孟案例：地产买卖中的BI,TCG,PRE

MENG,CPAs |孟会计师行

在加拿大，房屋买卖可能会有3种税务上的后果：

1. 增值的部分100%作为应纳税所得额，也就是所说的营业收入BUSINESS INCOME (BI)
2. 增值部分的50%作为应纳税所得额，也就是所说的资本增值 TAXABLE CAPITAL GAIN (TCG)
   
3. 如果是自住房，也就是所说的PRINCIPAL RESIDENCE, 则免税，享受PRINCIPAL RESIDENCE EXEMPTION (PRE)

下面的内容是最近加拿大法庭的一个案例，来说明房屋买卖中可能产生的税务后果。

税务局的结论（CRA） 这对生活在渥太华地区的夫妇（纳税人）分别在2007年，2008年，2009年，2011年和2012年买卖房屋（全部是卖出原来的房屋再买入新的一个），并申请PRE享受增值部分的免税权。 CRA不同意并试图对处置这五所房屋中的每笔增值部分作为营业收入100%征税。 CRA还定义纳税人故意隐藏，处以重大过失并处以罚款。

事实及过程

＃1，＃2和＃3号房屋
纳税人经营混凝土浇筑业务，后来经营基建（盖房子）业务。

2006年8月，这对夫妇购买了1号房。 搬进来并进行了一些装修和刷新后，他们很快对房屋感到不满-房屋位于工业现场附近，大卡车从早上6点一直穿过房屋直到深夜。 卡车发出的声音很大，并且大卡车经过时都能够感到房屋的震动。 结果，这对夫妇只在那住了大约十个月，于是决定搬家，在2007年将房子卖掉，增值收益69,801元。

然后，他们在同一年开始建造第2号房，进行了大幅升级，想建造自己的“梦想之家“，并于2007年9月搬迁。 然而，这对夫妇“很快对邻居感到不满……（并且）……由于“土狼 Coyote经常出现”而变得担心他们的双胞胎女孩的安全。”这对夫妇卖掉了房子，于2008年8月搬出，在第2所房子里住了十一个月。 第2所房子获利为273,434元。

第二个月，这对夫妇搬进了他们建造的3号房。 他们搬进去后不久，卖掉他们先前房屋的房地产经纪人与他们接洽，问纳税人是否可以把他的新房子卖给经纪的客户，这些客户显然提出了纳税人不能拒绝的OFFER。 第3所房子于2009年9月出售，比土地和建筑成本高出403,776元。

#4和#5号房屋
2009年12月，这对夫妇搬入了新购买的4号房屋，4号房是一个联排别墅（TOWNHOUSE),他们并且对4号房做了一些升级。 事实证明，联排别墅对这对夫妇“不是一个好选择”：纳税人的卡车太大，无法在车道上正确停放，邻居们经常抱怨这对夫妇“举行社交聚会扰民”。 2011年1月，他们以获取了$ 54,913的利润卖出了房屋。

然后，他们搬进了5号房，进行了一些改进并做了一些庭院的装修设计等等(LANDSCAPING)。 但是，最后，这所房子也“不是他们梦想中的房子”，于2012年7月出售并搬出，获利187,574元。 卖掉之后，他们搬进了第六处房屋，在审判时仍住在那里。

税务上的相关法规及法官的决定

传统上，在确定出售房地产是否被视为营业收入时，法庭考虑以下因素：出售房地产的性质以及纳税人如何使用房地产； 所有权期限的长短； 纳税人进行其他类似交易的频率或次数； 纳税人职业与财产的相关性； 引起财产出售的情况； 以及纳税人在购买房产时的动机。

这对夫妇在每次购买时都争辩说，很明显，他们的动机不是出售房屋，并证明“如果他们的动机是出售房屋以牟取利润，他们将不会定制建造房屋并进行 许多升级。”

关于2007年，2008年和2009年的资本增值收入或营业收入（CRA的结论），纳税人还争辩说，对于CRA重新评估那些纳税年度为时已晚，因为应将其视为“过了诉讼期限STATUTE BARRED”。 税法通常禁止CRA在原始评估后三年以上对单个纳税人进行重新评估，除非可以证明纳税人做出了“由于粗心，疏忽或故意违约而导致的虚假陈述”。

