一文详解深圳未来五年宇宙中心龙华片区的重点建设，地铁规划与旧改项目。买房投资值得收藏

深圳小产权

龙华

号线

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深圳

梅林

区域

规划

商业中心

做为在2013-2015年红透半边天的宇宙中心龙华，经过3年左右的横盘，想要挖掘未来5年龙华的投资机会，本质上主要搞清楚三个问题即可：

1，市委和龙华区政府会重点建设龙华哪几个片区？
2，龙华会有哪些轨道交通线路和与市内联系的道路落地？
3，旧改重点项目分布在哪，能够让片区环境改善焕然一新？

针对这三个问题，接下来我会一一分析

1. 龙华未来重点建设片区在哪？

区长在这里的采访中基本已经透露了未来龙华五年的重点建设片区，宏观上分为：

1，龙华南部的中央活力区( 梅林关门户区域，北站新城，龙华商业中心 )

2，龙华北部的重点发展高端制造业和数字经济产业，梳理出12个产业区块，覆盖各类规上企业1700余家的产业发展带

之前龙华区正式印发的《关于建设数字龙华 打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》文件，以及龙华十三五规划里面，也都详细阐述了龙华未来的区域发展格局：

龙华区“一圈一区三廊”区域发展格局图

龙华区十三五规划城市空间格局

重点片区一：梅林关门户区域

我们从南向北依次讲一讲，梅林关门户区域，这里是龙华最接近福田的地方，本质上梅林关最大的优势就是交通和区位，这里商业和产业没有什么大的亮点，但是梅林关不需要什么大商业和大产业亮点，交通优势足矣！看梅林关片区，主要还是要结合福田未来的发展来看，而未来福田则是要重点打造梅林-彩田片区城市更新，通过城市更新来提供大量的产业空间：

目前梅林-彩田片区的更新如火如荼，已经成型，随着新一代信息技术产业园投入使用，这里会提供大量的就业机会，而这里的购买力会把梅林关片区做为很好的选择，目前梅林关片区的租金也非常高，也侧面说明了福田的外溢，所以梅林关未来的发展主要还是靠福田的发展和外溢。本身因为发展已经很成熟，未来只能靠新的轨道交通和旧改来拓展发展空间，规划中21和22号线交汇的横岭站，以及横岭旧改或许能够成为这里面未来5年最大的机会

重点片区二：北站新城

接下来，说说北站新城，北站新城的核心是以深圳北站和红山片区组成，未来也会辐射带上上塘站片区，因为没有大量的旧改，这里以前都是农田，通过8年左右的快速建设，遍地的高端住宅和写字楼拔地而起，成为了当之无愧龙华的核心，龙华现在和未来的精华都将浓缩在这片区域，之前鸿荣源的宣传手册里面其实定义的很准确 片区基本集中了龙华最好的学校：深圳高级中学北校区，深圳外国语龙龙华校区，龙华实验学校，目前带深高北学位的房子，卖到了14万每平米的单价！而红山片区普通的住宅基本也是到了均价9万；有龙华的在建的市级的新华医院三甲医院，还有市级的美术馆和图书馆，以及未来深圳首家costco超市，基本上优质的公共配套都集中在这片区域 房价居高不下，中国人拼死买房的6大原因，你无法拒绝！其中你最“恨”哪一个？

深圳市宝安片区在售楼盘资料

北站新城的发展目标是要成为世界级的国际会客厅，从法定图则可以看出，红山-上塘片区的住宅用地大部分已经出让，也基本成型，可开发的土地基本消耗的差不多了，而北站的站前商务区基本都是商业用地，主要用于发展写字楼和商业，那么未来机会在哪里？答案也只能是北站前面的站前商务区，这也符合城市建设的逻辑，先建好住宅和各种公共配套，然后再发展商务办公写字楼

从深圳市规划和自然资源局里面发出的深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询文件可以看出，未来要重点打造的区域就是深圳北站站前商务区向东延伸到民治大道上围合的这片区域 而站前商务区目前通过国际咨询竞赛，已经有比较清晰的建设蓝图： 从规划设计方案和法定图则可以看出，这片区域梅龙路以西基本都是待开发的空地，而梅龙路以东则是需要大量旧改才能完成的地方，而这里面蕴藏着比较大的机会，樟坑一村，樟坑二村，樟坑三村目前已经准备拆迁，正在征集意愿和测绘阶段

