个人贷款业务学习(四)房贷攻略

郑峰松

　　本章以时间为顺序，讲述一笔房贷的来龙去脉，菜鸟级必读，资深级请关注风险点，管理层请对照流程，尤其CRMS档案流程。

一、商品房建造
传说中的开发商“五证”“二书”“一表”：
→《国有土地使用证》国土资源局，有地才能建房；
→《建设用地规划许可证》城乡规划行政主管部门，土地利用符合城市规划；
→《建设工程规划许可证》城乡规划行政主管部门，建筑物符合城整体规划；
→《建筑工程施工许可证》县以上建设行政主管部门，施工条件完备，资金到位，防止烂尾楼；
→《商品房预售许可证》房屋管理局，此证是关键，拿到此证，说明开发商前四证已拿到手了。一般是多层封顶，高层三分之二才能拿到，也有地方正负零（工地上挖一锄头）就可以拿到的。
→《住宅质量保证书》开发商承诺质量保证，保修范围和保修期限；
→《住宅使用说明书》等同于产品说明书；
→《骏工验收备案表》建设厅盖章认可，说白了，拿到了之后说明这个项目真正意义上完工了。

二、银行项目准入
开发商预售许可证拿到之前，可以在R系统发起项目准入，准入流程：
→客户经理组织资料系统输机（四证或五证、开发商相关资料、楼盘照片等）
→本机构业务主管审核
→本行核准人核准
→省行尽职审批（是否现场尽职）
→省行高级审批人审批（明确敘做范围，总额度，期限，放款条件等）
→省行放款经办审核（尽职与审批的提出的条件是否落实，放款条件是否明确）
→客户经理整理项目资料，在CRMS系统发起项目资料移交，二级档案管理员入库保管。

三、商品房销售及银行接单

→开发商拿到预售许可证，择吉日开盘；

→开发商与客户草签《预售商品房合同》，缴存首付款（包括订金、定金、保证金等）；开首付款发票，延时（贷款审批后）开首付款发票的，请报省行个贷部同意。

→客户经理搭台接单，面签，收集资料（身份证明、居地证明、财力证明、征信授权书等）；

四、银行审批流程
→客户经理R系统输机（各资料分门别类对应扫描的文件夹）；
→本机构业务主管审核；
→本行核准人审核（前三级对资料的真实性负责）；
→省行审批人审批（或系统自动审批，900万以上高审审批）；

五、商品房备案流程
贷款审批后，走以下流程，不要逆流程，万一贷款批不过呢？可就自找麻烦了。

→网签合同（在房屋管理部门网上登记，并公开，生成网签号，避免开发商一房二卖）
→备案合同（草签合同（或打印合同）经房屋管理部门审核后盖备案章（一般为6份），生成备案号（06开始9位数），合同备案后如果要撤销，很困难.)
→商品房预告登记和商品房预告抵押登记（预告登记也叫初始登记，也就是在房屋管理部门房产登记簿上登记。预告登记与预告抵押登记有区别，预告登记是购房人与房管部门的关系，预告抵押登记是购房人与银行的关系。预告登记与预告抵押登记都不是物权的登记，而是物权请求权的登记，换句话说，物权还在开发商手上，所以银行要求开发商担保至他项，银行债权获得不间断保障，是基于此考虑的。）
→商品房正式登记（不动产证）和商品房抵押权登记（习惯叫他项），此条应该在后面讲。开发商取得上面提到的“一表”《骏工验收备案表》，大土地证分割成小土地证（每户占有），向购房人发布公告，可以办理房产证了。自此日起90天内，预告登记和预告抵押登记有效，90天后，自动失效。预告抵押登记成了废纸，我行*行商铺2000多万贷款核呆就是血淋淋的实例。

