提前还贷VS买理财，哪个更划算？做个明白人！

郑坚

近期很多客户跟朋友咨询，贷款买了房后，有了闲钱是先还贷款合适，还是买理财合适呢？这个问题可是困扰大家好久。有同样疑问的你快来看看吧！其实在过去一段时间，我给很多客户计算过，结论也都相同——不建议买房人提前还贷，除非有不得已的原因。

理由1  房贷利率依然处于较低的水平，提前还贷没意义

面对严格的楼市调控，房贷利率上调态势蔓延。与加息周期时贷款人努力提前还款不同，近期，一些较早获批（彼时房贷利率还有八五折优惠）的贷款人表示，“且贷且珍惜，不考虑提前还款”；也有不少贷款人表示，“近期银行理财收益率可以跑赢房贷利率，有了闲钱，优先考虑买理财”。

提前还贷VS买理财，哪个更划算？计算发现，目前商业贷款的基准利率只有4.9%，虽然各大银行的首套房利率都有1.05-1.1倍的上浮，但上浮后的利率与前些年相比，也还是低的。况且如果你是2017年之前办理的房贷，可能还有8.5折、9折甚至更低的利率优惠，实际利率只有4.1%（公积金贷款，利率则更低），这个就不用说了，基本上跟银行理财产品收益持平。可以说，如果有了闲钱，投资银行理财产品的收益率可能高于房贷的利息，前提是资金滚动理财，不出现长时间空档期。所以眼下有点积蓄，真的不如拿来理财，急着把钱还给银行，你什么好处也得不到。

理由2　不同的还贷方式，提前还贷要慎重无论是商贷、公积金贷款还是公积金和商贷的组合贷款，还款方式无非就两种，即等额本息和等额本金。由于等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月，这样一来，每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。如果20年的贷款期限，你已经还了将近一半了，由于已经还了大部分的利息，这时候提前还贷就没什么意义了。而等额本金是将贷款的本金总额平分，然后根据所剩本金计算每期的还款利息，越到后期，所剩本金越少，所产生的利息也越少。同样，如果贷款已经还了将近一半的时间，意味着利息也还了一大半了，所以这时候提前还款同样没有意义。如果非要提前还贷，等额本金这种还贷方式相对划算一些。但如果你默认的是等额本息，则尽量在整个还贷周期的前1/3年还，因为在初期利息还的多，提前还可以减少利息负担。组合贷款，顾名思义就是商业贷款和公积金贷款组合起来的一种贷款方式。由于公积金利率比商业贷款低好多，所以有提前还款打算的朋友就想把公积金账户的余额提取出来，先还利率较高的商业贷款，公积金部分的慢慢还。

理由3  提前还贷，失去的远比你得到的多举个例子：A某当前还剩将近300万元的房贷需要还清，最近几年，由于事业发展的好，手里攒了一笔300万的闲钱。如果A某选择把闲钱用于提前还贷，那么：A某有可能要向银行缴纳一笔申请提前还贷的违约金；这笔300万的闲钱很可能是A某当前的所有资产，提前偿还后，A某的现金资产将大幅减少甚至归0；如果你觉得提前还贷后，A某的负债减轻了许多，那么你再看看他失去了什么：如果这300万不急于偿还房贷，而是拿来做多样化的投资（比如安全稳妥信托投资年化8.3%），可以很轻松地获得高于房贷利率的额外增值；如果A某有事业头脑，他可以选择扩大事业范围或者再创业，发展的好，带来的回报更可观；享受更好的生活，比如出去旅行、买些能提高生活品质的物件；可能性很多很多……A某如果还贷完后，发展事业需要资金，这时候再去银行贷款，难度跟利率就会比房贷高很多。现在银行中小企业贷款收紧，审核严格，放款利率7%左右，如果企业资质有各种瑕疵，拒贷是很正常的事情，打通环节花费1-2%，最后到手的贷款利率8-9%，每年还本如需垫资又是1%，那么一年的成本就是10%左右还有诸多问题。我想很多小企业主的朋友们都遇到过类似问题。其实这一点的意思是说，提前还贷会面临过高的机会成本，也就是说你牺牲了这笔钱未来的增值可能（货币是有时间价值成本）。也就是人们常说的：用银行的钱赚自己的钱。

当然，如果符合以下这些情况，选择提前还贷也不拦着你，比如：

1、自身排斥负债

如果这笔贷款成为你沉重的负担，为此你是吃不下睡不着，有钱就提前还了吧，怎么着都不如有个好身体。

2、处于还贷初期

前面我们也提到了，由于刚开始还贷，本金基数大，利息也相对较高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，未来家庭收入可能会减少，可以选择提前还贷。但前提也得是保证提前偿还部分贷款后，手上还预留有部分流动性资金。

3、把房子作为投资工具的人

如果你希望尽快还清贷款以房作抵押，或者还清贷款撤销抵押卖房的，也可考虑提前还房贷。如果是长期投资则不建议还款。

4、未来贷款利率有上涨的可能

这个好理解，未来如果贷款利率上涨，趁着现在利率低，赶紧还上，免得以后还得多支付利息。但从目前的实际情况来看，我国现在利率的绝对值还是要高于国外很多国家的，CPI也不高，加上中小企业融资难、融资成本偏高的问题依然存在，所以央行直接上调存贷款利率的可能性并不大。

看完后估计大家心里都有决定了，当然投资要有选择性投资，安全第一，收益第二。专业的事交给专业的人打理，而你只要负责你的兴趣爱好、阅读旅游、子女教育，人生或许从此更精彩！

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