司法拍卖房屋基本流程

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拍卖

评估

应当

询价

网络

人民法院

财产

或者

当事人

司法

网络拍卖房屋基本操作规程 

【按】拍卖房屋是个技术活，按照流程来操作，再也不用担心程序会出错。

一、拍卖前工作

（一）【查封财产】

查封被执行人的财产，并取得协助执行部门的回执。对于不动产应到现场张贴查封公告。

（二）【标的控制】  

拟拍卖的执行标的应当是已依法查封、扣押、冻结的物品或者财产权利。

视情况责令被执行人或房屋使用人限期搬离房屋。

（三）【现状调查】

应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项，并制作拍卖标的物调查情况表。

1、通过调取档案、现场调查等方式，对标的物的所有权情况，共有、权属争议情况，优先购买权人或其他优先权人的基本情况，已设立担保物权等权利负担情况，占有租赁使用情况，附属物品情况，欠缴税费、质量瑕疵等事项进行必要的调查。

2、查明规定事项需要当事人、有关单位或者个人提供相关资料的，可以通知其提交；拒不提交的，可以强制提取。

3、对妨碍强制提取的，可以参照民事诉讼法第一百一十一条、第一百一十四条的规定处理。

4、查明事项需要审计、鉴定的，可以先行审计、鉴定。

二、确定财产处置参考价程序

（一）【启动时间】

查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。

1、确定财产处置参考价， 原则上按照当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估的顺序进行。

2、原则的三种例外情况：①当事人一致要求或同意的，可自选任一方式；②定向询价或网络询价不能或不成（不具备定向询价和网络询价条件的，直接跳过相关程序）；③法律、行政法规规定必须委托评估的，直接进入委托评估。

（二）【当事人议价】

应当以适当的方式通知或者组织当事人进行协商，当事人应当在指定期限内提交议价结果。

1、一方当事人拒绝议价或者下落不明的，无法采取当事人议价方式。

2、双方当事人提交的议价结果一致，且不损害他人合法权益的，议价结果为参考价。

（三）【定向询价】

当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。

1、双方当事人一致要求直接进行定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许。

2、向有关机构出具询价函，询价函应当载明询价要求、完成期限等内容。

3、接受定向询价的机构在指定期限内出具的询价结果为参考价。

（四）【网络询价】

定向询价不能或者不成，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，应当通过司法网络询价平台进行网络询价。

1、【意思自治原则】双方当事人一致要求或者同意直接进行网络询价，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，应当准许。

2、【一键式群发】应当同时向名单库中的全部司法网络询价平台发出网络询价委托书。网络询价委托书应当载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容等。

3、【三日内未出具询价报告】

申请延期：全部平台均未能在期限内出具，根据各平台的延期申请延期三日；部分平台在期限内出具的，对其他平台的延期申请不予准许。

未申请延期：全部平台均未在期限内出具或者补正网络询价报告，且未申请延长期限的，应当委托评估机构进行评估。

4、【未在有效期发布拍卖公告】

未在网络询价结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知司法网络询价平台在三日内重新出具网络询价报告。

5、【对网络询价报告进行审查】

人民法院应当对网络询价报告进行审查。网络询价报告均存在财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产等情形的，应当通知司法网络询价平台在三日内予以补正；部分网络询价报告不存在上述情形的，无需通知其他司法网络询价平台补正。

6、【以平均值为参考价】

全部平台均在期限内出具询价结果或者补正结果的，应当以全部平台出具结果的平均值为参考价；部分平台在期限内出具询价结果或者补正结果的，应当以该部分平台出具结果的平均值为参考价。

7、【对询价报告异议处理】

对全部报告异议：当事人、利害关系人对全部网络询价报告均提出异议，且所提异议被驳回或者司法网络询价平台已作出补正的，人民法院应当以异议被驳回或者已作出补正的各司法网络询价平台出具结果的平均值为参考价；

对部分报告异议：对部分网络询价报告提出异议的，人民法院应当以网络询价报告未被提出异议的各司法网络询价平台出具结果的平均值为参考价。

（五）【委托评估】

法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。

1、【评估机构选定程序】三种情形：①应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；②双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序；③双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。

2、【出具评估委托书】应当向顺序在先的评估机构出具评估委托书。评估委托书应当载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容等，同时应当将查明的财产情况及相关材料一并移交给评估机构。

