柬埔寨最繁华的金边，相当于中国的几线城市？

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发自柬埔寨金边～图文整理：香港商报～香港经济导报记者李银明。

金边，曾经的东方小巴黎，现在东南亚明日之星。

以其年平均经济增长7%的速度傲视群雄。

那么柬埔寨的首都，

寨子人民心目中最繁华的金边，

相当于中国的几线城市呢？

人民平均收入水平

金边 ≈ 山东青岛

1994年至2014年期间柬埔寨经济成长了7.7%，加上经济通讯社的数据补充，去年金边人民平均收入达10900美元，而根据2017年中国平均工资排名，山东青岛以6057元的月平均工资，年约11000美金的人均收入，基本与金边持平。

城市建设

金边 ≈ 四川都江堰

从交通状况来说，金边的公路很窄，也很破。没几条道是没有坑的。大部分的道路都是双向两车道，像最主要道路莫尼旺大道、西哈努克大道这样的，也不过是双向4车道。双向六车道的就更少了……人们主要用于交通的工具是摩托车，相当于我国2000年以前的水平。道路水平，真的还比不上中国某些小县城。

金边市内5层楼高至40层楼高的楼房有700多栋，还有正在建设当中的楼房最高有63层楼高。不过大部分还是以5层以下的排屋为主，而且因为柬埔寨人民拥有土地权，常常搞一些free style的建筑，整个城市的规划显得也就比较混乱。总体来看，相当于中国的4线-5线城市，比如都江堰。

国际化水平

金边 ≈ 香港

80岁的大妈会讲法语，路边的卖菜阿姨会说英文，突突司机日语中文666，这是金边的常态。不能说他们的外语水平有多高，但是基本的交流不成问题，而年轻一代，也至少是精通柬语和英文，华人家庭的孩子更是一口流利的普通话、潮州话、广东话、闽南话……

金边的西方人也非常多，汇集了天南地北不同国家的人。经常一个桌子上吃饭的10个人，可以来自不同的国家。美金也是这里的主要流通货币，外汇不受管制，加大了外国人前来投资的热情。

而在中国，能达到这样国际化程度的，非香港莫属啦！

来自媒体的数字表明，自2012年以来，金边房价从原来的1000美元/平涨到如今的2000-3500美元/平，年均涨幅大于15%，部分地区房价表现甚至高达25%的涨幅。租金方面，目前金边公寓租金投报率保守预估约8%-10%，核心区域投资回报率高达12%-20%。出租比例80%-95%，持有时的空房率极少。

消费水平

金边 ≈ 北京

金边一顿中午饭，少了2美金只能去吃路边摊。路边摊还不能保证吃饱。对，活在金边的我们已经认清了这个现实。毕竟，在这个所有东西都靠进口的国家里，物价暂时是很难降下去的。其实高端消费上来说，因为关税没有中国高，其实相对来说是比中国低的。但是一些日常所需的生活用品，衣食住行已经达到了北京的物价……

综合

论金边的人民平均收入水平，相当于山东青岛；

论金边的城市建设，相当于四川都江堰；

论金边的国际化水平，相当于香港；

论金边的消费水平，相当于中国的首都北京；

但是也千万别以为金边很穷，客观一点说，近年来，随着柬埔寨的经济的飞速发展，金边也取得不小的进步，四处都在兴建高楼，基础设施也越来越完善，这让人们看到了“中国速度”。虽然有些不足的地方，但投资优势还是非常明显的。

中国建筑投资柬埔寨建设

根据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示，2014年在金边市与各省大城市居住的人口共有450万，约占全国人口的27.1%，2030年柬埔寨城市人口将增至792万，约占全国人口的44%。该数据显示，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80万个住宅，即每年住宅的需求量超过5万个，由此可见，柬埔寨目前楼市将长期处于供不应求的状态。

柬埔寨金边的永旺超市，原预计10年收回成本，现在事实上2年就收回了成本，永旺要在金边再建一个更大的超市...特殊的发展阶段使然！巨大的人口红利使然！开发包容的投资环境使然！这就是投资机会！贫穷、落后、不完善，才有搏取大的收益空间的机会！

柬埔寨旅游吸引了全球游客

去年中国人花 1197 亿美元海外买房，东南亚是受关注度上涨最快的地区。

家庭收入中位数约为 1.1 万美元的柬埔寨金边（上海约为 3.9 万美元），正成为全球房产价格增速最快的市场之一。

据称，今年第二季度金边高端公寓的售价达到 3200 美元/平方米，较五年前高出 60%。当地高端商务区隆边（Daun Penh）的地价超过 9000 美元/平方米，几乎是 2014 年的三倍。

与此同时，金边公寓的供应量预计将在今年翻一番，达到约两万套。对于这个东南亚第二贫穷的国家，地产供需两端的市场规模和资产价格都在上涨，显然不是靠当地人购买力推动的。

