深刻解读粤港澳大湾区 惠州 - 美篇

海涛

惠州

深圳

大湾

城市

地铁

产业

房价

靠近

高铁

东莞

惠州位于粤港澳大湾区东岸，东岸是大湾区最发达的片区。作为粤东门户，向东经潮汕可连接福建，向北经河源可连接江西。具体接壤上，北接韶关、河源，西靠广州、东莞、深圳，东联汕尾，南面沿海。虽然位于珠江东岸，但实际上惠州是不靠珠江入海口的。

2018年惠州的GDP是4103.45亿元，在广东省内排第5，仅次于东莞。实际上大家知道广东富裕，是中国第一大省级经济体，但很多人肯定不知道广东省发展极其不平衡，第四名的东莞，其GDP已经是第五名的惠州的2倍，其他靠后的城市GDP就更不用说了。

但是不管怎么说，惠州的发展水平在大湾区里，可以算是第二梯队的。比不上香港深圳广州东莞，但至少是领先其他一帮小弟比如中山珠海肇庆江门的，且年GDP以6%速度在增长。

惠州面积很大，有1.1万平方公里，在大湾区所有城市排第二。

专注实体经济，房价虽低价值高

惠州的GDP能排全省第5，超过名气上更大的珠海、中山。但是房价却要比中山、珠海都低。刚刚过万，整体均价在1.4万/m²，放在全国房价都不算高。

惠州是一个务实，也是一个定位很明确的城市，它很清晰在高端产业比如科技金融、人工智能等肯定是拼不过深圳东莞。那就把着力点放在实体经济上，专注发展实体经济和传统工业，所以也在大量承接东莞，尤其是深圳的产业转移。

惠州的两大支柱产业，电子信息和石油化工，这两个产业在全国都能拿出来秀一秀的。去年，惠州电脑、彩电的产量都过亿，智能手机更是达14亿部，也就是说惠州一个城市产的手机都够咱中国人手一部。而惠州大亚湾石化产业园，在中国的化工园区中排名第二，仅次于上海的化学工业经济技术开发区。

惠州地理位置优越，靠近深圳、香港，同时也处于广东沿海。拥有大湾区6大港口之一——惠州港，年吞吐量已经过亿。再加上惠州实业基础扎实，在积极的外向型经济政策下，成了港台产业转移和外商投资的重要地点。目前，整个惠州有3600多家外资企业，已有60多个国家和地区的客商到惠州投资兴业，投资金额超290亿美元。光500强企业就有33家，投资了大大小小60多个项目。

光看经济实力，惠州比不上大湾区内的另外两个制造业强市佛山、东莞。但是结合房价来看，相比东莞、佛山2万的房价再看我们临深圳最近的惠州，，惠州才1万出头，不管是在城市发展还是房价的上涨，都有很大空间。

