真牛！深圳国土开发强度已过红线，惠州疯狂“抢人”，下一个深圳吗？

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全国人口普查数据里 藏着三胎政策的秘密

2020 年，我国出生人口为 1200 万，再创历史新低；2021年，第七次全国人口普查结果显示，我国人口共 141178 万人，离婚率上升，结婚率下降。不久之后，5月31日中共中央政治局召开会议，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，提出进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女的政策及配套支持措施。

三胎政策的背后，是越来越严重的人口老龄化问题，而人口的老龄化会严重抑制一个国家的创新能力。无论是从人口、创新以及未来经济的发展，三胎政策都刻不容缓。就在当大部分城市陷入人口和创新力缺失的困境时，有一个城市连续41年人口均呈现稳步增速，科创能力更是处于全国领先水平，即使没有三胎政策，这座城市依旧有享不尽的人口红利。

 *数据源自：国家统计局官方网站 5月15日公布的《广东省第七次全国人口普查公报》显示，粤港澳大湾区九市中，深圳常住人口高达1756.0061万人，高居广东省第二位，众所周知：一个城市的人口和资源要素吸纳能力，是永恒的竞争力所在。经过41年的发展，深圳全市的常住人口总量，已从1978年的31.41万人，迅速攀升至今的逾1700万，年均增长率为9.8%。41年期间常住人口始终保持在年均10个百分点的增速深化，放眼全球国际化大都市，也唯有深圳如此。到底是什么吸引了全国人口源源不断地涌入深圳？深圳究竟牛在哪里？  粤港澳大湾区九市《广东省第七次全国人口普查公报》序号城市常住人口（万人）1广州1867.66052深圳1756.00613东莞1046.66254佛山949.88635惠州604.28526江门479.80907中山441.80608肇庆411.35949珠海243.9585 *数据源自：第七次全国人口普查公报GDP牛：今年2月，深圳公布了2020年GDP数据，全年生产总值为27670.24亿元，同比增长3.1%，增速位居四大一线城市首位。与1979年底相比，深圳GDP暴增14116倍，增速全国第一。   *数据源自：深圳市统计局《深圳统计年鉴2020》 科技公司牛：说到深圳的科技公司，不得不提深圳最牛街道办，号称“中国硅谷”的粤海街道办，相继走出了华为、腾讯、中兴、大疆、恒大、华润、迈瑞等一大批著名企业，更是被网友称为以一己之力对抗美国贸易战的地方。总面积约15平方公里，一脚油门几乎就能围着整个粤海街道片区转一圈。但就是这样一个小小的街道办，蕴藏的能量却是巨大的——318栋写字楼，112家上市公司，946家高新企业，深圳1/5的税收，1/3的专利，创造的GDP超2500亿，甚至比冰岛、苏丹这样的国家都要高，人均GDP约为18.5万美元，排名世界第十二。 示意图各种科技公司俯拾皆是，不仅有腾讯、百度、大疆、迈瑞、飞亚达、TCL、创维、中星微、康佳电子、大族激光、金蝶软件等国内科技公司，很多国外科技公司如苹果、微软、高通、ARM也都把他们在中国的办事处或者研发中心设在这里。这里不仅有马化腾、许家印这样首富级的人物，也孕育出近百家上市企业。粤海街道办的企业在资本市场能够支配的资源相当于一个省，小小的街道办展现给中国和世界的是一幅幅波澜壮阔的时代画卷。 *数据源自：百度百科 专利牛：2018年，深圳PCT国际专利申请量达1.8万件，连续15年全国第一，约占全国总量的34.6%，2019年，深圳国内专利年申请量由16件增长到26.2万件，实现了1.64万倍的跨越式增长，增速远超同期国内及全球平均水平。根据深圳印发的《深圳市关于打造国家知识产权强市推动经济高质量发展的工作方案 （2019－2021年）》，截止2021年，深圳的国内发明专利申请量和授权量、PCT国际专利申请量要在全国大中城市中继续保持领先地位。 *数据源自：深圳市人民政府办公厅 示意图更多资讯前海牛：深圳市委常委、前海合作区党工委书记、前海管理局局长田夫介绍，前海的“生机勃勃”可以概括为“一个奇迹”。