六、银行放款流程
→银行专职人员到房管部门办理抵押，取得收件单，在N（各地区不同）个工作日后，凭收件单领取预告抵押登记证。
→客户经理R系统落实放款前提条件（相关贷款合同保证合同，借据三级签字，抵押权证，开发商阶段担保和保证金。）关于开发商阶段担保，最规范的是在贷款合同开发商落款处盖章，其次是统一格式文本不可撤销担保函，再者是开发商出具的整体担保函（必须由法律合规部门认可），其内容不得修改，若有修改，需报省行个贷部认可。至于担保期间，原则上至正式抵押权落实，具体按开发商分级管理办法执行。开发商阶段担保真正在法律执行过程中有些争议，若开发商违约，导致借款人不按时还款，执行开发商担保没问题；若借款人违约，开发商没违约，法院 一般是先执行物的担保，再执行开发商人的担保，而预告抵押登记又不是物权，所以银行方面非常为难，有效的做法是尽快让借款人办妥他项。
→本机构业务主管审核
→R系统自动生成电核流水，电核人员电核，在R系统完成电核流水。若电核有误，省行放款经办退回后，请重走一遍审批流程，没必要重新发起一笔新贷款流水。
→省行放款经办审核
→客户经理R系统发起放款
→BANCS会计柜员做E97001放款交易（直通式放款，不用省行集中授权，误做旧方式放款的，操作流程见“学习二”）
→客户经理R系统点贷款完成

七、档案移交流程

只有客户经理在R系统点贷款完成后，CRMS系统才会自动生成相应档案流水。这一步请放款后立马点，不要拖忘了。

→客户经理整理档案资料，在CRMS系统发起档案移交，一二级档案同时发起，贷款审批后的后续影像件可以补扫（或做档案补充）进系统；系统时限要求放款后30日内必须移交，超30日为超期移交；客户经理CRMS柜员与R系统相同，由R系统自动同步生效；

→本机构档案整理员复核；（档案整理员柜员由省行CRMS系统管理员创建产生（下同））；

→档案库房一二级档案管理员在CRMS系统接收电子档案，同时接收档案整理员移交来的纸质档案，装订成册，编号后分别入一二级档案库保管。

八、换证流程
开发商完成楼盘验收交房，土地证分割完成，具备办理房屋正式登记（不动产证）条件（前面第五条已讲到），购房人向房产管理部门缴纳契税等规费，申请办理房屋不动产证，此时向银行提出调出预抵押证。（目前，我行库房保管的预抵押权证达到换证条件而没有换的比例很高，预抵押权证失效问题比较严重。要解决这一问题需开发商、借款人、房管局三方面配合。)
→贷款所在机构档案整理员在CRMS系统发起“档案变更”；（客户经理不能发起）
→贷款所在机构业务主管在CRMS系统复核；
→库房一级档案管理员在CRMS系统审批；
→库房档案主管在CRMS系统同意出库；
→档案整理员陪同借款人在房产管理部门办理不动产证和正式抵押权登记证（他项）；
→档案整理员取得他项后，在CRMS续作变更归还，并在系统录入新权证相关要素；系统归还最长期限为120天，足够满足换证时间要求，若超期未归还，系统自动限制做其他业务，归还后自动解除限制。
→库房一级档案管理员在CRMS系统接收；并将原件入库保管。

九、押品贷后重估
总行押品办法规定，所有在库押品，必须每年盘点一次，重估一次，消费类贷款押品批量重估，经营类贷款押品笔笔重估；总行每季有一个押品重估季报表，目前，这个工作由省行个贷部上报，没有要求地市行提供数字。其实，CRMS系统每季可以自动重估，但前提是系统里记录的押品数据质量必须高，押品区位信息必须完整，否则，系统无法定位押品座落，也就无法重估，重估出来的数字也没有参考价植。因此，首先，客户经理在R系统发起贷款录入担保品管理时，必须录入准确，确保数据源准确；再者，客户经理在CRMS系统发起档案首次移交时，押品信息补录必须录入准确。

十、贷款结清流程
借款人归还贷款所有本息（若提前还款，违约金收取按贷款合同约定）。
→核心会计柜员作结清交易，同时关户交易（零余额结清）；经办行与借款人预约归还权证日期。
→CRMS系统次日自动生成结清流水；
→档案整理员在CRMS系统发起“档案结清”（该笔贷款不得有系统在途其他交易，否则不能发起，完成在途其他交易才能发起）；
→业务主管复核；
→库房一级档案管理员在CRMS系统审批；
→库房档案主管在CRMS系统同意出库；
→档案整理员释放押品交给借款人解押（银行出具相关解押资料），借款人签收，同时在CRMS系统确认借款人已签收。
→库房档案管理员整理结清档案资料，在15个工作日内做结清立卷；
→结清档案再保管5年（自结清次年算起，核销档案20年）按相应流程销毁。