而商品房打新，目前机会不大，龙光玖悦台9万的均价，加上未来鸿荣源宝山工业区旧改项目的入市，僧多粥少啊！

重点片区三：龙华商业中心

在龙华区2020年国民经济与社会发展计划里面提到这样一段话：

其中比较重点的一个词是"市级核心商圈"，可见定位还是很高的，而且商圈面积也非常庞大，建面200万平方米，以龙华处于深圳中心的地理位置来看，发展商业贸易，是一个很不错的思路！

龙华商业中心的规划的范围还是很庞大的，由龙华大道、龙观大道、布龙路、福龙路等道路围合而成，总面积约16.83平方公里，片区内城中村、旧工业区等共871.6公顷，占总面积的51.8%，其中，城中村368.9公顷，旧工业区484.3公顷，旧商业区5.7公顷，旧居住区12.7公顷

但是短期5年内，能看到城市面貌焕然一新的核心范围基本是壹城中心，中州商业中心，海岸城围合而成的区域，目前壹城中心处于最后一期的建设中，龙胜华侨城一期已经动工，中州刚启动，另外2个还未开工

龙华商业中心核心范围

龙华海岸城规划效果图

中州商业中心规划效果图

壹城中心

商业和写字楼，这个在深圳严重供给过剩的产品，看龙华目前的商业其实已经很丰富了

商业其实已经不具备稀缺性，做为龙华商业中心的排头兵首发作品壹城中心，高密度的拥挤住宅的和学位紧缺，缺乏轨道交通的快速衔接，已经被人诟病，这里面其实最大的问题还是缺乏轨道交通，如果单纯的只靠机动车出行，那拥堵基本是常态，所以未来龙华商业中心的机会点，还是深圳地铁第五期建设里面哪些线路能够入围

总的来看，这3个重点区域投资还是要遵循好学位+轨道交通的原则，这个才能充分的发挥龙华的区域优势，不要过度的追求商业和所谓的写字楼之类的，因为好的企业好的工作机会，基本都会被市内前海，南山，福田拿走，商业shopping mall在深圳也是严重过剩，根本不具备稀缺性

2. 未来5年龙华将会有哪些轨道交通线路落地？

龙华未来将会有哪些轨道交通项目，可以从目前公布的一些文件中找到一些蛛丝马迹

龙华2019年国民经济与社会发展计划

龙华2020年国民经济与社会发展计划

深圳交通规划中心轨道线站位规划图

这里面提到的线路有：18，21，22，25，27，17，6号线龙华段，远期深广中轴城际，所以唯一需要确定的是，这些线路里面哪些会入选深圳地铁五期工程，按照深圳地铁四期工程无一入选的龙华区，在地铁五期工程至少会进入2条毫无悬念！

已经官方公布走向的线路：深大城际（民治北站，龙胜站），深惠城际（深圳北站），22号线（草案公示中） 目前龙华的轨道交通的2大问题：

1，4号线严重饱和，高峰期严重拥挤，6号线也是今年开通，而都集中上塘，红山，深圳北站，而龙华的东北部则基本没有轨道交通覆盖

2，缺乏通往南山的地铁，以及通往福田的地铁严重饱和

而通往南山科技园和前海的因为有了深惠城际，21号线的迫切度就没有那么高了，所以目前22号线当之无愧的会成为龙华区强推的线路，目前已经公示了线路的具体走向，可见基本入选地铁五期毫无悬念

根据早前深圳市轨道交通规划（2016-2035）规则文件，25和27号线的走向如下： 18号线则是从宝安海上田园，途径光明枢纽，龙华观澜，平湖，终点在盐田 早在今年9月份地铁集团董事长辛杰在回答市民的提问中答复到：目前市政府组织正在编制五期建设规划，上报方案还没有确定。从目前支持重点片区发展来看，17号线和18号线有望纳入五期，最终需以国家发改委的批复为准。这是目前得到最权威的答复，虽然这个答复跟没有说没有啥两样，但是他露了一个重要信息：地铁建设优先支持重点片区发展！