“只有极少数的柬埔寨人有能力买这些公寓。”国际房地产公司莱坊在柬埔寨的负责人 Ross Wheble 称。目前柬埔寨房价/人均 GDP 的倍数高达 227.93 倍，高居亚洲第二（第一是印度）。

柬埔寨百分之九十以上的汽车都是丰田。这里的丰田越野车到处可见，在中国相当于豪车。

中国资本被认为是柬埔寨房地产价格上涨的重要推动力

跟刚改革开放之后的中国经济结构类似，当下柬埔寨的经济非常依赖外国直接投资，它们用市场交换东盟、日本、韩国、中国、美国等国家和经济体的资金，让后者在柬埔寨大兴土木，兴修基建，革新制造业。

摩托车成了当地人主要交通工具。

去年柬埔寨一共取得大约 27.32 亿美元外国直接投资（FDI），根据东盟理事会的年度投资报告，2016 年这一数值约为 22.8 亿美元，其中 16% 的外国资本流入柬埔寨房地产市场。中国是当前柬埔寨最大的资本流入国，占据柬埔寨 22% 的 FDI。中国香港紧随其后，占比约 11%。

制造业依旧是柬埔寨获得外资最多青睐的领域，28% 的外资投入该领域，但里面鲜有中国资本。中国资本大概在 2016 年前后流入柬埔寨房地产业，使地产投资占 FDI 的比重直接从 2015 年的 0% 跃升至 16%，并且中国地产开发商供应的金边公寓数量已经成为当地第三大供应源。

广州某集团在金边沿河建有 24 栋高层建筑；总部位于澳门的新建业集团准备投资 27 亿美元，建设一座 133 层的双塔世贸中心，该建筑将成为为全球最高建筑之一。

今年 5 月，一家海南本地地产开发商的营销副总曾表示，他在柬埔寨“看到了十几年前的海南”，他想在那里复制海南的成功。他任职的公司在柬埔寨有数块地，在海南于今年 4 月 22 日禁止外地人买房以后，柬埔寨成了出口，他们加大了当地一块 1000 多亩地的开发，同时又报建了数个项目，准备动工。

“从历史上来说，中国在柬埔寨的投资主要集中在基础设施上，”Ross Wheble 说，“只不过是在过去 18 个月以来，我们开始看到很多中国开发商和个体投资者的到来。”

金界赌场

根据媒体报道，汉字宣传招牌正越来越多的出现在新起的金边工地上，一个名为 Casa Meridian 的楼盘销售经理向他们介绍说“大陆人很厉害，特别是上海人。他们不用贷款，他们就直接用现金来付钱。”

东南亚一年 36.38 亿美元外商地产投资，中国占比 55%

实际上包括柬埔寨在内，中国买家和地产开发商正在东南亚“广撒网”。

去年中国居民去年在海外置业上豪掷 1197 亿美元（可比口径 1077 亿美元），同比增长大约 18%（可比口径为 6.2%），其中住宅项目大约有 659 亿美元。

尽管美国、中国香港和澳大利亚是中国人最热衷的海外置业目的地，排名较前一年基本没有变化，但泰国、越南、马来西亚、菲律宾、新加坡等国都已经或者正在成为中资最感兴趣的市场。

跟柬埔寨吸收的外资流入情形类似，中国资本更多流入东南亚房地产领域。目前日本仍是东南亚地区最大的投资者，东南亚国家的 FDI 有 20% 来自日本(230 亿美元），大部分投资去了制造业。中国的 FDI 流量占比是 14%。两国占东南亚 FDI 占比分别从 2011 年的 14% 和 7% 增长到目前的水平。

柬埔寨的医院🏥

2015 年所有东南亚国家获得的 FDI 有 31.19 亿美元去了房地产，中国占了其中的 19.51 亿美元；2016 年中国则是占到东盟国家 36.38 亿美元外商地产投资中的 20.22 亿美元。

去年来自中国、中国台湾和中国香港的买家占东南亚国家外国买家总交易量的 25%，高于 2016 年的 21%。

在中国处于中产阶级的买主是 2017 年东南亚地区投资快速增长背后关键驱动力的同时，对于资产较少的买家来说，东南亚市场上的物业更实用，价格也较为低廉。与澳大利亚、加拿大或美国城市和沿海地区等价格较高的房地产市场相比，东南亚房地产市场的优势格外明显。这也使它们正获得更多中国买家的青睐。

不过中国日趋严格的外汇管制措施，以及地产企业本身的去杠杆压力可能会对正在蓬勃增长东南亚房地产市场浇上冷水。在柬埔寨，中国长城工程公司以“严重不可控风险”为由终止了一项 27 亿美元的地产开发项目。一些做外国人租房生意的公寓业主今年已经降价 40%，开发商开始建造更小、更便宜的项目，或转变已有项目的用途。

柬埔寨当地人结婚

柬埔寨的伴娘

中国超市在柬埔寨很有市场。

（摄影：李银明）