<p>一些包租公司的盈利模式，核心秘密以及房东和租户的保护方案</p><p>说来也怪，社会上有那么一群包租公司，他们以高于市场租金水平的价格获得房东的房源委托，然后以低于市场租金水平的价格把房子租出去。赔本做买卖？难道他们就是伟大的慈善家？No, no, no. 他们是精于计算、游走于法律边缘，有着稳定盈利模式的忽悠大玩家。正规的公司请勿对号入座</p> <p>一，盈利模式</p><p>非法包租公司所有的收益，都来自于房东和租客。</p><p>A ，房东方面：房东想租金高一些，那就满足他们的愿望，以高价收房源，然后：</p><p>1，赚取装修差价。</p><p>说白了，就是本来装修公司要赚的钱，包租公司自己成立装修队伍，自己赚了。为了所谓的统一风格，硬装和软装，房东要缴一笔装修款给他们。装修的差价，包含了付给房东的第一笔小租金（你的装修款= 你的第一笔小租金）。</p><p>这也是为什么包租公司喜欢联系刚交房的房东：清水房有较大的装修利润；房东经验不足；短期内房源多。</p><p>2，合同规定，大约45天以后，付给房东第二笔小租金。在这45天以内，租客已经来了，租客支付的租金和押金，包含了给房东的第二笔小租金（租客的租金=你的第二笔小租金）。</p><p>3，每年都有免租期，坐收租金。</p><p>4，租期5年中的第一年只支付大约10%的款，然后开始不付款（比较多的租金=收不到）。</p><p>5, 房东要么提出解约，要么诉讼。而解约协商或诉讼时，合同条款也不利于房东的权益保障。</p> <p><span style="color: rgb(237, 35, 8);">B，租客方面: 租客想租金低一些，那就满足他们的愿望，以低价出租房源，然后：</span></p><p>1.每月向租客收取管理费、服务费。名义上通过品牌公寓租房没有中介费，但实际上每个月都有服务费。每月服务费x月份数>一次性中介费。这个计策的好处是，把传统的一次性中介费分解成多次的服务费，在签合同的时候要缴的费更少，让租客仿佛觉得自己省了笔钱。（比如，中介费800，分成90元服务费/月，但是最少租9个月。90 x 9 > 800,但租客当时的感受是“没有中介费，划算”）</p><p>房租费押一付三，水电气物管费每月先预收，防止租户失联赖账。因为，骗子是不相信任何人的。</p><p>2. 租客每年租金会上浮5%-10%，一般藏在合同里某个不起眼的地方 。</p><p>3. 哄骗租户办贷款，获得高利贷收益。</p><p>先以很低价挂出去吸引租客，然后告诉租客：其实价格还可以少点，如果租客愿意签订2年的长期合同，但要求租客必须一次性付款。如果租客一下子拿不出这么多资金，就怂恿租客去贷款，包租公司一次性拿走2年租金。租客每月还贷款给金融公司(含本金和利息)，还不上就上征信。而包租公司掌控的2年租金，会不会定期准时转给房东，只有天知道。金融公司还会给这些非法包租公司返点，因为又增加了很多的贷款客户嘛。</p><p>4, 一般承诺退房后15天以内退还押金。在15天中，新的租客又来了。新租客的押金，就是你“可能”收得回的押金 。</p><p>5, 吃房客押金。入住初期，一般就是故意留一些隐蔽的瑕疵(某个电器、马桶什么的)，然后一直不给你解决，居住上的不便迫使你最后主动说不住了，押金归他了。</p> <p>即使租客能够坚持住到正常退房时，也有各种理由黑掉租客的押金。遭遇这样经历的房客，会善待你的房子吗？但包租公司是没有任何损失的，而房东和租客被玩得团团转.</p> <p style="text-align: center;">二，非法包租公司的核心秘密：控盘</p> <p>很多非法包租公司都会只在同一个片区，或者说，就是某几个小区拿房子。从管理成本上来讲是对的。人员不需要太分散，更少的人就可以管理更多的房子。带人看房，维修房屋，处理退租事宜。但是这里面，还有另外一个秘密，那就是只要在这一片区域，收到足够多的房子，他们是可以控制该区域的租金水平。</p> <p>1，前期，挂出大量低价房源，压低小区的租金，打压直租房东。这有两个好处，1是通过低价在短期内获得大量的租客，甚至把周边其他小区的租客也吸引过来，获得现金流。2是打压直租房东，让他们觉得租金低，而包租公司会承诺更高的租金，就会委托给包租公司。非法包租公司获得对客源和房东房源的双重控制权。</p><p>2，后期，赚取人为上涨的租金差。</p><p>如果量足够大，控制某个地铁口周围所有小区。这个地铁口的房子就是比别的地铁口贵50元一个月，100元一个月，你租不租吧！大部分人都是会租的。这个幅度它们是会控制好的。但是每套房上涨100元，按每年10个月有效出租计算，也就是1000元。如果是几百套呢？那就是几十万啊！</p> <p>房子如果是在各个自然人手里，谁都没有这么多时间来打理。但是如果大部分都在包租公司手里了。几个公司的私下通气商量，那可就简单多了</p> <p>三，针对黑心包租公司, 房东和租客的对策!</p><p>房东保护方案：</p><p>1,一般押一付三，先付款后给房。2,长租也可以，必须先看付款表，确保每年的打款比例是平均的，而不是前低后高的比例(后期再高的打款比例，也许会落空的=画个大饼给你)。3,合同必须载明每月的租金。为什么？因为即使包租公司以后赖账不付后面的款，也会以实际占用房子的时间来计算对房东的补偿。载明月租金，对于维护房东的利益至关重要。</p><p>房东本人累点，也尽量自己出租。二手房东，很少见过能放心的。即便起初没有诈骗的心态，一旦他经济出现问题，也会尽量从房子上套钱。最后的亏损、麻烦等还是房东自己承担。</p><p>2, 租客保护方案：所以呢，租房只和房东本人签合同，看房本。中介可以用，但作用仅限于匹配房东房源，我给你中介费就是了。</p><p>这么说吧，有个去年年底注册的，注册资金50w，没实缴一分的一个皮包公司. 柜子里差不多放了几百份的跟房东签的委托管房合同，给我看的近一个月合同有五六十份。这是他们第X个公司。普通老百姓根本没有这个能力去判断，看着高大上的商务办公楼签合同就签咯，很多人觉得这个套路太low，骗不到自己，但是现实是实实在在的很多人被骗了 。</p><p>你要整租，一开始就联系中介说明，我就要房东直接出租的! 看房本、看房主证件信息的那种，有这些的才去租，不是就不租.</p><p>各行各业套路层出不穷, 能防范一点是一点.</p><p>如果这些非法包租公司的秘密，大家都了然于心，并广为传播，那他们还有机会这样明目张胆地坑害房东和租客，制造巨大的社会矛盾，扰乱正常的市场次序吗？这些公司，志得意满、衣冠楚楚地端坐在写字楼里，正盘算着下一个公司取什么好听的名字时，他们最怕的是他们的盈利模式和惯用伎俩被世人皆知、大白于天下的那一刻。请大家注意租房安全</p>