房地产估价师房地产估价案例与分析历年真题与模拟试题详解

弘博学习网

估价

真题

房地产

详解

估价师

价值

承租人

租金

案例

评估

【点击免费试看】房地产估价师《房地产估价案例与分析》历年真题与模拟试题详解
目录
第一部分 历年真题及详解

 2007年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2009年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2010年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2012年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2013年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2014年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2015年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

 2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题精选及详解

第二部分 模拟试题及详解

 房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题及详解（一）

 房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题及详解（二）

内容简介
隐藏
本书是房地产估价师执业资格考试科目《房地产估价案例与分析》的历年真题与模拟试题详解。全书由两部分组成：

第一部分为历年真题及详解。精选历年考试真题，并按照最新考试大纲、考试用书对全部真题的答案进行了详细的分析和说明，其中2017年的真题不全，仅精选了部分真题，对此我们感到十分抱歉。

第二部分为模拟试题及详解。根据历年考试真题的命题规律精心编写了2套模拟试题，方便考生检测学习效果，评估应试能力。

试读（部分内容）
隐藏
第一部分 历年真题及详解

2007年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

一、问答题（共3题，每题10分）

（一）

李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：

1张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？

答：（1）二者的时点不同。张某买进时的时间点为2006年6月，评估时的时间点为2006年9月30日，由于房屋价值会受时间点的影响，所以价值不同。

（2）二者的价值类型不同。转让价格是指市场上的实际成交价格，抵押价值是指假定未设立法定优先受偿权利下的价值（或有限市场价格）减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。评估的是公开市场价值与实际价值可能不一致。

（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

（4）从评估的目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。

22007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？

答：（1）二者的时点不同。房地产估价机构的价值时点为2007年9月，邻近商铺的价值时点为2007年4月，所以价值不同。

（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含：

①被征收房屋补偿费；

②搬迁费；

③临时安置费；

④停产停业损失补偿费；

⑤补助和奖励。

（3）对估价对象的界定可能不同。

（4）最终拆迁补偿标准由拆迁人和被拆迁人协商确定，与评估结果可能存在差异。

（二）

甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如表1所示。

表1



请问：

1你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）

答：甲公司应提供的资料包括：

（1）权属资料。包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证。

（2）租赁合同或租赁协议（或三个成交实例交易情况是否正常的资料）。

（3）法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。

（4）估价对象收益和费用资料。

（5）规划部门批准的规划设计条件或详细规划。

2若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪几个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）

答：将交易实例选做可比实例进行个别因素修正应考虑的因素，具体包括：

（1）土地使用年限（或房地产收益年限或新旧程度或成新度）。

（2）宽深比或临街宽度或临街状况。

（3）使用面积比例或面积、使用面积等。

（4）装修或实施设备情况。

（5）净高或平面布局或内部格局或平面形状等。

（6）商铺类型。

（三）

2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。

请问：

1评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

答：承租人会从以下方面考虑是否毁约：

（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金是否低于合同约定的租金，若低于合同租金则承租人毁约可能性较大。

（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。从承租人角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金）时，承租人会毁约。

（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

（4）租赁合同的规定对承租人毁约的约束力大小，如违约赔偿较低等，则承租人毁约可能性较大。

2说明评估承租人权益价值的技术路线。

答：评估承租人权益价值的技术路线如下：

承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。合同租金与市场租金的差异程度，对完全产权价值和无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意）

（一）

某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30目，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

更多优质备考资料，请登【弘博学习网】或关注公众号【hbky96】获取更多学习资料。