不过从最近一年曝光的时序来看，18号线在光明枢纽站和宝安20号线，盐田沙头角城市规划中都有相应的曝光，也是呼声比较高的一条，途径宝安的海洋新城，光明科学城，龙华观澜九龙山智创城，龙岗平湖枢纽，盐田沙头角

27号线和25号线龙岗区十四五规划里面也提到，龙岗十四五规划里面提到龙岗西核心和东核心，为了促进这2核心的发展，龙岗应该会主推21号线和27号线

综合来看，未来5年龙华的交通格局：

1，22号线是铁定会上五期

2，21号线和27号线会是龙华主推的，因为对于龙华最有利，都是通往南山，深圳湾和前海的线路，这是龙华最欠缺的；而21号线和27号线也将会是龙岗主推的，27号线可以帮助龙岗西核心和南山建立连接，21号线则可以帮助龙岗东核心快速和南山，前海实现快速通勤连接，所以这2条线在最终决策博弈的时候能够赢得很多支持

3，18号线，目前看应该属光明和盐田最积极，不过不符合龙岗和龙华的利益最大化，最终线路博弈上略占劣势

4，21号线虽然龙华，龙岗很乐意，但是由于33号线已经开工，从宏观上看必要性不太强，不排除后续因为建设时序的博弈而出局

从最终入选的概率上来看，短期5年看未来交通利好由高到低排序的几个站点：

1，22号线+深大城际交汇的民治北站

2，4号线+6号线+深大城际交汇的龙胜站

3，21号线+22号线交汇的横岭站

4，5号线和22号线交汇的民治站+5号线和深惠城际交汇的深圳北站

5，27号线+22号线交汇的松和站

3.旧改重点项目分布在哪，能够让片区环境改善焕然一新？

根据龙华区十三五旧改规划，龙华的旧改布局如下： 从规划中可以看到，龙华未来四大连片旧改区域：

1，位于南部的横岭村旧改

2，位于中部的上塘旧改，以及新增加的樟坑旧改

3，大浪中心附近，以及大浪元芬站附近

4，北部观澜是围绕龙华新的新政中心，以及牛湖片区

南部最大的旧改紧邻龙华商业中心，围绕龙胜，上塘，上芬的一大片区域纳入了拆除重建范围，这个区域最主要是华润上塘旧改项目 深圳市龙华片区在售楼盘资料

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按目前的进度，目前还没有立项，且西头新村地铁旁这么好的位置拿不下，传言爆料说华润要放弃，项目保守估计得8-10年！

其次在深圳北站商务区的建设需要，旧改规划将会调整，新增了樟坑一区，二区，三区列入旧改计划： 观澜片区已经披露的2大项目：

1，牛湖鸿荣源观城旧改，占地面积达到了2平方公里，足足有4个壹城中心这么大 2，长湖头村旧改项目（万科启城项目），拆除用地面积10.65万㎡，规划总建筑规模超40.5万㎡，是观澜片区最大的旧改项目之一 大浪片区的连片旧改，目前没有任何消息，只有一些零星的项目 总的来看，短期内龙华南部能够让环境焕然一新的片区只有壹城中心，中洲商业中心，海岸城，华润上塘等项目组成的龙华商业中心片区了，其次是北站商务中心的樟坑旧改，这2个既属于全区重点片区，也是龙华未来固定投资最密集的片区

龙华北区观澜，短期内鸿荣源观城+龙华新的新政中心带来的大量公共配套，片区面貌也能有一定的改善，其他的片区环境要想通过旧改来大幅改善，还需要漫长的等待！

4. 总结

大道至简，在龙华投资买房，总的来看还是要抓住2大牛鼻子：轨道交通+好学位，能上车则上车的总体原则，

未来5年，在轨道交通上，必须紧紧抓住22号线+深大城际+深惠城际上的站点：

1，22号线+深大城际交汇的民治北站（新增）

2，22号线+21号线交汇的横岭站（新增）

3，4号线+6号线+深惠城际交汇的龙胜站（已有）

4，22号线+5号线交汇的民治站（已有） 点击下方文字链接，可查看详情

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