十年，房价涨幅超210％！西安这些年都经历了什么？

李锋

年末我们做了很多盘点，土拍、房价、开盘、去化率等等几乎均有涉及到，但关于调控政策方面的，却很少。

因为一直以来，西安楼市都是高度政策化的市场，受全国趋势影响很大。

全国房价普遍涨，西安跟着微涨，全国加大政策调控，房价退潮，西安便跟着倒退。而2016年以后，这种局面被打破。

十年，西安房价从4千涨到1.3万+

楼市走向政策调控密不可分，我们可以市场的角度来梳理十年来西安楼市的政策调控。

先看下近十年西安房价走势：

西安商品住宅成交价格从2008年的4268元/平米上涨到2019年的13269元/平米，2008年至2019年，商品住宅价格上涨210.9%！

十年房价走势背后，恰恰反映的是十年政策调控的趋势。

从上图可以清晰的看到：

2008年-2010年，西安房价突破5千大关，这几年的调控关键词，是“救市”、是“利率下调”，是“首付两成”。

2011年-2016年，西安房价始终在6-7千左右浮动，这几年的调控关键词，是“限购”、是“平稳”、是“限购松绑”、是“去库存”。

2016年往后，西安房价进入新一轮大涨，突破万元大关，这几年的调控关键词，是“限购升级”、是“精准调控”、是“稳房价”。





20余次政策调控，2次房价暴涨！

因此，我们可以把西安近十余年可以分为3个大的阶段。

即：第一次房价暴涨、西安开始限购去库存、房价新一轮上涨。

01

第一阶段：2008-2010年

西安房价暴涨，涨幅近50%。

据统计，2009年的房价比2008年的房价涨了24%，2010年的房价又比2009年涨了20%多。也就是说，2008年到2010年房价将近上涨了50%。

2008-2010年楼市的调控政策：

2008

楼市低迷，全国"救市"政策相继出台

2008 年，在金融危机影响下，楼市低迷，各地政府"救市"政策相继出台。

西安出台对购房户实行财政补贴，减半缴纳已购公有住房首次上市交易的土地收益金、缓缴和减缴市政配套费，以及出台土地、公积金、税收、金融等一系列优惠政策。

2009

西安楼市快速复苏，量价皆创新高

2009 年在一系列刺激措施和各项楼市优惠政策的推动下，房地产市场快速复苏，价量皆创新高。

2009年的重磅政策包括：

紧急下调1.89个点后接近历史低点的利率，4万亿投资计划，首置或改善性需求首付二成，利率七折优惠，二手房营业税优惠，契税交易税的减免等等。

此外二套房政策的暗中松动、限外令的取消、地方政府的救市也让房地产行业拥有历史上最宽松的政策环境。

2010

全国政策频出，西安加强楼市调控

2010 年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉。

二次调控政策出台之后，各地纷纷推出了限购政策，厦门成为第一批推出限购令的城市。

西安于12 月 2 日，从保障性住房建设、信贷、税收、市场监管、预警等方面再次加强西安楼市调控。

2008到2010年，西安房价突破了均价5千的大关，曲江出现了多个高价盘，个别盘均价甚至达到了12000-15000元/㎡。

在各种救市政策和房企促销的双重刺激下，使得购房者的热情得到充分释放，2010年西安住房成交量甚至超过1000万㎡。

02

第二阶段：2011-2016年5月

西安开始限购，市场低迷，随后限购松绑。

这个阶段，应该算是近十年西安楼市最低迷的几年，2011年2月推出的限购政策，对西安影响重大。

西安房价多年保持平稳，开发商打折促销成常态，去库存成为最首要的任务。

2011-2016年5月的政策调控：

2011

西安颁发限购令，房屋销售明码标价

2011年1月，“新国八条”出台，限购全面铺开。

2011年2月，西安颁发"限购令"，其中明确规定：

本市居民限购 2 套房，禁购 3 套以上住房，2 套房贷首付最低 60%。

在价格方面，西安房管局要求商品房严格执行"一房一价"。

2012

西安楼市主基调—“平稳”

