业主委员会宣传册

燕龙逛逛

业主

小区

委员会

物业

业主大会

业委会

物业管理

物业公司

服务

开发商

目录

概述

1.业主委员会，是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。
2.基本含义
业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种组织 形式。
一般情况下，业主委员会有两种产生方式：
1、首届业主委员会由小区全体业主投票选举产生；
2、根据小区业主大会议事规则约定的规则进行选举产生。
业主委员会通常为5~11人，也可以根据小区情况在议事规则或管理规 约中对委员人数进行约定。

成立业主委员会的原因

一、 业主委员会是广大业主权利实现的载体
它不是个别人进行商业性交易的媒介，也不是业主有什么问题都要找的出气筒，它是一个组织，一个没有私心，只有公开、公正维护业主共同利益的组织，一个严格按照法定程序和章程运作的机构。如果有人想把它变成个人目的实现的媒介，那么就错了，如果业主委员会中这样的人多了，业主委员会也就没有资格作业主的代表了。 二、业主委员会是协调业主与开发商、物业管理公司之间关系的载体
业主、开发商、物业管理公司三者之间应当是一个通过尊重各自合法权益，相互配合，相互制约而共同发展的关系。
对于业主，从居住的角度说，希望有一个安全、卫生、舒适、文明的环境，从置业的角度说，希望物业能保值、升值；对于开发商来说，也希望所投资的项目能够成为同业中的精品，并成为下一个项目能够引起置业者兴趣的成功先例；对于物业管理公司来说，通过提供高水准的管理服务而获得社会的认可，进而赢得可观的利润是其追求的目标。
综上，从根本上讲，业主、开发商、物业管理公司三者的利益是共同的，因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起、共同的利益才能实现，反之，则可能是三败俱伤。 三、业主委员会是使小区物业保值、升值目标实现的载体
每一个业主都希望自己所在的小区物业能够保值、升值。那么，这个目标靠什么来实现呢？应该靠发展商的承诺完全兑现，靠三方的鼎力配合，靠业主委员会的科学运作！
业主委员会的成立不仅是为了解决一些具体问题（不管这些问题是过去遗留的还是眼前要处理的），更重要的是要制订出一个长远规划，这个规划的前景就是提高小区的知名度，树立良好的公众形象而使它成为精品；规划的目的是使小区物业保值、升值。而要实现这一目标，可以说要有一个长远且不凡的历程，这就需要业主委员会不断的努力。任何与此目标不和谐的认识和行为都将最终被摒弃。
随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。

业委会成立意义

一、便于行使管理权 
在成立业主大会的过程中，业主大会需要制定业主大会议事规则和物业区域内的管理规约，这些文件都是小区正常、有序运转的基本文件。例如：合理规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 二、 选聘和续聘物业管理公司。 
小区管理存在多种形式，比较成熟和实用的就是聘请物业公司进行管理。业主大会和业主委员会根据业主的共同决议，确定聘请的物业公司、签订物业服务合同内容、物业服务事项、收费标准、车位管理等等事项。我们小区主要存在和大家比较关系的问题主要都体现在与物业公司整体的服务质量有关的问题上。物业服务是一种综合性服务合同，包括：环卫、安保、物业维修、秩序管理、车辆管理等等，物业服务决定着小区的整体质量。 
三、审核、监督各项费用的使用。 
小区的公共管理涉及到费用主要体现在物业服务费和专项维修资金。业主委员会可以有效地审核和监督这两项费用的使用情况。物业公司是替业主服务的，是由业主大会和业主委员会聘请的，自然对物业公司有着良好的控制。专项维修资金在大家收房时都已经交纳了，在没有业主委员会的情况下是由开发商和物业公司控制，在业主大会和委员会成立后，就由业主控制。专项维修资金需要经过占人数和面积在三分之二业主的同意，才可以使用。 四、审核、监督各项费用的使用。 
一个小区一年会有多少公共收益？据宁波市鄞州致诚物业管理师事务所首席管理咨询师、国家注册物业管理师陈哲伟大致估算，如果小区物业费用由居民全额负担的话，一个１０００户左右的社区，一年的公共收益一般在８０万元左右。
　　这些公共收益来自于小区停车位的收费、公共经营用房的租金、电梯灯箱广告、小区设摊设点费用等，一般而言前两者占大头。

