一文看懂:临深城市惠州（惠阳/大亚湾）各片区价值分析-买房投资究竟选哪里楼盘好

说房道房

片区

惠州

大亚湾

惠阳

深圳

南站

城市

新城

惠阳区

中心区

很多外地客户在考虑投资一座陌生城市房产投资的时候，也许最大的疑虑就是两点：

1.这座城市的房价未来几年会不会上涨；

2.房价有一定的获利空间后转手套现是否容易。

那么，我们在看待一座城市的楼市价值的时候，最为实际的评判标准是参考该城市目前的住房供需比，或是未来城市群格局发展走势，会不会对房价起到催生的作用。

有着强大的产业链结构和持续不断的人口净流入，给城市发展输入新的血液，该城市的发展动能会很足，楼市长远来看也就具备了真正意义上的价值潜力。即使是房价在某时期出现的下跌，也只会是短期的小幅度，长期都会是一路看涨。

作为临一线城市片区，能承接起一线城市因高房价挤压下的被迫外溢置业群体，随着两城公共交通体系的全面升级和相应配套设施的逐步完善，长远来看，都会是多数人的一种必然选择。而对于失去产业链支撑的三四五线城市里，如果曾经是因棚改货币化所带动的房价高位，随着该红利的逐渐消失，长期的年轻人口净流出，以后房价在一定时期很可能出现断崖式下跌。

所以， 投资买房，曾经那种买入即赚的粗暴财富增值时代已经过去了，就需要理清更好的置业思路，并不是哪里的房产都能闭着眼睛买的。 环深城市惠州，地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，与广东省河源市、汕尾市交界，南部与南海大亚湾相邻，与香港隔海相望，西部与广东省深圳市、东莞市、广州市接壤，北部与广东省韶关市毗邻。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4，海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。

南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。有着丰富的山水资源和广阔的海岸线，因此，它被称为是深圳东绿色山水城市，同时也是广东著名的滨海旅游城市。

随着2017年粤港澳大湾区发展战略的提出，这座与广东最发达三个城市：广州、东莞、深圳接壤的城市，被寄予了更高的厚望。在大湾区的9个城市当中，惠州的经济总量排在第五位，GDP增速保持在7%以上。近几年的发展势头迅猛，与深圳连接的高铁、高速公路发展迅速，十三五规划期间，惠州计划修建多条地铁线路与深圳对接，未来将与深圳实现轨道一体化，在深圳的辐射带动和粤港澳大湾区发展战略的影响下，未来的惠州楼市前景可期！ 惠州市下辖四区三县：分别是惠阳区、大亚湾经济技术开发区、惠城区（市区）、仲恺区、龙门县、博罗县、惠东县。其中惠阳区和大亚湾经济技术开发区离深圳最近，也是深圳置业选择买房最多的两个地方。纵览整个惠州，未来升值潜力和投资价值最大的就是临深的惠阳区和大亚湾经济技术开发区。

其中惠阳临深最近的是淡水街道，它也是惠阳行政中心所在地。从2015年的这波楼市牛市开始，淡水和大亚湾的房价就开始爆发式增长，一度超过惠州市区，成为全惠州房价增长最快，价格最高的地方，成交量也是每年遥遥领先于其他区县。 淡水是惠阳区距离深圳最近的片区，也是惠阳这边未来楼市升值空间最大最具投资价值的地方，分为三大最有价值投资片区：白云新城片区、草洋站-淡水中心区商圈、南站新城片区。

（一）惠阳淡水适合投资的三大片区：

1.白云新城片区
惠阳与深圳坪山新区交界处，处于惠阳、大亚湾、深圳坪山新区三城交汇的地方。白云新城，东起坪山河东岸，南至白云路，西临惠阳区与深圳市分界线，北临淡水河，总面积358.32公顷，规划配套人口7.8万人。

随着深圳东进战略加快实施，惠阳区把实施重点片区PPP项目作为全面对标深圳、推动城市扩容提质的重要载体，在全区范围内谋划了25个条件较为成熟的PPP项目，总投资约400亿元。

2.淡水中心商圈区
主要由淡水中心区与深圳地铁14号线惠州段草洋站周边区域组成，由东华大道将两个片区串联起组成一个行政中心商务区。

东华大道打通了惠阳商务中心与大亚湾商务中心的“任督二脉”，将两个中心紧密的联系起来，通过中间的地铁站点，将两区打造成一个大的宜居宜业的人文生活居住区。

淡水中心区商圈位于广东省惠州巿惠阳区南部，是惠阳区人民政府所在地，是惠阳政治、经济、文化中心，南临大亚湾经济技术开发区，区域优势明显，是靠香港和深圳特区最近的城镇之一。 与深圳市区相距50公里，至国家一类口岸惠州深水良港仅12公里，离惠州城区37公里,是参与港深产业分工,接受大亚湾大项目辐射的最直接地区。与市场经济发展相配套的文教、卫生、金融、服务、海关货检、治安管理体系均已建立并日臻完善，保证了淡水迈向现代化城市发展需要。