10年来，前海实现高速度、超常规、跨越式发展，再创新时代“深圳速度”和“深圳奇迹”。数据显示，前海合同利用外资位居全国自贸区第一，实际利用外资仅次于上海自贸区、位居第二。2019年度，前海实际利用外资41亿美元，占深圳市53.3%、广东省20.5%、全国3%；外贸进出口总额8722亿元，其中前海湾保税港区进出口总额1285.5亿元，在全国14个保税港区中位列第一。截至今年上半年，前海累计有世界500强投资企业324家，内地上市公司投资企业934家，持牌金融机构243家。每一个数据都是前海实力的证明！ *数据源自：中国经济网 示意图房价更牛：深圳房价20年前均价约3000元/平，如今均价约60000元/平。截止2020年全国城市二手房房价排行榜，深圳无论是平均单价、同比涨幅、环比涨幅始终位列榜首，并远远超过北京、上海、广州等全国一线城市。当然，深圳高房价的根本原因皆在于自身的民富实力和产业实力。  *数据源自：网易首页  深圳已值巅峰，还能继续牛下去吗？深圳速度、深圳奇迹还能被再创造吗？深圳的产业红利又还能持续多久？ 带着这些疑问，我们发现在深圳这一系列辉煌成绩背后，也悄然出现了发展瓶颈。深圳总面积1997.47平方公里，2020年常驻人口已高达1756.0061万人，城市化率100%；年轻人口净增率高达22.53%，位居全国榜首。而在“北上广深”四大城市中，深圳人口密度是北京和广州的约4.5倍，是上海的1.5倍。但深圳面积为广州的1/4、上海的1/3、北京的1/8。深圳是“北上广深”中人口密度最高的城市，同时也是土地资源开发程度最高的城市——深圳国土开发强度已超50%，而国际警戒线为30%！ *数据源自：腾讯房产网 实景图为解决土地紧缺的困境，深圳先后传出了“扩权”“扩容”的呼声。在经济特区建立40周年和先行示范区建设1周年时，深圳喜提土地政策“大礼包”的消息更是被传得言之凿凿，同年自然资源部也印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，专门针对深圳列出了几条与扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项。这实际上是在土地管理上给予深圳一定的放权，有助于深圳增加住房建设供地，提高土地利用效率。然而深圳的扩容或是扩权最终都没有落地，深圳的国土资源开发问题并没有得到解决方法。*信息源自：央视新闻 实景图面对土地开发强度越线的窘境“扩权”“扩容”一再推迟，深圳该路向何方？今年4月25日，广东省政府官网发布《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。当中提及为解决深圳的窘境，就需要寻找空间来承接相应的产业转移和升级，因此发展深圳都市圈势在必行。《十四五纲要》提到，深圳都市圈需充分发挥深圳核芯城市带动作用，进一步拓展深圳发展空间。推动深莞惠一体化发展，加强三市基础设施规划建设统筹协调，建设跨区域产城融合组团。*信息源自：广东省政府官网 规划图从深圳都市圈地理位置上看，河源、汕尾与深圳的联系并不紧密，而东莞、惠州与深圳则是直接接壤，因此产业外移至东莞与惠州是深圳的不二之选。华为已经进驻东莞，大疆、蓝思科技、康佳、顺丰、欧菲光等大型企业相继在东莞扩军；而在深圳东进战略中，政府也重金投入2200亿发展坪山高新区，计划2030年吸引50万高端就业人才、70万居住人口，进驻国家高新技术企业3000家，与坪山一路之隔的惠州将同步承接深圳高新产业转移。*数据源自：快资讯、搜狐网 示意图深圳产业外移已初见成效，那么深圳接下来核芯产业外移的重点将会放在惠州还是东莞？可以从2个方面分析：1. 发展空间。深圳土地资源的紧缺，是深圳发展最大的掣肘！发展空间是一个不可忽略的要素之一！ 从区域面积来看，东莞的区域面积只有2512平方公里，因为深圳一部分产业转移，且自身是世界工厂等原因，东莞的土地开发强度已逼近50%。相比之下，惠州的陆地区域面积为11300平方公里，开发强度仅为9%，是可供开发土地最多的临深城市。

