红山片区深圳北解析+近期房价成交解析

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红山片区解析＋房价概览

龙华新区未来效果图

　　龙华一直被称作“宇宙的中心”，但真正的“宇宙中心”在哪儿没几个人知道，其实真正的宇宙中心是红山。

　　红山近几年的发展可谓迅速，政府也是花了大价钱打造。

　　华侨城、中航、招商、龙光、莱蒙、金亨利、绿景等纷纷入驻红山片区，这里成了一个热点区域。

　　16所学校+2所医院+市级两馆！一大波利好规划来袭

　　北站+红山片区规划了16所学校

　　在之前公布的规划中，北站+红山片区规划了16所学校，其中幼儿园10所、九年一贯制学校4所、高中2所

市级两馆（美术馆/图书馆）

馆总用地面积约4万㎡，总建筑面积约7万㎡。

　　两馆包括深圳美术新馆和深圳图书馆调剂书库，其中深圳美术馆新馆项目总建筑面积约3.5万㎡，定位为大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆；

　　深圳市图书馆调剂书库项目总建筑面积约3.6万平方米，阅览座位达1000 座以上。

　　未来三年，在深圳市龙华新区，两座相互呼应的“水晶体”将盛装绽放。

　　该项目建成后，将成为深圳市新的文化地标，同时成为全国的文化亮点。

　　北站商务中心区：打造亚洲第一的“国际会客厅”

　　2016年深圳市政府确定的16个重点发展区域中，龙华有1个：北站商务中心区。

从深圳市与龙华区的规划里可以看到：要强化总部经济、国际商务、金融服务等核心功能，建成高层建筑超百栋、建筑规模超千万平方米、空间连廊规模亚洲第一的“国际会客厅”。

　　重点发展总部经济、金融、研发、跨境电商、五星级酒店等产业，现在有一批项目已经动工，重点推进的有两块：

　　围绕北站周边一平方公里的区域。这一块未来规划建设成为高档的CBD，将来北站周边有60多栋超高层商务办公楼。

　　可以说是第二个福田中心区商务CBD地区，这里重点发展商务办公、金融，包括一些五星级的酒店。

　　围绕着红山站周边。第二块红山片区，将重点发展商业文化，规划了深圳美术馆和深圳市图书馆等一些大的项目。

　　还有占地11万平方米的华侨城、招商联合投资兴建的欢乐海岸的商业休闲综合体。

　　北站、红山站片区，将成为全市非常独特的商业文化区。

　　未来这里将进入高铁经济黄金期，辐射全国桥头堡

　　发挥北站在全国高铁网的重要作用，推动广深港、赣深、深茂等客运专线建设，协调接入南广线、贵广线，开展深圳北站至东莞、珠海、惠州等地区的城际轨道研究。

推动轨道交通成为主要出行方式。

　　协调推进4号线北延段、6号线尽快建成通车，力争中轴线、宝龙线开工，推动前龙线、南龙线、18号线规划建设，进一步完善现代有轨电车线网。

　　到2021年，轨道总里程增长2倍，达到53公里。用互联网“连接一切”的理念来说，网络节点越多，价值越大，就是龙华要成为深圳的社交中心。

　　也就是说，有点像，北站商务中心定位的“国际会客厅”，但龙华的未来如果只当驿站，过客站，也没价值。

　　最终还是要变成目的地、社交中心。比如，观澜生态文化片区的高尔夫体育，可以做到目的地性质的社交中心；

　　更重要的是，龙华的居住功能也是解决人群良好互动最重要的方面，2017年更值得关注新的居住业态出现，龙华的居住价值就是“轨道+交通”的价值。

　　因此，龙华的轨道交通的目的:一方面是承接深圳与珠三角、全国的连接能力；

　　二方面是提升与各区和本区域内的商务交通效率；

　　三是，解决居住、休闲、工作、消费的人流的互动作用。

　　未来对标欢乐海岸、福田cbd、南山cbd、后海、香蜜湖

1、龙华宇宙中心的称号，是有实力有未来支撑的。

　　资金是最聪明的，龙华房价的飙涨，并非无脑的炒作，背后其实是龙华区域定位、区域价值的一再升级。

　　2、龙华，从宝安的一个镇——福田后花园——二线拓展区——龙华新区——深圳副中心——深圳中轴提升战略核心——龙华区、北部都市核心区，这种区域定位的升级，一直在进行，而且并没有结束。

