大连市商品房预售资金管理办法

政务中心王安芳

　　第二条 实施预售资金监管的商品房项目，其投入开发建设资金应达到项目工程建设总投资的25%以上，且已完成工程主体结构地上1层以上（含1层）。

第六条 房地产开发企业应当选择本市范围内的商业银行作为商品房预售资金的监管银行，签订《大连市商品房预售资金监管协议书》，开立专用账户，并到市国土房屋局备案。《大连市商品房预售资金监管协议书》由市国土房屋局、人民银行大连中支和大连银监局共同制定。

房地产开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所的显著位置公示《大连市商品房预售资金监管协议书》。

第七条 商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度实行重点监管，用于保障完成本工程建设所必需的建筑材料、设备购置款，支付工程建设的施工进度款及本工程其他相关费用。

第十三条 房地产开发企业收取的商品房预售资金应当全部存入监管专用账户。收取的定金应在完成商品房签约后5个工作日内存入监管专用账户。购房人按揭贷款购房的，贷款银行或住房公积金管理机构应将贷款直接发放至监管专用账户。贷款银行不得截留按揭贷款用于本行存款。

第十九条 房地产开发企业与购房人解除购房合同时，监管专用账户内预售资金未达到节点监管额度的，房地产开发企业可持不动产登记部门出具的商品房合同注销回执，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付；监管专用账户内预售资金超过节点监管额度的，房地产开发企业可自行结算退款。

办法解读

（一）规定了商品房预售项目监管实行双轨制。一是资金监管。对投入开发建设资金达到项目工程建设总投资25%以上，且已完成工程主体结构地上1层以上（含1层）的商品房项目，允许申请提前预售，对预售资金实施监管。二是进度监管。对7层以下（含7层）、完成主体结构封顶和8层以上（含8层）、完成主体结构2/3以上（不少于7层）的商品房项目，按照《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发〔2010〕63号）有关规定实施进度监管。

　　（二）明确了商品房预售资金监管的范围、主体和重点监管额度。商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款及其他形式的购房款。商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度实行重点监管。考虑项目建设资金可能超出预算，为保障完成项目全部工程建设，将重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算。　　

（三）规定了商品房预售资金的支取节点和提取比例。房地产开发企业可以根据建设进度节点申请支取使用重点监管额度内的商品房预售资金，专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可以申请支取超出部门的资金优先用于工程建设。一是主体结构地上1层以上（含1层）完工的，重点监管资金额度75%以外的资金可以支取使用；二是主体结构地上10层以上（含10层）、建筑建设层数达到2/3时增设资金使用节点的，重点监管资金额度40%以外的资金可以支取使用；三是主体结构完工的，重点监管资金额度25%以外的资金可以支取使用；四是配套安装工程完成的，重点监管资金额度5%以外的资金可以支取使用；五是通过竣工验收的，重点监管资金额度2%以外的资金可以支取使用；六是完成房地产初始登记后，可以提取剩余资金。节点比例设置主要考虑了工程建设进度相对应的工程造价，以确保账户剩余资金可以完成后续工程建设。

　　（四）明确了商品房预售资金监管违规处理办法。房地产开发单位、施工单位、监理单位有违规行为的，将采取暂停商品房合同网签、停办后期项目预售许可、行政处理、记入诚信体系和社会公开等措施予以惩戒。《办法》还明确了监管银行、监管部门的职责及对其违规行为的处理措施。