3、【评估要求告知】根据《标的调查情况表》的内容，

将需要在评估报告上载明的内容以书面形式告知评估机构。

以房屋为例，主要包括以下内容：建筑总面积，公摊总面积，房产年龄，装修情况（毛坯/简装/中装/精装/豪装），房屋户型（x室x厅x卫），房屋楼层（x层，最高x层），房屋朝向，周边配套（周边环境、配套、交通等），其他情况。

（1）可将《标的调查情况表》附件提供给评估机构。

（2）应要求评估机构及时提供相应的评估报告电子版（文件格式可以是PDF格式或其他需要的格式）。因为人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示“评估报告副本”。

4、【现场勘验】评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。现场勘验需要当事人、协助义务人配合的，人民法院依法责令其配合；不予配合的，可以依法强制进行。

5、【评估时限要求】评估机构应当在三十日内出具评估报告。不能在期限内出具的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。延期次数不超过两次，每次不超过十五日。

未在期限内出具评估报告、补正说明，且未申请延期的，通知该评估机构将材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。

6、【重新评估】评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。

　　人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。

7、【评估报告审查】人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正：

（一）财产基本信息错误；

（二）超出财产范围或者遗漏财产；

（三）选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符；

（四）评估人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符；

（五）具有其他应当书面说明或者补正的情形。

8、【评估报告发送】人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。

    【注】送达方式：

    （1）当事人、利害关系人已提供有效送达地址的，人民法院应当将报告以直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达或者电子送达的方式送达；

（2）当事人、利害关系人下落不明或者无法获取其有效送达地址，人民法院无法按照前述规定送达的，应当在中国执行信息公开网上予以公示，公示满十五日即视为收到。

9、【评估报告异议及处理】当事人、利害关系人收到网络询价报告或评估报告后五日内可以提出书面异议。

（1）可以提起执行异议的四种情形：

当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议： 

（一）财产基本信息错误；

　　（二）超出财产范围或者遗漏财产；

　　（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；

（四）评估程序严重违法。

对上述四种情形，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。即需按“执异”字号立案处理。

（2）交评估机构予以书面说明的情形：

①对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。

②对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，同时涉及“财产基本信息错误”或“超出财产范围或者遗漏财产”情形的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。

③对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，同时涉及“评估机构或者评估人员不具备相应评估资质” 或“评估程序严重违法”情形的, 人民法院应当先行参照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查, 异议成立的，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。异议不成立的，交评估机构予以书面说明。

（3）评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，

人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。

（4）不予受理的异议情形

①当事人、利害关系人未在规定的期限内（5日）提出异议；

②对网络询价平台、评估机构、行业协会所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议；

③当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议。

三、网路司法拍卖程序

（一）【启动变价程序】

人民法院应当在参考价确定后十日内启动财产变价程序。

（二）【网络拍卖优先】

人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式。

1、法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置的除外；不宜采用网络拍卖方式处置的除外；

2、采用委托拍卖或者其他方式对涉案财产进行变价的，应报经执行法院院领导审批。

（三）【制作拍卖裁定】

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条依法裁定对执行标的物采取拍卖措施，并在办案系统中制作拍卖裁定书。将拍卖裁定书送达被执行人。

【注意】应制作的材料：拍卖裁定书。合议庭合议笔录。

（四）【网拍平台选择】

通知申请执行人从司法拍卖网络服务提供者名单库中选择网络服务提供者。申请执行人3日内未选择或者多个申请执行人的选择不一致的，报市高级法院确定（京高法网发[2019]第466号通知要求）。

1、申请执行人选择网拍平台时应当以申请书、确认书或者笔录的形式入卷备查。（或填写）

2、截至2019年6月1日，最高人民法院公布的网络服务提供者有7家，即淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所。

（五）【确定保留价】

网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。拍卖的，参照参考价确定起拍价；直接变卖的，参照参考价确定变卖价。

