中旅亦府——上半年一直说的亦庄河西区限竟房“六君子”，入世的却只有5个，而最后的一个也在今年的11.11日开盘，自此亦庄河西区的限竟房“六君子”才算终于聚齐。<br></br>那么今天我就根据自己的实地了解来和大家一起分析下这六君子中最后的一个限竟房——<strong>中旅亦府</strong><h3> <br></br>中旅亦府是2019年6月21号由港中旅以30.6亿元拿的地，楼面价38957元/㎡，溢价率39%，销售均价不超过54160元/㎡，最高销售均价不得超过56868元/㎡，占地面积3.57万㎡，建筑面积7.85万㎡。河西区住宅项目竞争激烈，项目明显分化，既有低价快销产品，也有瞄准高端的改善型项目，高端项目至今已有京华雅郡、本案及未来的中海藏峰系产品，对于产品力及营销手段构成考验项目周边居住社区众多，生活氛围成熟，学校、商业、医疗、公共交通、公园配套等的逐步完善，构成比较完备的生活服务配套体系<strong>。</strong> <br></br>从区位交通来看，地铁的缺失依然是河西板块的短板，当然对于更多依赖私家车出行的普遍改善客户来说，影响也不是绝对性的。而项目周边有京台高速、京沪高速、南六环；公交有578、580、599、573、49、快速公交181；而中旅亦府南侧紧邻四海小学公交站，<strong>T1有轨电车预计2022年通车，相距最近站点约1.5公里</strong><strong>，</strong>开车去最近的荣昌东街地铁站，不堵车的情况下约15分钟，自驾或者公交出行还算是比较方便的。项目北侧是京华雅郡，中间被一条双向两车道的路隔开，东侧是体育公园，西侧是四海路，南侧是兴亦路，两条路都比较宽，尤其是兴亦路，属于大兴和亦庄的主干道，沿着这条路向西一直走即可到达大兴黄村版块。 通过下面的一张图我们就可以了解到亦庄的“六君子”的分布情况，中旅亦府北侧大约200米就是东方蒙特梭利幼儿园，面积很大，规格档次非常高，去年开园的。不算是纯公立，算是那种民办公助的，带有普惠性，因此收费其实比民办的还是要低很多，每月大概2500吧。这完全得益于亦庄管委会真办正事，开发区出钱办的，引入高端品牌，还给补贴，家长们既省钱又能享受好的教育。 项目北侧2公里内还有亦庄实验小学和亦庄实验中学。区域内还有北京十一学校以及规划在建的人大附中和北京二中等多所重点学校，可以满足业主子女“十五年一站式”的成长教育。 <br></br>而中旅亦府距离12年制人大附中亦庄新城分校和体育公园最近。有多近呢，地图可以看到，面对面一路之隔！下楼就可以直接去公园跑步锻炼，一路之隔的学校为业主节省了很多接送孩子上学的时间成本。高层住户甚至不出门公园和学校的场景尽收眼底。人大附中目前正在施工建设中，预计2022年建成，规划占地面积不少于200亩，建筑面积不少于15万平，计划设置小学48个班，中学24个班，高中24个班。北京二中亦庄学校也在建设中，规划为12年制公立学校，占地82784.5平方米，建面118631.71平方米，计划设置81个教学班，其中小学42个班，初中24个班，高中15个班，预计今年年底即可竣工，有望在2021年9月份投入使用。 项目北侧6号楼两侧的出入口前面是项目配建的7000多平下沉商业综合体，双首层的商业布局，引进中旅投资的IF-MALL品牌休闲商业街区，集商超、餐饮、休闲娱乐、教育培训等于一体，与住宅区互不干扰，既便于商街引入更多元业态，也显著提升了小区舒适度和品质，南侧是40米市政绿化，这也是中旅亦府一直宣传的南北都不临街。 IF-MALL商街效果图不足之处是大型商业暂时缺失，使河西一直不能成为独立商圈，项目北侧1公里有在建的<strong>亦庄龙湖天街</strong>，预计2022年投入使用。在投入使用前，河西业主们购物消费不得不跑到亦庄核心区那边。<strong>亦庄大族广场、力宝广场、沃尔玛山姆会员店</strong>等大型商业综合体在项目周边8公里范围内。若是平时买个菜或者水果，周边其他小区底商也有药房、餐饮、零售、超市等多种配套，可以满足业主们的基本日常生活所需。 亦庄龙湖天街效果图医疗方面，<strong>三甲级同仁医院</strong>坐落于项目东北侧4公里的位置，北侧800米有<strong>东方医院南院区</strong>，此外，还有<strong>北京爱育华妇儿医院（三级医院）、亦庄医院（南院）</strong>等多所大型医院分布周边。 