出租房如何收益 交税 家减税

纽约万能姐姐milly

                   租金收入如何征税 

美国租金收入税率。现行的“美国公民和居民的常规个税税率”，采用分级所得税征收办法，最低为10%，最高为39.6%。

如何征收？可分两步，计算缴税数额，按照个人所得分级税率计算税费，为便于大家理解，现以50万美金的房产为例。

假设一栋价值50万美金的独立屋，一年的租金收入有42000美金，扣除房地产税、基本房屋维修、水电费及折旧共10000美金，则此出租房产净收入为32000美金。根据联邦税率，在8500美金内上缴的税率为10%，剩下的23500美金需要缴的税率为15%， 两者加起来为4375美金。

                 哪些费用可以抵租金收入 

不过在交税之前，有很多的机会和办法可以减税。你可以将出租这件房间的花费完全扣除。比如，买房时的费用。可以分为以下几类：

———与房屋交易有关的费用————

如产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入，不可以抵税的，但可以附加在房子的成本上，将来出售时用来降低房子的增值税。

———与申请房屋贷款有关的费用———

如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用，如果是自住房是不可以抵税的，也不可以加入成本。但如果是出租房，则可以按照贷款的期限来折旧抵税。

——————租金带来的各项费用————

如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费，甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等，都可以抵扣当年的租金收入。

但要注意：当年的出租必须在14天以上，或者既有出租也有自住时，自住的天数不能够超过出租天数的10%，才会满足出租的定义。满足了出租房的定义，发生的各种费用才可以抵税。

———————修理费—————————

如果房屋需要修理，而修理并没有增加房屋的价值，也不会延长房屋的价值，仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用，当年是可以抵扣租金收入的，如漏水或者是破损墙体刷漆，或者修理坏了的窗户等等费用。

而如果是把屋顶重新修一下，比如更隔热，更饱暖，或者替换房间里的大件物品，能够增加房屋价值的，则不能在当年全部来抵税，这些成本只能逐年摊销。

此外，一些折旧的费用也可以抵扣相关税费。

                    租金纳税注意事项

通常，非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表。一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。

当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要申报。

比如，大家一年的美国租金收入为1.2万美元，但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元，则业主出租房产净亏损8千美元。

这时，业主千万不要以为出租房产处于亏损状态，无需缴纳个人所得税就不需要申报了。

如果不申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。如及时申报，则可避免这样的事情发生。