3.惠州南站新城区
惠阳中心城区东部，惠阳区新桥片区内，北至白云路、东至惠大高速、西至淡澳河、南至亚公顶山，规划控制面积16.39平方公里，包含惠州南站新城规划区、亚公顶森林公园规划区两大区域。以厦深铁路惠州南站客运枢纽、城市核心景观中轴线、古屋河都市景观、综合购物公园和现代物流园等项目为重点，拉开惠州南站新城建设空间框架。

作为惠州环大亚湾新区的三大起步区之一，是惠阳未来几年重点推进的重大产业项目，总投资额超78亿元的城市配套PPP项目正式落地，将打造成为产城人融合、宜居宜业的立体生态新城。 惠州南站新城组团将强化对外交通功能，完善以惠州南站为枢纽，以惠大高速公路、深汕高速公路、白云路等构成的对外交通体系。 依托惠州南站、体育文化公园、古屋河湿地沿线地区和亚公顶城市森林公园等景观资源，以绿色生态为标杆及要求，以智能制造、绿色产业为推动力，打造成生态智慧新城的未来城市，构建地域特色鲜明的惠阳“城市客厅”。

（二）大亚湾经济技术开发区
大亚湾不仅毗邻深圳，同时它还拥有丰富的滨海旅游资源，近年在深圳的辐射带动下，大亚湾的长期规划与功能分区渐渐有了初步的雏形，主要规划有五区：西区、中心区、港口区、东区以及黄金海岸旅游区，而居住区又以西区、中心区为代表。 1.西区
大亚湾的综合产业园区，同时也是离深圳最近的区域，与深圳的坪山新区接壤。西区又分为两个区，以石化大道为界，石化大道以北为北区，主要是中央生活居住区，石化大道以南，称为南区，主要是电子信息产业园区。

2.北区
是目前大亚湾生活配套最齐全的区域，也是居住人气最旺的地区，万达广场、翡翠山生态购物广场、高弘花园步行街等大型商业和学校都集中在这一块，该片区非常适合自己居住，小户型出租率与出租价格非常理想，对于购买住房自住或者投资小户型出租后期转手的客户，这个片区首当其冲。

3.南区
是大亚湾流动人口最密集的区域，以比亚迪为首电子制造都集中在这个片区，强大的消费人流，带动了周边商业的发展，环比亚迪附近的小商铺，对于喜欢投资商铺的置业者是个不错的选择。同时，南区的沿龙海三路一带，现在也在重点开发生活居区，相对成熟的配套，对于购房自住的客户来说，也是个不错的选择，住房投资角度来讲，出租率与出租价格略逊于北区。

规划的深圳地铁16号线与万达文旅城也在南区，这一带，目前全是山林空地，有少部分本土居民居住，因此出租率不高，出租价格也不会太理想。但是这个片区价格相对其他片区低很多，而且未来发展规划好，这附近的房产适合握在手上做一个中长线的布局。

4.中心区
（各个区域定位不同，又划分为北区、中区、南区）

（一）北区-生活居住区
这里是中心区城市面貌最漂亮的区域，是今年新开发的片区，城市道路宽阔，没有自建房，全部是商品房，相当有城市的感觉，这个片区无论是投资还是自住，都还不错，不过建议要选择靠近西区的地方，因为配套多集中在那一块。

（二）中区-行政商务服务区
这里是大亚湾的行政单位聚集的地区，也是公园分布比较多的地方，有浓烈的生活气息，也有部分商务办公写字楼，如果是考虑自住的话，中区也是个不错的选择，但投资角度来讲相对没有西区那么大潜力。

（三）南区-滨海生活居住区
南区也叫澳头老城区，这个片区最大的特点就是挨着海边，且未来还会开通通往香港、澳门、深圳的水上客运航线。这个片区配套成熟，人气旺，与港口区相邻，又与规划中的万达文旅城靠近，且旁边的小桂湾也是政府重点开发旅游区域，多重规划利好，南区不仅适合居住，也是非常适合投资。 惠阳区买房投资推荐：
（1）短期投资：淡水中心区商圈>白云新城片区>惠州南站新城片区；
（2）中期投资：白云新城片区>淡水中心区商圈>惠州南站新城片区；
（3）长线投资：惠州南站新城片区>淡水中心区商圈>白云新城片区。

大亚湾买房投资推荐：
自住：首选临深西区万达商圈周边片区>中心区的中部片区>南部片区；
投资：首选临深西区万达商圈周边片区>西区南部片区深圳16号线走势区域>中心区南部片区。

来源/微信公众号：湾区楼市观察；
作者： 周扬
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