　　3、龙华目前是深圳都市副中心，北站商务区这一片，是深圳五大总部基地之一，实际承担的是深圳市级中心的功能。

　　未来，龙华北站有可能扶正，正式纳入城市主中心。这样在深圳中部形成一个福田－罗湖－龙华的大金三角市级中心。

　　4、龙华的龙头，毫无疑问是北站+红山这一片。这里很多配套和规划，不是区一级的，而是市级的。

例如，龙华北站商务区是深圳重点建设片区之一，其规划建筑面积接近950万平米，超过福田CBD。

　　例如美术馆、图书馆、第二儿童医院都是市级配置，招华6979号称深圳版的上海新天地。

　　包括学校也是市一级的名校，例如深圳高级中学北校区、深圳外国语龙华校区。

　　这些在深圳其它副中心是罕见的，可见政府对龙华重视和支持力度。

　　6、龙华的价值还远远没有到顶。未来5年是龙华大发展的黄金期，龙华未来价值看起福田和南山，是有规划基础的。

　　红山这里的物业价值，未来就是对标欢乐海岸、福田cbd、南山cbd、后海、香蜜湖。

　　“宇宙中心”的龙华，除了“宇宙”级的北站商务中心和龙华商务区规划外，还有宇宙无敌的拆拆拆。

　　截至目前，龙华6个街道有超过100个项目立项改造，拆除重建建设用地面积超830万平，相当于要拆掉 5%的龙华总面积。

商业配套：

红山片区已经开业的商业有水榭春天楼下沃尔玛商场，九方购物中心，绿景佐邻荟。包括几个未投入使用的商业还有龙光玖钻10万平米商业，星河传奇3.5万平米coco graden，红山6979文化商业街，今天我们来重要扒一扒6979商业。

　为啥叫做“”红山6979“”有人士如是解释，"6979"的含义为华侨城+招商蛇口股票代码末两位（000069+001979）。

　该宗编号为A818-0462地块于2014年12月10日由招商、华侨城以30.4亿元拿下，其毗邻红山地铁站，并紧邻规划中的深圳美术馆和市图书馆分馆，是容积率仅为1.6的商业用地。早先在公开资料中显示，该宗地被定位为LifeStyle文化街区，其中包含有1个小型展览馆和演艺馆，面积分别为大于或等于3000平方米、12000平方米，其余为商业、酒店、办公、商务公寓。上图

　

　　

医疗配套：

1 关于新华医院新华医院建设项目位于深圳龙华区新区大道与民宝路交汇处，总用地面积 57759 平方米，院区规划床位2500 床，总建筑面积 503614 平方米，按三级甲等医院及教学医院规划设计。

深圳市新华医院建设项目为高密度超大规模医疗建筑，面临用地局促、交通拥堵、体量较大等难题，传统医院的规划布局方式已不再适用。

为此，深圳市建筑工务署大胆创新，提出了“医疗综合体”的概念，打破建筑与城市的边界，并采用医院运营高度信息化、功能集成复合化等方式，打造新型智慧型医院。以后就医就在家门口啦！

特别说明：左边的黄色基坑是招商和华侨城合作开发的红山6979商业。右边是龙光商业综合体

小编航拍的第一站是红山－上塘这一片区，从图中可见该片区目前已成为中央居住区CLD，红山周边已经豪宅化，同时对比2017年年底的建设进程，短短一年间，这一块的进度已飞速、红山6979建设已进入尾声。金亨利2期、莱蒙水榭春天、龙光玖钻、华业玫瑰四季等云集周边，值得一提的是早前小编实探的深圳第一个可贷款租房的小区润达圆庭也在这周边，地理位置可谓绝佳。

目前新房是安宏基天曜广场、龙光玖钻、红山6979这三个项目，查询深圳链家网数据，纯住宅项目。带商业、公寓、办公楼性质红山6979均价75000左右、带办公楼、公寓的龙光玖钻均价在60000元/平。

以下附一张红山片区，最近住宅成交记录