北京热点区域解读 | 亦庄，被低估了的“第二望京”

Aa豪宅经纪人 ~ 刘薇

亦庄

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为什么选择热点区域？

资源聚集带来的便利优势，包括政策利好、规划配套、消费者（人）及其他软硬件。选择的逻辑顺序为：利好释放—规划合理—建设升级—配套优质—生活便利度高—资产溢价力。

高潜力置业区域标准是哪些？

1、区域利好：政府有政策倾斜，如科技园区的减税还有就业政策，带来的各种市政配套升级；2、产城兼备：非睡城，区域有产业支撑，紧邻商务办公区，工作与居住的通勤距离适宜；3、交通便捷：有公共交通（地铁、公交快速路），路网发达（畅达环路、主干道、高速）；4、生活便利：1公里范围满足基本日常所需（超市、菜场、便利店及生活必需设施），3公里范围满足购物、就医、娱乐、休闲需求；5、教育优质：小区配建教育设施，从幼儿园到小学（公立、私立），9-12年制就近上学；

根根据北京城市总体规划，北京将着力打造“三城一区”，亦庄开发区则是其中的“一区”，重要程度不言而喻。因此亦庄也是北京此次分区规划中，除了行政区外的唯一一个编制分区规划的。

北京有五大集中办公商务区：国贸、金融街、西二旗、望京、亦庄。亦庄，享受双重优惠政策的国家级经济技术开发区，产城兼备、有业有城，通勤居住两相宜，作为最具潜力价值的购房热点区域，正受到得越来越多购房人群的认同。看一个区域的未来发展如何，可以对标同类区域的发展轨迹，亦庄的对标，就是望京。由于与望京的区域发展特点相似，长久以来一直被行业认定为“第二望京”。简言之，望京的现在就是亦庄的未来。在传言的“帝都购房鄙视链”中，望京“是北京四环外房价最高，且生活最便利，同时也是很多朝阳大众心向往之”的购房重点板块。2011年，大望京科技商务创新区被正式写入北京市“十二五”规划，定位为高端国际化商务创新城市综合体，总投资近300亿元。望京的蓬勃发展，本质上是借了“先规划后建设”的东风。望京区域发展特点：1、朝阳城市文化品牌，国际交往及文化融合；2、产业聚集度高，高科技及高端服务业；3、交通便利度高，多轨交汇，13、14、15号地铁线；4、配套成熟度高，可短距离实现职住平衡；5、教育价值度高，朝阳优质教育资源集中。反观亦庄的区域发展特点：亦庄位于东南五环外，京津高速与京台高速之间。亦庄是北京市唯一同时享受国家级         经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。 与望京相同，与所有城市的经济开发区一样，亦庄也是先有规划再启动建设。

亦庄新城的规划范围

本次规划将开发区、综合配套服务区、台湖高端总部基地、光机电一体化基地、马驹桥镇区、物流基地、金桥科技产业基地以及两块预留地纳进亦庄新城的规划范围。

亦庄经济开发区59.6平方公里

加通州和大兴部分，共计225平方公里

区域特点1：起点/定位高

亦庄定位是以沿海开放城市经济技术开发区为样板，作为联接京津冀区域经济带的从事高技术、科技型出口贸易经济技术开发区，具有打通京津冀经济带关键环节的国家级战略地位。2019年，北京市人民政府批复最新的《亦庄新城规划(2017-2035年)》，明确指出要努力承接首都功能，把亦庄新城建设成为没有大城市病的低密度绿色城区。人口规模则要在2035年控制在89.2万人左右。亦庄新城的规划区域包括亦庄核心区（核心区、河西区、路东区、路南区），大兴区部分（旧宫镇、瀛海地区、青云店及长子营北部），通州区部分（光机电、台湖、马驹桥镇、金桥），以及飞地（青云店及采育工业园）。

区域特点2：产业聚集度高

亦庄是北京云集高端、品牌类科技制造型企业最集中的区域。现已聚集了来自30多个国家和地区的4800多家企业（可口可乐、资生堂、奔驰、施耐德、京东方、京东等），其中包括77家世界500强企业投资的108个项目，以及一批优质内资项目。基于这些重点项目，成功打造了若干产业集群：

以诺基亚（注：诺基亚已经被微软收购）为龙头的移动通讯产业集群；

以京东方为龙头的显示器产业集群；

以中芯国际为龙头的集成电路产业集群；

以北京奔驰为龙头的汽车制造产业集群。

以及以拜耳为代表的生物制药产业集群，

以SMC、ABB为代表的装备制造产业集群，

以GE为龙头的医疗设备产业集群和以国富安为代表的信息安全产业集群。 

以金风科技为代表的新能源产业集群。

区域特点3：交通便捷

亦庄通往京津冀、甚至整个华中、华东区域非常的便利。现拥有三纵二横的高速路网，三纵是京台、京沪、京津三条高速，由此40分钟可达北京大兴国际新机场、2小时可达天津港、14小时可达上海洋山港。两横为五环、六环，由此去往全国各地非常的便捷。

轨道交通：亦庄线于2007年开工建设，并于2010年底建成通车。北接地铁五号线的南端终点宋家庄站，南至京津城际铁路换乘站亦庄火车站。未来规划建设M12线、L5、L2支线、S6线四条轨道交通线。

亦庄火车站是京津城际其中重要一站，它也是亦庄作为联接京津冀大发展战略关键环节的重要标志。由亦庄核心区地铁至亦庄火车站仅需20分钟，并且预计2022年开通的17号线，将首都东部最重要的经济核心区未来科技城、望京、三里屯、国贸、十里河与亦庄相联。通过高速铁路与城市地铁，使得北京核心经济区与津冀紧紧联系在一起。

