广州CBD业主为何不住CBD？

美友16699572

作为一个房产研究者，我常常在想的一个问题是：

一座城市的顶级富人，他们一般会选择住在哪里？

观察世界上主要的那些国际大都会，这个群体基本上有两种选择。

一种是租，没错，大富翁也会租房子，比如很多大城市CBD里的雅诗阁公寓、四季酒店的总统套房里，就常年租住了一些CEO。

一种是自住，租毕竟只是临时性的选择，顶级富人一定会有一套传世豪宅。观察纽约、伦敦、香港、北京等顶级城市的豪宅区，可以总结出这样几点共性：

一、顶级豪宅一般不太钟意CBD，而更喜欢依山傍水。例如伦敦房价最贵的不是CBD金融城，而是海德公园；纽约房价最贵的不是华尔街，而是中央公园；香港房价最贵的也不是中环，而是李嘉诚居住的太平山顶；著名的北京一号院，也不在国贸CBD，而在朝阳公园。

二、顶级豪宅应该连片出现，很多城市都有豪宅，但不一定有豪宅区。豪宅只有连片成区，方可形成圈层效应。对富人来说，圈层比地段、户型更重要。

三、顶级豪宅一般讲究上风上水，其位置往往是山川形胜之地，具备坐北朝南、居高临下的地理优势，只有这样才能保证豪宅的静谧性与尊贵感。

四、顶级豪宅需要与城市中心保持一定的距离，但又不能太远，距离必须恰当。太近的话，不够静谧，太远的话，影响工作与社交。

如果以这些标准来衡量广州，这座城市最适宜建造顶级豪宅，或者说最适合顶豪阶层居住的是哪里？

首先得拥有独特而稀缺的山水资源，对广州来说，没有哪里比云山珠水更令人向往了。所以，广州的顶级豪宅一般围绕着云山珠水来做文章，并形成珠江豪宅与云山豪宅两大派系。

那么，如果这两大派系PK，谁会最终胜出呢？

目前来看，珠江豪宅的认可度似乎更高，这个主要体现为价格，但长远来看，珠江两岸的主要功能是发展经济，而不是成为一个富人区，例如正在建设中金融城、第二CBD、琶洲，大部分地块被规划为商办物业，住宅用地严格控制，而且容积率普遍很高，不适合也不允许大建豪宅。

珠江新城的高容积率也常常被吐槽，“CBD业主不住CBD”在广州是一个普遍现象，很多CBD业主都住在郊区的低密度豪宅里，而CBD的普通住宅拿来出租，导致珠城住宅的出租率普遍很高，严重影响生活品质。

相比而言，白云山周边不存在这个问题，山地不宜建设高楼大厦，却适合盖别墅，增添生活的情趣，而住宅用地充足，有条件连片开发豪宅。且白云山正好处在城市北端，坐北朝南、倚山望云，真正的上风上水，能够很好地营造静谧性与尊贵感。