项目东侧一路之隔，为规划中的53万平米生态体育公园；稍远处（约2.5公里）为11.65万平方公里的南海子公园，这也是南城最大的湿地公园。 中旅亦府属于纯住宅小区，整体采用台地式结构，园区绿化均抬高60-80㎝，保证整个社区低楼层住户的私密性。电子脉冲围栏设计，主动入侵防越系统，新型高科技智能安防系统，极大的保障了业主的安全性。整体园林和建筑设计均为新中式风格，园林景观设计师以“水墨与星空”为灵感，打造星河系列产品景观。最亮眼的还要属6个水系，商品房配备这种档次的确实不多见，当然有利就有弊，对后期社区的物业管理，水处理都有很高的要求，很容易“费力不讨好”；而且南北的生活差异造成大部分消费者并不关心这个，也导致开发商不闻窗外事，闷头做产品，再加上楼盘整体营销力度可能还不够，因此很多人不知道这个盘，所以并没有达到凸显产品特点应该达到的效果。小区以点阵式组团均匀分布，总共规划了13栋楼，共772户，除了7号楼是10层，8号楼是9层以外，其余均为15层板楼，所以45到60米的楼间距也是比较阔绰的，项目容积率2.2，绿化率在30%。小区人车分流，1：1.2的车位配比，全部地下停车，地上不走任何车辆，车库入口位于2、3号楼之间，出口位于12、13号楼之间；另外还有4个人行出入口，分别位于车库出入口旁和6号楼两侧，在保障业主出行安全的同时更方便了业主的出行。 <br></br><strong>均为南北通透的全明格局，南向客厅和卧室均带飘窗设计，且在同一水平线上，最大程度保证了采光效果以及小区整体美观，每一个户型都有其独特之处，可以满足不同家庭结构的需求，需要注意的是部分楼栋的12层为连廊层，</strong><strong>在选房的时候和销售先了解清楚。</strong> 【户型鉴赏】89平三居（约612套）主要分布在1、2、3、6、8、11、12、13号楼；130平四居室（约120套）主要分布在4、5、9、10号楼，且均只有一个单元；170平的五居室（约40套）分布在7号楼。<strong>89平三室两厅两卫</strong>：一梯两户，得房率76%<br></br>面宽：7.3米 进深：11.45米 客厅面宽：3.8米南主卧：3.5米 北次卧：2.9米和2.3米北向的两个次卧可以打通做两居使用，中间可以做个推拉门设计，灵活的设计也增加了户型的实用性 <strong>130平四室两厅两卫</strong>：两梯两户、得房率78.3%面宽：10.6米 进深：12.05米 客厅面宽：4.1米南主卧：3.5米 次卧：3.0米 北次卧：2.7米和2.4米该户型是四个卧室分布在四个角，标准的四叶草户型，保证了每个空间的私密性，另外主卧带有步入式衣帽间和主卫，更能彰显品质和地位。客餐厨为一体，极大提升了户型的通透性，且每栋楼只有一个单元，有效保证户型的全明格局，多方面的考虑也让布局更加合理，使用率更高。 <strong>170平五室两厅三卫</strong>：一梯两户，得房率88.6%面宽：14.8米 进深：11.1米 客厅面宽：4.4米南卧：3.8米、3.65米、2.95米 北次卧：3.0米和2.4米该户型为南向四面宽，主卧、次卧、客厅和书房同一水平线均带南向飘窗，而北向的五面宽设计，厨房“U”型设计正对20平的餐厅动线合理与客厅相连的一体化设计，使得整个空间更加开阔，通透性更佳。综上所述，项目位于河西板块，主要面向改善客群，小区体量一般，不过楼间距大，有7000平下沉商业配套加持，而且六重水系也比较新颖，有主题有设计，社区私密性强，南北不临街更安静，距离学校和公园最近，所以总体来说还是挺不错的。当然，由于大家的喜好不同，买房的需求和侧重点也不同，因此，我仅从这个项目的不同点来为大家分析，也借助这个平台有问题大家一起互相交流探讨。<br></br>喜欢就点个在看再走吧 如果您觉得有所收获，关注微信公众号，点个分享 <a href="https://mp.weixin.qq.com/s/wxI1qPhk4LmIOO9sRPupDA" >查看原文</a> 原文转载自微信公众号,著作权归作者所有 <p><a href="https://www.meipian.cn/2a0m845o?share_from=self" target="_blank">买房千万不要嫌房偏，开发商都是去规划局问好的，才敢拍地开发！请记住，刚需客越早上车越好</a></p>