1、参照方法，应当适用《网拍规定》第10条确定。即起拍价由人民法院参照参考价确定。起拍价不得低于参考价的百分之七十。

2、起拍价应当依法组成合议庭评议确定。

4、将拍卖保留价书面通知当事人及相关利害关系人。

【注意】应有的材料：确定起拍价的合议庭评议笔录。将保留价通知当事人和利害关系人的记录。

（六）【确定保证金】

保证金数额在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。

1、保证金数额应当依法组成合议庭评议确定。

【注意】应制作的材料：确定保证金数额的合议庭评议笔录。

（七）【通知权利人】

网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。

1、权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。

2、无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。

3、优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。

4、优先购买权人主要有：同一公司股东对股权；按份共有人；合伙人对财产份额；房屋承租人等。详细参见《人民法院办理执行案件规范》第174页。《北京市法院执行案件办理规范》第368页。

【注意】应有材料：通知的相关凭证。笔录、通知书、电话录音等等方式的记录。

（八）【制作拍卖公告】

拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院。

具体见《拍卖、变卖参考公告模板》

（九）【制作拍卖须知】

注：根据北京市2017年“3.17新政”的相关要求，拍卖方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。

拍卖成交后，买受人应申请审核其购房资格，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》。

具体见《拍卖、变卖参考须知模板》

（十）【发布拍卖公告】

网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。

拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。

（十一）【交纳保证金】

竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。

1、申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。

2、竞买人可以向人民法院指定的账户交纳，也可以由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结。

（十二）【确定一般竞买人资格】

竞买人在拍卖竞价程序结束前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格。

（十三）【确定优先购买权人资格】

优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买。

1、顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，人民法院应当确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。

2、优先购买权人竞买资格及其顺序应当依法组成合议庭评议确定。

【注意】应制作材料：优先购买权人竞买资格及其顺序确定的合议笔录。

（十四）【确定增价幅度】

网络司法拍卖从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度由人民法院组成合议庭评议确定。

1、网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。

2、竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。

3、竞价增价幅度应当依法组成合议庭评议确定。增价幅度可参考以下原则确定：起拍价为10万元以下（含10万元）的标的物，加价幅度不宜超过起拍价的2%；起拍价为10万元至100万元（含100万元）的标的物，加价幅度不宜超过起拍价的1%；起拍价为100万元以上的标的物，加价幅度不宜超过起拍价的0.5%。

【注意】应制作材料：竞价增价幅度确定的合议笔录。

（十五）【一拍流拍后的通知】

网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。

1、第一次拍卖流拍后3个工作日内书面通知申请执行人或者其他执行债权人。

2、申请执行人或者其他执行债权人可以在7日内向人民法院申请以该次拍卖保留价接受抵债。

3、没有提出申请的，人民法院应当启动第二次拍卖。　

【注意】应制作材料：通知当事人及其他执行债权人的记录。

（十六）【第二次网拍】

第一次拍卖流拍后，应当在30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

1、拍卖动产的应当在拍卖7日前公告。拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖15日前公告，且应当在第一次拍卖流拍之日起15日内启动。

2、起拍价降价幅度应当组成合议庭评议确定。

3、再次拍卖流拍的，应当主动征询申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。如不同意，可以在同一网络司法拍卖平台变卖。变卖程序参见《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》【法明传(2017)455号】。

【注意】应制作材料：起拍价降价幅度确定的评议笔录。

四、拍卖成交后的处理

（一）【拍卖成交确认书】

网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。

（二）【拍卖保证金处理】

拍卖成交后，买受人交纳的保证金可以冲抵价款；其他竞买人交纳的保证金应当在竞价程序结束后二十四小时内退还或者解冻。拍卖未成交的，竞买人交纳的保证金应当在竞价程序结束后二十四小时内退还或者解冻。

（三）【悔拍的处理】

拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失（支付费用）、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价（弥补差价）、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务（冲抵债务）。

悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

（四）【价款的支付】

拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。拍卖成交后二十四小时内，网络服务提供者应当将冻结的买受人交纳的保证金划入人民法院指定账户。

（五）【成交裁定书】

拍卖成交的，人民法院应当作出裁定，并于价款全额支付后10日内，送达买受人。

（六）【所有权转移】

拍卖成交的，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。需要办理有关财产权证照转移手续的，应当向有关登记机关送达协助执行通知书并附成交裁定书，有关单位必须办理。

（七）【办理过户手续】

对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖后，需要办理财产权证照转移手续的，无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结措施，可要求相关协助执行部门直接予以办理。

（八）【权利负担的处理】

财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭。

（九）【执行标的物的交付】

拍卖成交后，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

【综合自现行法律及司法解释。      编辑：约翰】