一个通过整合宅基地建设海南特色乡村民宿美丽文罗

黎谢

宅基地

民宿

案例

用地

项目

地块

农庄

陵水县

建设

规划

2020年春节以来，中国遭遇了“新冠肺炎”的袭击，成千上万的医务工作者驰援武汉，抗击病魔。我们大家，都被迫居家工作、线上“修行”。

一个国家就象人的机体，当遭遇病毒感染侵袭时，如果您是白细胞，就义无反顾地挺身而出、无怨无悔；如果你有其他职责，那就尽力做好本职、分担义务，让社会机能尽早恢复正常。

因此，我们将按计划继续工作。知行合一。今天，和大家分享一个通过整合宅基地建设海南特色乡村民宿的实验性案例。

一、必要说明

（1）案例成果的阶段

本案例介绍的工作内容，对应上面第二部分的“居住社区详细规划”的方案阶段。即，它是在第一阶段工作已经完成的前提下展开的：

* 已经对项目选址条件进行了深入分析；

* 已经对项目涉及的各种背景规划进行了仔细研究；

* 已经与村民进行了初步的接触并取得村民们的基本认同。

下一步，要将这个成果与可能入住的“冬季候鸟”团队沟通，在取得他们的认同和意见后，再进一步深化成为完整的详细规划甚至工程设计成果。

（2）项目类型的判定

本项目是在“多规合一”确定的村庄建设用地范围内，通过与部分村民组成的“农民专业合作社”、将合作社成员按照“一户一宅”政策确定到成员个人名下“宅基地”的“拟建房屋”的部分建筑面积（二层三层）特定年限的“使用权”与共享农庄庄主进行合作而建设的“村庄民宿”。

（3）本案例的价值

本案例的价值，在于它是一个“在理论上可能的最小用地规模上、有可能达到共享农庄产业链的商业平衡水平标准的村庄民宿建设实践”。如果获得市场成功，将具有极强的借鉴意义与可复制性。

（4）关于“实验性案例”的说明

“观察性案例”——作为观察研究部门，观察、研究共享农庄的发展规律；

“项目性案例”——作为规划设计单位，按照规范进行编制，并通过评审；

“实验性案例”——作为咨询策划机构，提出思路想法说服业主共同实施。

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宅基地的整合

0201. 项目合作宅基地的基本情况

（1）区位与交通情况

项目位于陵水县文罗镇BT队。

北侧距文罗镇0.7公里、南侧紧邻东环高速公路，距高速公路入口约1.7公里。自高速公路向东10公里可达陵水县高铁站，进入陵水县城也只需14公里；

陵水县距海口约197公里，距三亚约65公里。从交通区位来说，在这里建设“共享农庄”无论是生活还是旅游都十分方便。

（2）村庄规划编制情况

本项目的所有相关规划都是完整的。

（3）选择并确定项目合作宅基地

庄主公司通过与村民积极沟通，在“多规合一”BTZ队的宅基地范围内，初步确定了一块总面积为3.68亩的合作地块，其中“多规合一”确定的乡村建设用地面积为3.49亩，还有一点点农业用地。

该地块位于BT队南部，形状为一倾倒的“凸”字型。地块东侧为村内道路，西侧为林地和农田，西北和东南各有一栋已经建好的民房紧邻地块，使得地块显得比较局促。

　　0202. 宅基地整合

（1）确定最节省用地面积的宅基地布局

之前推送的微文中，按照“最节约建设用地，最低限度地满足报建要求”的原则，排了几个用地模块，见图。按照此模块的逻辑，将其应用在本项目上。

首先根据地块形状，按照每块宅基地175平方米的标准，划分合适的宅基地尺寸。经多方案比较，确定了“10米*17.5米（3个）、10.8米*16米（7个）”共10块宅基地的布局。可以按照基本满足城市居住区同等标准的交通、消防等各项专业要求。之后，按照地块的实际，对宅基地和道路进行优化调整。

最后，将符合相应宅基地尺寸的民宿户型，在考虑通风、日照等条件下安排到对应的宅基地上，完成基本的地块布局。

（2）选择扩大范围后的用地规划图

10号地块设置为接待中心。

在其后边规划一处综合庭院，虽然其规模不足以作为专门的“采摘果园”进行对外开放，但可以作为农家娱乐活动来增加农庄的游乐体验；在其外圈环绕的是为8栋民宿各配备的“半亩菜园”。整个项目用地规划便完整闭环

我们可以看到，这个布局方案最大化地利用了宝贵的乡村建设用地，布置了9个尺寸较为标准的宅基地和1个异形宅基地，目前镇政府批复了8个。而乡村民宿的旅游属性需要配备一个接待中心，这个异形宅基地则刚好可以满足，形成9栋民宿和1个接待中心的功能结构，目前实际宅基地为8个。

该项目作为候鸟养老安居定位

该项目营业执照以及报建手续