倒挂，新房万人摇。抢不到新房，还是回过来买二手。今年上半年开始，全国重点城市陆续启动“二手房指导价”政策——官方指导价，普遍比实际成交价低。中介挂牌，最高价格不得超过指导价。银行批复房贷，严格按照指导价放款。指导价的确指导不了你，但指导得了银行。指导价说卖多少钱，银行放多少款。市场成交价700万的房子，指导价只有400万，银行最高只放280万，首付抬高到420万，首付比例60%起步。今年的二手房为什么卖不动？为什么要降价？首付门槛太高，买家全跑了。今年各个城市的打新热度为什么降低了，过去的笋盘为什么不香了？二手房降价了，倒挂消失了。一个二手房指导价，高层拿捏了二手房供应的价格体系。注意！以上所有政策，土地出让两集中、涉房贷款两道红线、房企融资三道红线、二手房指导价——全是调控新政策，全部针对供应端。土地出让两集中，倒逼地方加大土地供应；涉房贷款两道红线和房企融资三道红线，倒逼银行信贷供应；二手房指导价，倒逼房东降低二手房供应的价格。一套连招下来，土地供应大了，地价跌了、房贷紧了、二手房降了……供应端，降价放量。再叠加上传统的调控手段不放松，限购持续收紧，限贷持续监管……需求端，持续萎缩。一边是又多又便宜的供应，一边是持续萎缩的需求……楼市调控10余年，高层终于完成了供需的双向拿捏。 一旦供需双向拿捏，就能实现真正意义上的“精准调控”。什么叫精准调控？来来来，举几个例子。1、不是要做大核心城市，天天抢人，人来了，房子不够，房价涨了怎么办？来，高层拿捏着土地供应。来多少人，配多少地。2、地方一看人口流入量大了，土拍计划虽然列了，但就想捂地不出，抬高地价怎么办？来，高层拿捏着信贷供应。你想抬高地价，奈何房企手里没钱。搞一次集中挂牌，来一堆穷逼，搞出来一堆流拍。连续流拍两次，地方就变成了穷逼，该降价就要降价了。3、楼市眼看要崩，房企集体躺平，土地卖不出去，地方眼看也要躺平，怎么办？来，高层一手拿捏着涉房贷款，一手拿捏着限购政策。把涉房贷款松一松，让房企有点钱。卖一波地，让地方缓缓。房企拿到钱，生怕房子卖不出去，还是不敢拍地？把限购限贷松一松，让一部分人先拿到购房资格和房贷资格。卖一波房，给房企信心。4、楼市眼看要爆，房企又要抢地，人民又要抢房，行情又要上天，怎么办？来，高层拿捏着需求，也拿捏着供应。把涉房贷款收紧，把房企融资收紧，把限购限贷收紧，再狠狠供一波地。让供应过剩的土地，把地价砸穿。让要死要活的房企，挨个割肉，把新房价格砸穿。如果还不行，就把二手房指导价再拿出来，让房东们把二手房砸穿。地价穿了、新房穿了、二手房穿了……信心也就穿了。通过以上例子，大家发现了什么？拿捏了供需两端之后，调控会更加精准，效果会更加迅速。就好像即将过去的2021年——上半年，还一片热火朝天。不到俩月，购房者躺平，开发商要死。下手更准，起效更快。以前调控一年多，楼市才刹住车。现在调控一俩月，谁买房谁傻逼。以前的调控，像农村大姐骂街。张牙舞爪半天，你还活蹦乱跳。未来的调控，像武林高手点穴。我才刚刚出手，你就躺平一半。

当你认清以上现实，你会如何看待未来的楼市？