区域特点4：大商业、医疗及休闲配套成熟

商业配套：

亦庄创意生活广场、力宝广场、大族广场、城乡世纪广场等大型综合类商场，还拥有山姆会员店、京东7FRESH（全北京就两家，海淀五彩路一家，亦庄一家）、阿里的盒马鲜生（盒马鲜生将在亦庄经开大厦B1层开设第二家店面）、BHG等大型综合商超。

娱乐设施：

大料国际影城、唐阁国际影城、全亚洲最大的韩国CGV影院，中传国际影城（5300平米电影院，影院中设有一个IMAX巨幕厅）、以及羽毛球馆、电玩城、击剑馆和汇聚30个品牌的精品街区。

医疗配套：

区内建有北京同仁医院(南区)、北京中医药大学东方医院南院区、大兴区中医医院、首都医科大学大兴医院、亦庄医院等多家医疗机构。开发区还建立了全市区域性补充医疗保险，坚持倾斜高端人才，增加了健康保健的内容，提高了高层次人才医疗费用的报销比例。北京中医药大学东方医院（南院）：是北京中医药大学第二临床医学院，国家中医药管理局直管单位，国家中医临床研究基地建设单位，是一所特色明显、功能齐全、设备先进，集医疗、教学、科研、预防和健康咨询为一体的三级甲等中医医院，是直属教育部管理、进入国家“211工程”建设的北京中医药大学所属附属医院，北京市医疗保险定点医院。北京同仁医院亦庄分院：京南最大的一家综合性三级甲等医院，目前设置床位约600个，2019年二期投入使用后床位将增加至1400个。

公园配套：

两个城市级公园（南海子公园，站前湿地公园）、九个组团公园（企业文化园、博大公园、北神树公园，东石公园，亦庄湿地公园，凉水河公园，体育公园，红凤公园，马驹桥湿地公园）南海子公园：北京四大郊野公园之一，也是北京市最大的湿地公园。总面积1165万㎡（相当于4个朝阳公园面积）站前湿地公园：位于台湖高端总部基地，规划蓄滞洪区约50公顷，并考虑利用六环路以东两个规划污水厂的中水作为人工湖景观补水。

区域特点5：优质教育资源

拥有优质的学前教育、义务教育、高中教育、高等教育、职业教育、国际教育。保华国际教育园（包括耀中国际学校、耀华国际教育学校、礼堂和学而国际中心）、北京二中亦庄学校、北京小学大兴分校亦庄校区、北京八中亦庄分校、二十一世纪幼儿园、中国公安大学、北京印刷学院、北京电子科技职业学院等多家名校坐落于此。北京二中亦庄学校：建于1998年，由北京二中、史家胡同小学共同举办的民办学校。由小学、初中、高中及国际高中为一体的十二年一贯制公办寄宿、走读学校。学校现有学生2500人，教职工294人，其中高级教师35人，中级教师72人。学校占地7万平方米，建筑面积5.5万平方米，已建成综合教学楼、图书馆、实验楼、礼堂、餐厅、学生公寓、室外操场和花园式中心绿地，办学硬件良好。耀中耀华国际学校：包括招收中国学生的耀华学校和招收外籍学生的耀中学校。耀华国际学校为学生提供最佳的中，英双规制国际化教育。提供的国际课程可让学生在任何阶段都能衔接世界各地的学校和大学，毕业证书被世界著名的高校广泛接受，与国际接轨。北京建华学校总校：与北京十一学校为同一校长，共享十一学校的优质教学资源、先进的办学模式及丰富的改革经验，亦庄分校占地近120亩，建筑面积近 12 万平米。E9 建设小学， 2019 年9月正式开学。E13 建设九年制学校及国际高中，2020年9月正式开学。亦庄分校承担小初部/高中部两所学校的办学任务，是亦庄优质教育资源引进的重要试点项目。亦庄校区共设置42个小学教学班，21个初中教学班，以及18个高中教学班。形成十二年一贯制学校。2018年文理一本上线率89.6%，其中文科一本上线率100%；七年制课程试验区一本上线率100%。

亦庄路东区重要规划：两站一街

“两站一街”处于环渤海总部基地的中心位置，根据规划方案，目前“两站一街”规划总用地面积1677公顷，这里将主打高端商务新城，由地铁亦庄线的2站（亦庄火车站和次渠站）及17号线的3站，加上沿线的商业街共同形成。初步的规划方案构建了“两轴、一环、多组团”的城市整体空间格局，这也就意味着，未来“两站一街”将实现与中心城区的快速通达。同时与周边区域也将进行站城一体化开发建设。

因此，从各项指标来看，亦庄完全具备了望京发展的所有条件。产业聚集，大量的知名企业汇集、带来了大量中高端层次人口，也促动了亦庄区域的生活配套设施的建设，带来了更多的购房需求，推动了区域住宅市场的换手率，不动产方有在交易流通中兑现增值的可能。

图：望京当前的楼盘梯队划分

楼盘梯队反映的是该区域的换房次序，代表换房从下往上流动。第一梯队最高，金字塔尖，第五梯队则是刚需，从上图可以看出，站在第一梯队的都是区域高端和次新房（房龄新）社区，最末梯队的往往是最早建设的老旧小区。

亦庄的居住用地不是很多，现有的小区开发年限都较久，最早都集中在亦庄文化广场，次新房社区更是特别少，近几年新房供应分布在南海子公园板块，主要代表项目如：亦庄金茂悦、金茂府、城建海梓府等。当前区域新房供应主要是南海子公园及路东区。