惠州的楼市政策在环深中是算一个奇葩，因为即限售也限价，但偏偏却不限购。在粤港澳大湾区内，你还没限购，你还那么靠深圳，楼市当然很容易被弄火起来。

惠州作为深圳后花园 旅游资源丰富

作为传统制造业城市，惠州其实也是一个旅游资源丰富的城市，有很多著名的旅游景点，惠州西湖、巽寮湾、双月湾，珠三角避暑天堂南昆山，岭南名山罗浮山，有山有水又有海。

作为广东海洋大市之一，惠州拥有200多公里的海岸，有丰富的滨海旅游资源，大小海湾28个，刚才说的巽寮湾、双月湾就是广东省最优质度假海湾之一。

与深圳交通连接紧密

惠州不仅在地缘上靠近深圳，和深圳在交通上也紧密相连。

规划上有8条轨道交通和深圳实现对接，分别是两条高铁、一条城轨和五条地铁。

高铁方面：已通车的厦深高铁，从厦门开往深圳，在惠东和惠阳设站，直达深圳北。同时还有在建的赣深高铁，通过惠城的惠州北站和博罗的博罗站 

在未来规划中，深圳将有5条以上地铁连接惠州。最近的，就是深圳地铁14号和16号线，这两条地铁将连接惠州惠阳和大亚湾，目前这两条线在深圳境内都已经动工。14号线是含金量非常高的一条线，一方面它可以直达深圳的最中心——福田区的核心岗厦北。另一方面，14号线是一条快线，也就是说从惠阳起始站到深圳终点站岗厦北只需50分钟。另一条延长线16号线，从龙岗大运中心出发，经过坪山，最后连接到大亚湾。这条地铁线的价值也不可忽视，因为把大亚湾和深圳两个东进最核心连接起来了。

深圳东进战略最大收益城市

深圳政府要砸1.4万亿投入，打造起深圳东部中心，改变东西发展不平衡的格局。作为与深圳东部直接相连的惠州，无疑就是深圳东进战略的最大收益城市。

通常来说，那些靠近一线城市的三四线城市，如果你自身的产业基础薄弱，你的人口和资源就容易被一线城市给吸走，这就是所谓的 “虹吸效应”。帝都北京和它周边的仆人就是典型的例子，这些靠着北京的城市：张家口、承德、保定、廊坊没有一个发展得很好的，要产业没产业，要发展没发展，但是房价却因为靠近北京而被投资客给炒高。

想要不被虹吸，只有两种方法，一个是自身够强，留得住人才和产业，像天津就能相对保持得住自己的人口和产业。另一个是同城化和产业互补，像广佛同城就是例子，佛山一方面自身基础好，同时和广州有产业的互补，所以佛山的产业和人口自然就不会那么容易被广州虹吸掉，反而一定程度上广州的人口和产业会外溢到佛山，带动佛山发展。

而深圳东进战略对惠州来说就是这样一个同城化和接收深圳产业、人口转移的机会，在两地同城化基础上，尤其是异地地铁的直接相连会将两个城市紧密联系在一起。深圳东进战略不仅会让深圳东部的龙岗、坪山崛起，也会让惠州抓住机会趁势发展。

在中国绝大部分的城市，它的楼市都是当地人市场。但是惠州比较幸运，因为它除了当地人市场，外地人市场也占了蛮大一部分。当然，这和它的位置和拥有的资源是极其相关的。外地人市场包括哪些呢？

一、深圳人，有的因为没购房名额买不了，有的因为房价贵买不起，那就只能在深圳周边买，而惠州就是一个非常好的选择。尤其是靠近深圳的惠阳、大亚湾；

二、香港人。大家不要忽略了香港，惠州实际上也很靠香港，早在10多年前很多香港人就已经开启了双城模式。从惠州南站坐高铁到香港最快只需45分钟到香港，非常方便。尤其在粤港澳大湾区规划的指引和整合之下，越来越多的香港人会涌入大湾区经商，就业，那么跟随而来就会是在内陆置业买房。

三、旅居人群。惠州的旅游资源在广东省内算是非常不错的，尤其滨海度假资源。相对于北方而言，惠州是南方沿海城市，又靠发达城市深圳，气候和空气都很好，冬天温暖。

所以，很明显可以看到，惠州的楼市容量很大，除了当地人，还包含外地人市场。这个对于投资一个城市而言就相当重要，楼市容量越大，房产交易才会越活跃，房价上涨的空间才会更大，转手才会更容易。而更重要的是，在全国楼市当前限购如此严厉之下，惠州是整个环一线中唯一不限购的城市。

惠州投资，区域筛选的2条最核心标准

（1）离深圳远近

深圳面积小人口多产业强房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说，惠州最大的价值不在于它自身的发展，而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般，所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。但惠州那么大，不可能任何一个地方都靠近深圳。所以，投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。

（2）有无地铁规划，尤其是与深圳有无地铁直连

城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效。

我们投资惠州，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁。

想了解更多粤港澳大湾区及惠州的价值，电话或微信联系特派员：海涛18343070401