从空间发展角度来看，深圳核芯产业转移至惠州可能性更大！*数据源自：大粤网 实景图2. 交通先行。交通发展带动区域经济发展是一般的经济发展规划。东莞：穗莞深城际、广深第二高铁”目前，穗莞深城际已通车，从东莞西至深圳机场畅通无阻；而广深第二高铁仍处在建设期，最快争取2030年通车，9年后方可兑现。惠州：厦深高铁、深汕高铁、深圳地铁14号线厦深高铁已通车，1站到坪山，2站到深圳北；深汕高铁开通后也直达深圳北；除此之外还有今年政府官宣落地执行的深圳地铁14号线的惠州段，这是首个跨越深惠双城的轨道交通，未来深惠双城将实现半小时通勤圈。交通角度来看，惠州依然比东莞更占优势！从发展空间及交通便捷两个方面的比较，深圳核芯产业外移已经可以锁定在惠州。*数据源自：搜狐网 实景图 在深圳产业外移的趋势下，越来越多的深漂开始来往于东莞、惠州。据统计深莞惠三市日均人口流动为94.4万人次，其中，深莞之间人口流动量所占比重为41.5%，深惠之间占比为32.7%，莞惠之间占比为25.8%。通过比例推算，深惠两城日均人口流动约30.9万人次，这是深惠同城进度的最直接呈现。得益于产业经济、交通网络的逐渐密切对接，人口流入惠州的数量持续增加，2021年，惠州常驻人口高达6042852人，正式晋升为Ⅰ型大城市，一举超过申报建设地铁的人口门槛（300万）！*数据源自：网易号 近日，惠州市委、市政府正式出台《惠州抢抓“双区”建设重大机遇 深度融入深圳都市圈的行动方案（2021—2023年）》。该方案全文1.2万多字，共35条，包括加强与周边城市空间及产业规划对接、承接大湾区先进城市产业外溢、借鉴复制“双区”改革成果等方面，并逐项明确了责任领导和牵头单位。 示意图方案明确提到加快深惠城际项目前期工作，推进莞惠城际小金口至惠州北段开工，支持深圳将城市轨道交通延伸至临深片区。协调助推赣深铁路、深汕铁路、广汕铁路建设，携手打造“轨道上的大湾区”。实际上，去年9月交通运输部在《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》就明确提到“深圳14号线东延至惠州惠阳”，具体站点以政府官方文件为准。*信息源自：惠州市人民政府官网 中华人民共和国中央人民政府 示意图未来各项城市规划落地，深惠双城实现半小时通勤圈，惠州将以“同城化”对标深圳，全面实现两地融合发展，惠州成为下一个深圳指日可待！并且随着万言书的规划、都市圈建设及惠州常住人口增长，深圳地铁14号线延伸至惠州将成为现实。 深圳地铁14号线总长约50.34千米，深圳段共设站18座，是一条贯穿坪山、龙岗、罗湖、福田的东部快线，惠州段约11.1公里。*数据源自：百度百科 地铁站名以政府公示文件为准 规划图深圳地铁14号线作为首条连通临深区域的地铁线，其对临深区域乃至整个深圳都市圈的影响力和价值是无比巨大的，是临深区域地铁从0到1的一次历史性跨越。不仅方便双城生活，打通双城交通动脉，更会革新临深生活方式，重新定义地段价值，一种全新的深惠都市圈潮正在到来。尽管现在临深地区已经拥有三大高速以及厦深高铁，但14号线开通，“工作在深圳，居住在临深”的双城通勤真正实现。从临深到福田、罗湖中心区的时长和距离将大大缩短，大幅度提升出行的效率和体验。