随着国家宏观调控的不断深化，各地的楼市成交都不同程度的陷入了谷底，为了支持首置刚需，各地方开始了新一轮的预调微调。

2012年西安也加入微调控行列：

6月份，西安宣布公积金贷款最高额度将提高至60万，特殊情况经审批可提高至70万。

10月份，陕西再出调控新政，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间。

2013

加快普通住房供应，严查违法售房行为

4月18日，西安国五条细则落地：

严格执行差别化税收政策，公布并认真落实住房用地计划，加快普通住房供应，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。

2014

西安出台一系列政策"松绑"限购

2014年，是房地产市场的改革元年，住建部确立北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个共有产权住房试点城市。

西安出台一系列政策"松绑"限购：

1月，西安调整落户条件。

7月，西安取消60 ㎡以下住房限购。

8月底，西安再出台政策全面取消限购。

2015

首付降至2成，购房可落户

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布政策，对商贷二套和公积金首套二套放松政策免征营业税期限由5年调至2年。

6月，西安发布楼市"新九条"，这被称为接二连三放松公积金政策外最为给力的西安救市之举。

"新九条"包括对相关符合条件的群体降低首付至2成以及购房本人及配偶子女可落户等相关政策。

2016

去库存仍为主基调，西安颁布"楼十条"

2016年热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，因城施策严控市场风险，去库存仍为主基调。

西安在去库存的环境下颁布"楼十条"，此外，西安下调土地增值税预征率，普通住宅下调至1%。

梳理上面政策我们会发现，2016年以前，西安基本都是跟着全国的脚步走。

2011-2016年是西安从限购到不限购的一个小周期，经历过这个周期的人应该都有一种感觉，西安房价似乎很长一段时间都在6千左右徘徊，让曾经高位站岗的人迟迟不能解套。

此外，土地也被倒手低价处理，房企纷纷甩卖项目，很多没能扛过这个时期的本土房企，从此销声匿迹。

转折点在2016年下半年，品牌开发商进驻，外地炒房团出现，西安利好政策不断...随之，房价也新一轮上涨。

03

第三阶段：2016年5月-至今

西安房价新一轮涨价，楼市回暖。

2016年下半年开始，西安房价进入了新一轮暴涨，均价突破万元大关，2万+、3万+的楼盘也频繁出现，市场一片火热，甚至曾经一度一房难求，这几年西安楼市变化，大家有目共睹。

2016年5月-至今的政策调控：

2017

西安限购升级，备案价制度开启

十九大提出"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。"

2017年，全国各地调控密集出台，"限购、限贷、限售、限价"的四限政策成为房地产调控的主基调。

5月27日，西安商品房销售违规实行记分管理制度。

9月13日，西安发布史上最严限购政策。

9月22日，西安备案价制度开启。

2018

全国掀起新一轮“精准调控”，西安开启摇号时代

2018年3月，全国又掀起了新一轮的"精准调控"， 再次收紧房地产调控政策。

3月30日，西安摇号买房时代开启。

6月24日，限购门槛再次提高，二手房由“满二满五”放开至“满二满三”，同时，摇号优先保障刚需家庭。

9月14日，共有产权落地西安。

9月19日，禁止房屋与学校相关联。

10月8日，11部门联合整顿房地产市场，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”。

2019

西安限购再升级，临潼首次纳入限购

6月20日，西安限购再升级，

1、买房更严格，落户且需交一年社保。

2、限购区扩大，临潼纳入限购范围。

12月5日，房屋全销售生命周期评价体系开启。

12月15日，商品房预售资金全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管。

在“因城施策”的政策方针下，近几个月有不少城市纷纷出台了放松限购的新政策，似乎让人感觉楼市小阳春又要来了，但是刚刚召开不久的中央经济工作会议又重申了“房住不炒”，再一次明确了政策底线。

2020年，稳房价稳楼市依然是不变的主旋律，在国家大的方针政策调控下，西安自然不会太过冒头。





其实看到这里很多人心中已经有底了，2020年楼市，很大程度上应该是平稳而健康的，房价稳中有涨，购房者心态越来越平稳，对产品越来越挑剔，市场上项目的竞争也更多的是品质的较量。

结语：



对于西安这十年楼市政策调控，你有什么想说的吗？欢迎大家和我一起探讨

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