我的第一个判断是，2022年绝不会重复7年前的暴涨。2022年上，就是上文中所提到的第三种情况——楼市眼看要崩，房企集体躺平，土地卖不出去，地方财政吃紧。遇到这种情况，高层大概率将怎么办？1、把涉房贷款松一松，让房企有点钱。卖一波地，让地方缓缓。房企拿到钱，怕房子卖不出去，还是不敢拍地？2、把限购限贷松一松，让一部分人先拿到购房资格和房贷资格。卖一波房，给房企信心。进入2022年下，一旦出现上文所提到的第四种情况——土拍热度上来，楼市热度上来，楼市眼看要爆，行情又要上天。遇到这种情况，高层大概率将怎么办？把涉房贷款收紧，把房企融资收紧，把限购限贷收紧，再狠狠供一波地。地价砸穿，新房砸穿、二手房砸穿，信心砸穿……2022年的楼市，不会重复之前的暴涨，而更像一条平缓起伏的曲线——上半年，温热；下半年，要么横盘平稳，要么再次被干。明年上半年，是最佳的卖房置换时机。我的第二个判断是，核心城区和成熟区的价值将再次巩固。本文通篇提到一个观点：土地供应，拿捏在高层手里。高层将通过拿捏土地供应和信贷供应，来控制市场的量价。市场过热的时候——压一波信贷，放一波土地，砸一波地价，割肉一波新盘。这种调控手段中，谁最吃亏？哪个城市的空地多，哪个城市吃亏。哪个版块的空地多，哪个版块吃亏。因为你的空地多，所以被拿出来割肉降价放量的总是你。土地割肉放量的多了，新房供应就多了，低价新房的供应就多了。这种调控手段中，谁最占便宜？哪个城市地少，哪个城市占便宜。哪个版块地少，哪个版块占便宜。我压根没地，看你怎么拿捏。基于以上逻辑，能够最大程度逃出政策拿捏的是——一二线城市核心区，尤其是贴着成熟CBD、就业中心和产业聚集区的核心区。这里地少，需求还不小。虽然房价已经很贵，但想拿捏也不好拿捏。反倒是三四线城市、一二线城市远郊新区，有大把的土地，一拿捏一个准。我的第三个判断是，没有暴涨，也不会行情轮动。前文中，我们所提到的未来楼市调控特征是什么？像高手点穴，下手极准，见效奇快。这种调控趋势下，对楼市行情会产生什么影响？1、不会再有暴涨。楼市是动辄数百万的大宗资产，大宗资产的暴涨，是要时间周期来兑现的。一般情况下，至少要三四个月的酝酿。现在因为高手点穴式的调控，让暴涨丧失了兑现的周期。这个月眼看要涨，供需两端调控立即就来。不出俩月，行情急转直下。满打满算，也就能热个三四十天。三四十天，还能暴涨个屁。2、不会再有轮动。过去的楼市行情，往往是一二线城市先涨，三四线城市跟涨；核心区先涨，带着近远郊板块跟涨。高能级城市，轮动到低能级城市。成熟核心区，轮动到外围区域。行情的轮动，也是需要时间周期兑现的。一般情况下，至少要接近半年的时间。现在因为高手点穴式的调控，让轮动丧失了兑现的周期。现在一二线城市核心区，刚热个三四十天，就被干下去了。你还指望能轮动到剩下的垃圾板块，扯淡！我的第四个判断是，楼市正定投基金化。关于这点，我已经重复了无数遍。定投基金的属性是什么？不太高但足够稳定的收益；看长线，不看短期周期。适合小白，想暴击不太可能，也就图个稳定收益。再看看现在的楼市——既没有暴击，也没有轮动；有价值的，只剩一二线城市核心区。开发成熟，没啥地，不好拿捏；贴近产业核心或成熟CBD，有稳定需求，哪怕再限购，也总会有人买，不容易拿捏。你找到一二线城市内、贴着成熟CBD或产业聚集区的版块，拿着就好。反正它总会先涨，反正也没有轮动。绝对适合小白，绝对简单易上手。有人说，天天说核心区，我也不知道啥是核心区，啥是贴着成熟CBD的版块。举几个例子——郑州郑东新区；合肥高新区或滨湖省府版块；深圳西部的宝中和南山；南京河西南；广州一路向东的产业轴线，比如科学城；成都高新区；西安高新、软件新城或曲江；武汉光谷或二期滨江……你就类比着以上板块找，或者贴着类似板块5公里范围内找。请记住——以上板块，逢低买入，拿着不动，千万别追高。什么叫追高？像今年上半年这种行情，就叫追高。