五、审核、监督各项费用的使用。

维修基金按下列规定收取：
（一）商品房出售时，六层住宅按售房款的２％收取，六层以上住宅按售房款的３％收取；
（二）单位出售公有住房时，按售房款的２０％提取。
（三）公房的购买者按购房款的２％收取。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，不得挪作他用。

六、可以有效监督、协助物业公司提升物业服务和小区公共区域的空间整体质量。 
业主委员会的成员都是物业使用人，是物业公司提供的物业服务产品的体验者，可以有效地及时地发现问题，提出纠正和完善的意见。对小区环境的改善，电梯等设备的维护和保养，对于弃置垃圾、排放污染物或者噪声、饲养动物、违章搭建、侵占通道等情况，可以有效协助物业公司管理，小区环境是靠大家共同完善的。对于小区内可能发生改建、重建建筑物及其附属设施等重大整改事项，业主委员会组织召开业主大会，表决后，部署和监督具体的落实情况。 七、 利于建立小区内的沟通渠道，利于处理纠纷和维权。 
小区就是一个小社会，难免会产生一些异议和纠纷；业委会作是小区业主的组织，可以有效建立业主和业主之间、业主与物业之间乃至业主与开发商之间的沟通渠道，起到化解矛盾的作用。同时，当整个小区与周边地区发生相邻通风、噪音、排水等问题，产生的维权事项时，小区业主委员也可以代表小区业主与相对人进行有效的沟通，维护小区业主的合法权利。推动的和谐社区的发展。
八、 对开发商、物管有好处
事实上，业主委员会除了能够让广大业主受益外，对于正规的开发商和物业管理来说，也是好处多多。
业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。同时促进了和谐社区的发展。 一、提出申请

　　业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处书面提出申请。

二、成立筹备小组

　　街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。
三、筹备小组开展筹备工作

　　筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

四、召开大会选举委员
筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 五、申请登记业主委员会

　　自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续。

六、核准批复

　　区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

最牛业委会

在宁波有这样一个小区：他是1994年年底交付使用的老小区，却有着约200万元的公共年收益，在银行设有宁波第一个小区业委会账户，现在拥有资金约100万元。被称为“宁波史上最牛业委会”
如此“牛”的业委会是怎样炼成的？
1.先摸清自己小区的“家底”
搞清楚小区每年到底能收多少停车费，当地小区的业委会成员经常在小区巡逻，查看小区汽车拥有量，为的是查清小区停车费的收入情况，经过勘察，他们发现，小区停放车辆大约８００辆，按照每车一年１０００元的租金算，这笔收入在８０万元左右。
还有业委会通过小区规划图了解到小区城墙之外的店铺用地也属于小区的公共用地，属于全体业主所有，所以店铺用地所产生的收益也应该归全体业主所有，这也是一笔不小的公共收益。 2. 联南社区的物业服务是额定包干制
包干制并不特殊，宁波大多数小区都是包干制。和对应的酬金制不同，包干制“好比装修时给你一个总数，泥工、漆工、木工等等统统做去，成本不够是不再添补的。”
小区业委会负责告诉我们，从去年开始，业委会和物业进行协商，制定了小区的额定包干制。他们把物业所需要的人员、工种都定额定好，比如保安多少名、保洁员多少名等，工资分几档，物业日常运作有哪些开支等，测算后并和物业协商，确定小区物业的年运营费用是１４１万元。
按照现在联南社区每平方米每月２．５元的物业费，若全部居民都按期缴纳，可以收得物业费５３万元，根据实际的缴纳比例，只能收得大约４０万元。
这１００万元的差额，就是由业委会以费代币的方式，通过停车费和部分公共经营用房租金的收取，向物业公司支付。而剩余的，就是全体业主盈余的公共收益。就是这些盈余，才使得业委会有余力给居民派发年底分红。

公司介绍

天当科技有限公司，成立于2015年6月8日，我们公司专业全程辅助各个小区成立委员会，包括提供后期智慧社区平台，线上支持业委会办公等各项业务。通过解决小区业主委员会成立难、议事难、运营难，政府基层单位指导与监管难，完善小区业主权力机构建设；实现物业管理的规范性服务，营造高品质的物业服务，从而解决物业与业主之间各种矛盾，提升业主满意度；我们将严格按照社区建设的宗旨稳定、服务、发展，亦是“富民”、“乐民”、“惠民”。