每年，纳税人在提交纳税申报表时都会征询其会计师的专业意见。 他向注册会计师解释说，他的意图是留在房屋中，但“出于合法原因和无法控制的情况，他和他的配偶决定出售房屋。”

法官同意，不存在因疏忽，粗心或故意违约而造成的失实陈述。 “很明显……仅仅因为纳税人采取的立场与（CRA）立场相矛盾，这本身并不意味着纳税人作出了虚假陈述，使（CRA）在正常期限后可以重新评估。” 因此，CRA禁止对＃1，＃2和＃3房屋销售的纳税人进行重新评估，因为已经超过了诉讼时限（3年）。

但是，法官认为，纳税人的“购买这两个房屋（4号房和5号房）时的主要意图是将它们转售以获利。 如果这不是他的初衷，那么从#1，2，3号房屋获利的结果来看，这无疑是促使他购买两套房子的次要意图。” 因此，她裁定PREs不适用于＃4和＃5房屋的销售收益，它们应作为营业收入适当地征税。

最后，法官驳回了CRA评估的所有重大过失处罚，因为纳税人根据其会计师的建议认为自己可以每年索取PRE。 正如她写道：“在我看来，（CRA）并没有证明（纳税人）在提交其2011和2012纳税年度的所得税申报表时故意做出虚假陈述或遗漏。”

题外话

1. 纳税人总共获取了100万的利润（5年里），从单一的一买，一卖交易里,在如此短的时间内，获取如此多的利润应该不常见， 应该在整个加拿大也不会太多
2. 依据上面的假设，CRA找到纳税人的头上更不容易
3. 如果没有超过诉讼时限，#1，#2，#3 房屋法官会怎么判？评估时需要考虑下面的几个因素：

• 买时的动机
• 纳税人的职业
• 拥有时间的长短
• 卖出时的原因
• 自住还是出租
• 买卖交易的频率

4. 所有的理由都可以作为呈堂证供，包括"COYOTE"

"元芳"的结论是至少#3房屋会被定义为营业收入，增值所得100%上税。

请注意，自2016年以来，税法更改了，纳税人需要在纳税申报表中报告主要居所的所有处置情况，从而使CRA更加轻松地审查您的PRE设定。

免责声明

本文可能涉及复杂的税务问题，不一定适用于一些特殊的事实和情况。本文所参考的资料和法律也只反映了目前有效的条款及实践。基于以上原因，不应依赖本文及我们发布的任何文章来替代对一些特定事项的专业建议。尽管本文已经过精心准备，但是作者及事务所不对其内容或因使用其产生的任何后果承担任何法律责任。

版权声明

本文部分或全部内容可能取自于税法的相关条款，加拿大税局公布的信息，职业发展培训的课程，及一些网站的信息。如权利人认为本文内容中所涉及的文字作品及图片，侵犯其著作权的，请及时书面通知我们。我们将依法做出改动。

使用者可将本文提供的内容用于个人学习及研究，以及其他非商业性或非盈利性用途。转载或引用请注明来源，并不得对内容原意进行曲解、修改。

关于我们

Kevin Meng, CPA, CA

• 6年加拿大石油公司的CFO；
• 7年加拿大上市公司的审计；
• 8 年加国小企业及中加跨境税务经验；
• 15年加拿大会计师事务所的经历；
• 25年的专业背景及从业资历；
• 中加两地最高级别会计师认证；
• 加拿大高级税法深造课程学历(CPA Canada In-depth Tax Courses)；
• 加国极少有的全能型顶级华人执业会计师；
• 熟悉加国企业运作的各个方面的法律法规；
• 致力于成为华商世界的助力者及引领者。

Shannon Erno, CPA ，CA
• 3年HSBC金融业者经历；
• 14年加拿大会计师事务所的经验；
• 加拿大CA考试国家荣誉榜的获得者 （全加拿大前50名）；
• 阿尔伯塔Winspear 卓越勋章的获得者；
• 思维缜密，做事严谨；

• 工科背景，金融从业，自学会计，金榜题名；
• 职业发展道路证明天生是一名优秀的会计师。