不仅如此，14号线将会连通惠州首条地铁线1号线，无界穿行惠城、惠阳、大亚湾等三大城区，并实现惠州主要交通枢纽之间的快速通达。正是有了14号线的延伸，未来不论是人口、经济、高新科技还是产业红利都将从深圳源源不断地输送至惠州，实现真正的生活双城化、产业双城化、发展双城化。 示意图 地铁14号线惠州段东延，大亚湾片区的房地产市场将享受头排利好。早在2016年深圳东进战略落地开始，深圳客便开始将目光转向大亚湾市场；一方面因为深圳房价居高不下、限购、二手房指导价出台等原因，另一方面，大亚湾凭借自身一线临深优势、1/3深圳价、不限购等利好背景，深圳客加速涌入，掀起了一波又一波购房热潮，大亚湾也连续多年成为深圳客首选置业区。 示意图根据世联行统计数据显示，2019年惠州总计供应房产套数为182417套，成交套数为173776套，成交率约为95.26%；成交面积为1689万㎡，其中成交面积最多的是大亚湾，成交面积高达391万㎡，成交套数为39249套，深圳客占比飙升至85%。*数据源自：世联行数据统计  如今，地铁14号线延伸至大亚湾，一举将大亚湾从“临深片区”拉向“0深片区”。轨道交通让深惠双城往来通行更便捷，深圳外溢人口不断涌入，大亚湾成为吸纳深圳人口外溢桥头堡！同时大亚湾也是地铁14号线沿线可开发用地最多的片区。便捷的交通轨道，除了实实在在解决居民的日常出行，更重要的是，它对片区的资金、人流、物流、信息流的导入与汇聚，具有无可比拟的作用，不仅能盘活片区周边的资源，更能使其土地价值节节攀升。 实景图以深圳北站为例。深圳北站原来位置偏僻，配套不齐全，资源匮乏。2005年到2017年，12年的时间，深圳北站逆袭为“超级城市门户”。由此可见，轨道交通对于区域发展起到极大的拉升作用。成功的历史经验是可以被复刻的。地铁驶入惠州大地之时，从深圳，特别是坪山外溢的资源，将首当其冲涌入大亚湾片区，大亚湾片区将重回热土时代！ 纵观整个大亚湾片区，大亚湾西区与深圳仅一路之隔，是真正的一线临深，并率先成为深惠融合发展的重点区域；同时大亚湾西区，也可细分为工业区、老城区及山区，其中工业区属临深第一梯队，以工业园、产业园为主，老城区发展成熟，已接近于饱和。而在老城区与工业区的交汇处，还有一处潜力区，是目前唯一还具有大量开发空间的片区，并且从地理位置上来看，该区域正占据大亚湾西区C位：西区交通中轴：龙山五路与龙海二路交汇处，深大高速、深大城际、厦深高铁、地铁14号线等多维交通路网交汇，真正实现深莞惠1小时通勤圈。

西区繁华中芯：壹中心政府商圈、万达广场、金地天润自在城8万㎡繁华商业，三大商圈鼎立，共筑繁华生活场。西区配套核芯：坐拥西区一小、西区二小、北大培文国际学校等全龄名校；遍地坪山河公园、大亚湾儿童公园、板嶂岭森林公园等生态氧吧；西区纯居住区：交通发达、商圈密集、公园遍布，远离喧嚣，是真正的高品质纯粹居住区，比老城区更具发展潜力，比工业区更舒适，环顾周边，置业利好尽汇于此，未来升值空间不言而喻。 示意图

在“0深”区位、轨道交通便捷、1字头均价、新兴产业崛起、纯粹居住区等利好前提下，深圳置业者纷纷将目光投向大亚湾西区。片区房地产市场迎来向上发展的“暖春期”！