项目意向图，从这里可以眺望珠江新城

更重要的是，白云山与城市中心的距离恰当，十公里即可抵达CBD，住在这里，既能闹中取静，享受豪宅的静谧与尊贵，又能无缝对接城央生活的活色生香。

如果我们回顾广州风云变幻的城建史，可以发现一个更有趣的现象，那就是——

CBD走马换灯，云山珠水万世不移。

或者说，铁打的云山珠水，流水的CBD。

毕竟，CBD是人造物，而云山珠水是大自然的造物，广州可以建设很多CBD，但这座城市不可能再出现第二条珠江或者第二座白云山。

如果一定要问，云山和珠水谁会最终胜出？

那么我的理解是：

灵动的珠江、静谧的白云山，二者一动一静，共同构建起广州永不落幕的图腾。

常言道，智者乐水、仁者乐山。

也有人说，珠水象征着财富的生产，而云山象征着财富的沉淀。

这些年，我们可以看到，珠江两岸大建CBD，而白云山两翼则大建豪宅，二者一个负责赚钱，一个负责存钱。

口碑与规模效应一旦建立，就难以挑战，白云山正在成为广州豪宅区的代名词，这个地位不可复制与撼动。

现在，如果想去白云山麓购买一套传世豪宅，有没有什么好的推荐？

有的，那就是传说中需要验资500万（流动资产，非固定资产）才能一睹芳容的38套高端别墅——佳兆业天墅·云山墅。

项目实景图

推荐理由如下：

其一、别墅本身就是卖点。广州虽大，但中心城区已经多年没有推出低容积率的地块了，在售别墅更是屈指可数，整个佳兆业天墅也只有38套，买一套少一套。

从2015年开始，广州成交的113块居住用地（含商住），仅有6块地容积率小于2，这意味着在未来的广州市场，别墅很可能会成为一个绝版的产品。

其二、别墅距离天河CBD只有10公里，在白云山豪宅区中，暂时还找不到比这个更靠近CBD的楼盘了。如果以珠江新城为圆心，划一个半径约10公里的圆，能找到的一手在售别墅，很可能也只有这个了。

别墅距离同和地铁站不到500米，从这里出发到体育西站，只需6个站，到白云机场，只需7个站，而且都不需要换乘。如果开车的话，走华南快速大约只需17公里即可到达珠江新城。

对豪宅阶层来说，CBD与机场是两个极为重要的目的地，一套常住房产如果不能快捷抵达这两个目的地，可以说是不及格的。这方面，佳兆业天墅可以打90分了。

其三、享有独特而稀缺的山水资源。别墅位于广州城北部，白云山麓，坐北朝南，可俯瞰全城。具体来说，项目与天河北、体育中心、珠江新城、琶洲一脉相承，且位于含金量更高的白云山东麓，又靠近南湖，如此依山傍水，即便在云山板块也难得一见。

佳兆业天墅位置图

其四、产品设计在云山板块中很考究。与普通住宅只注重实用性不同，豪宅极为重视形而上的精神满足，佳兆业的这38套别墅就特别突出了尊贵感与仪式感。

比如，讲究礼序，入口大门、院门、宅门三重门第，分别被设计为“雄踞紫宸”、“豫章亭”、“礼胜门”，可谓一重门一重礼。

▲佳兆业天墅归家路径（实景图）

比如，丰富的空间感设计，户型面积虽为318—455平，但拥前庭后院，还有中庭花园，下图是别墅的前庭。

▲佳兆业天墅前庭（实景图）

比如，客厅有6.9米让人艳羡的挑高空间，且两面均为玻璃幕墙，令人心旷神怡：

▲天墅6.9米客厅（实景图）

比如，无可匹敌的通透性，别墅外立面70%为落地玻璃：

▲佳兆业天墅外观图（实景图）

比如，丰富多彩的社交场景，别墅样板房配备一个长约15米的私人泳池，并配有按摩浴缸，干蒸房与湿蒸房，以及私家宴会厅、茶室、红酒雪茄吧、桌球室、影音室、健身房、高尔夫推杆练习场……

▲佳兆业天墅游泳池（实景图）

泳池上空采用玻璃屋顶，既保证泳池不惧风雨，也能让阳光倾泄而入。

顶级豪宅除了需要高质量的居住功能，还要兼顾良好的社交功能，只有这样才能把豪宅的价值充分发挥。毫不夸张地说，佳兆业这38套别墅，每一套都可以视为一个mini版的高端会所，房主可以随时邀请合作伙伴、亲戚朋友到别墅里聚会，既体面，又便捷。

特别值得一说的是，所有的社交、娱乐场景全部设计在负一与负二层，一方面保证了私密性，另一方面可与一、二、三层的居住空间隔离开来，互不干扰。而且，由于整个别墅区都垫高了10米，负一与负二层实际上不是地下空间，而可以视为地面空间，其通风与采光都不成问题。

小结：顶豪阶层，肯定是不缺房子的，他们缺的往往只是一套可以作为传世珍宝的家族豪宅。与普通住宅的高流动性不同，顶级豪宅一般是买来住很久的，甚至是几代人都可以住的。

在广州，像这样的传世豪宅十分稀缺，因为它的要求极高，既需要拥有不可复制、永葆生机的山水资源，来保证它不会随着城市发展的变迁而贬值。另一方面，又需要极高的产品设计能力，能够在建筑美学上经得起时间的考验，保证它不会随着潮流的变化而过时。